寶億萊怎么當(dāng)上老大的？綠地永遠(yuǎn)不會(huì)告訴你的秘密

　　在最近的三年內(nèi)，綠地凈資產(chǎn)收益率一直在22%以上，最高達(dá)到30%。而萬(wàn)科只是在去年曾達(dá)到過(guò)20%。

　　綠地十年前就開(kāi)始布局商業(yè)地產(chǎn)，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，今年的銷售金額有一半是商辦類物業(yè)。而萬(wàn)科直到2010年才開(kāi)始重視商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，銷售額占比沒(méi)有超過(guò)10%。在這點(diǎn)上，綠地看得比萬(wàn)科遠(yuǎn)。

　　戰(zhàn)略的成功，正是綠地最終戰(zhàn)勝萬(wàn)科，成為行業(yè)龍頭老大的核心原因。蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)綠地的評(píng)價(jià)是："就戰(zhàn)略眼光而言，綠地甩了萬(wàn)科幾條街。"

　　邦地產(chǎn)試著將它的戰(zhàn)略掰開(kāi)、揉碎，解讀綠地永遠(yuǎn)不會(huì)告訴你的幾個(gè)秘密。

　　小超市也有大理想

　　事實(shí)上，整體家居飾品軟裝生活體驗(yàn)館，在努力沖刺要超過(guò)萬(wàn)科的12月里，綠地的心思也沒(méi)有全部花在萬(wàn)科身上。12月27日，綠地集團(tuán)聯(lián)手上海外高橋進(jìn)口商品直銷中心在寶山開(kāi)了家進(jìn)口食品超市，此后在長(zhǎng)寧和徐匯也會(huì)陸續(xù)開(kāi)店。

　　開(kāi)超市難賺錢，這是公認(rèn)的事。資料顯示，開(kāi)家居飾品店，在香港市場(chǎng)占有率極高的百佳超市利潤(rùn)率低于5%，在超市行業(yè)成長(zhǎng)性極佳的永輝超市今年前三季度的凈資產(chǎn)收益率也只有10%多一點(diǎn)，連最出名的沃爾瑪也只是依靠著非常低廉的租金成本，以及壓榨全球供應(yīng)商的采購(gòu)價(jià)格才做到20%的凈資產(chǎn)收益率。

　　綠地做的超市，從管理和運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)成熟度看，不如百佳和永輝，更不可能像沃爾瑪那樣靠銷售規(guī)模壓榨供應(yīng)商的方式獲取利潤(rùn)。

　　綠地做超市的動(dòng)機(jī)是什么？有一種膚淺的觀點(diǎn)認(rèn)為，通過(guò)開(kāi)超市，綠地可以獲得更多的消費(fèi)者數(shù)據(jù)，為未來(lái)的大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)營(yíng)銷服務(wù)。如果只是為了這樣一個(gè)目的，綠地大可不必自己建超市。百聯(lián)股份現(xiàn)成的資源放在那兒，只要參股百聯(lián)股份，就有機(jī)會(huì)獲得后者龐大的消費(fèi)者信息數(shù)據(jù)庫(kù)，又何必自己親自操刀？

　　一位常年做進(jìn)出口生意的貿(mào)易公司老板告訴邦地產(chǎn)記者，進(jìn)口商品的生意除了正常的利潤(rùn)之外，還可以借信用證融資，并套取一部分匯差。

　　以進(jìn)出口食品為例，進(jìn)口企業(yè)可以根據(jù)信用證要求銀行給予信貸資助。一般而言，銀行的信用證承兌日可以分為90天和180天，根據(jù)企業(yè)不同的信用，銀行在開(kāi)立信用證時(shí)，會(huì)要求企業(yè)繳納一定比例的信用證保證金，保證金比例大約在15%~20%。

　　邦地產(chǎn)記者了解到，家居飾品加盟，在離岸銀行抵押開(kāi)出背對(duì)信用證，受益人為海外進(jìn)口食品供應(yīng)商。供應(yīng)商在審核完信用證后，按合同規(guī)定發(fā)貨，并開(kāi)出匯票，在信用證有效期內(nèi)要求離岸銀行墊付貨款，也就用成功地將未來(lái)的錢融到了現(xiàn)在的貨。此外，離岸公司還可以在取得信用證后，在境外直接貼現(xiàn)，以相對(duì)低的成本融入外幣或人民幣資金轉(zhuǎn)回境內(nèi)。

　　舉例來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)元人民幣的信用證，扣除2%左右的財(cái)務(wù)費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得98萬(wàn)元的凈現(xiàn)金流，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得一筆短期貸款，利息成本在3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房企開(kāi)發(fā)貸8%~12%左右的成本。

　　對(duì)于平均毛利率只有30%的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這筆融資意義重大。它至少可以讓凈利潤(rùn)水平比之前高出1%~2%。

　　降低融資成本或許不是綠地開(kāi)超市的唯一目的。

　　之前綠地集團(tuán)的一位高管在公開(kāi)場(chǎng)合上明確說(shuō)，綠地到海外去拓展，業(yè)務(wù)范圍并不僅限于房地產(chǎn)。這也意味著綠地下一步可能涉獵食品、服裝、電器甚至鐵礦石、石油、鉆石等大宗商品的貿(mào)易。

　　一家海外地產(chǎn)公司的老板曾告訴邦地產(chǎn)記者，中國(guó)房企要在海外立足，就要懂得迎合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，依賴各種智庫(kù)并和當(dāng)?shù)厝私慌笥眩?a href="http://m.mbartunek.com/adv/index.html">寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，讓自己迅速融入，這樣才不至于被人當(dāng)蝗蟲(chóng)一樣驅(qū)趕，或者被限制在當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)，或者用極高的關(guān)稅、營(yíng)業(yè)稅包括提高移民門檻等方法來(lái)限給你穿小鞋。

　　大多數(shù)的中國(guó)企業(yè)并不精于此道，于是就有了韓國(guó)濟(jì)州島叫停中國(guó)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目、澳洲限制中國(guó)移民、英國(guó)要求樓盤必須銷售本國(guó)人三分之一以上之類的麻煩。

　　之前，綠地大規(guī)模聘用海外雇員，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了一定的就業(yè)機(jī)會(huì)。熟悉美國(guó)市場(chǎng)的一位投資專家就告訴邦地產(chǎn)記者，張玉良所以會(huì)獲得美國(guó)助理國(guó)務(wù)卿查爾斯·里夫金的接見(jiàn)，就因?yàn)榫G地在美國(guó)的項(xiàng)目為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了3000人以上的就業(yè)崗位。美國(guó)為了鼓勵(lì)投資，曾出臺(tái)一項(xiàng)政策，只要能創(chuàng)造3000人以上的就業(yè)崗位，企業(yè)就能享受一定金額的零利率貸款。

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