寶億萊光華中心萬達并進 城西商業(yè)核心圈形成

　　房觀察4月21日訊近日有消息稱，拿地僅三月有余的青羊萬達廣場將于4月25日向公眾開放售樓部，幾近同時，位居城西光華核心商圈的光華中心也已交付使用。資深商業(yè)地產人士認為，青羊萬達的入駐拔升城西商業(yè)格局、光華中心力挺城西商業(yè)辦公市場，兩大商業(yè)項目的齊頭并進促使城西由傳統(tǒng)住區(qū)升級為宜商宜居熱點區(qū)域，自此，城西商業(yè)商務核心圈大局成型。

　　傳統(tǒng)商業(yè)為主力  青羊萬達、光華中心布棋改局

　　今年3月，被稱“西貴”的城西開年即迎來萬達的入駐，一時間引發(fā)業(yè)內廣泛關注與熱議。近日，萬達掌門人王健林與成都市政府簽訂了投資合作協(xié)議，在未來的3-5年將在成都投資1020億元，而位居城西的青羊萬達廣場則成為萬達集團成都千億戰(zhàn)略布局的首站。

　　此前有報道稱，萬達之所以落子城西，正是看中了成都在國際上日益提高的城市地位，以及青羊區(qū)作為“西貴成都”的巨大商業(yè)前景，而這將再次刺激城西商業(yè)地產市場，一場“造血性”的區(qū)域變革指日可待。

　　實際上，城西的傳統(tǒng)住宅搶占了更多區(qū)域份額。在第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均看來，由于較早的開發(fā)歷程，城西發(fā)展成為成都傳統(tǒng)居住區(qū)，現(xiàn)代商業(yè)整體落后于城南和城東，呈現(xiàn)出獨特的社區(qū)商業(yè)特點，主要是服務周邊人群，缺少大型“一站式”購物中心和商務氛圍，商業(yè)集中度、豐富度有待進一步發(fā)展。

　　克而瑞成都區(qū)域研究經(jīng)理曾巾津也認為，“從內光華的商業(yè)格局來看，寶億萊家居飾品，目前主要為仁和春天、樂賓百貨、優(yōu)品道廣場和西單商場，除優(yōu)品道，均為傳統(tǒng)商場模式，其輻射范圍有限，業(yè)態(tài)老舊，需要一定級別的更新，而這些商業(yè)也難以服務入駐率日漸上升的外光華片區(qū)。” 

　　可以看到，城西的3環(huán)內已經(jīng)沒有太多土地的可供商業(yè)地產開發(fā)，這迫使城西形成一個新的商住片區(qū)，除傳統(tǒng)住宅外，大型購物中心和辦公商業(yè)項目將在這里施展空間。 而在近年來的發(fā)展中，地鐵四號線的交通軌道對地產開發(fā)的積極效應，使得城西逐漸向外擴展，城西的土地供應集中于3環(huán)到繞城之間，其中，以光華大道沿線的外光華片區(qū)更為突出。

　　短短幾年時間，城西外光華片區(qū)發(fā)生了一場巨變，國嘉、萬科、中鐵、凱德、東原等開發(fā)商的相繼入駐使得原來荒蕪的片區(qū)樓盤林立，隨著入住人口的日漸增加，住宅氛圍逐步成熟，與城西老城區(qū)內截然不同的是，這里的大型商業(yè)項目正改寫著城西傳統(tǒng)住區(qū)的命運，區(qū)域的商業(yè)和商務氛圍逐漸成熟起來。

　　國嘉光華中心正是其中具有代表性的商業(yè)項目，與其他項目不同的是，光華中心的4棟寫字樓產品開盤即在短時間內快速去化，為并不被普遍認同的城西商業(yè)辦公市場的前景作了正名，此外，項目與地鐵無縫對接的時尚購物街區(qū)還將進一步為片區(qū)商業(yè)配套的欠缺提供又一時尚購物目的地。

　　光華中心的交付和青羊萬達的接踵亮相，在資深商業(yè)地產人士張先生看來，這必將豐富城西商業(yè)供應，他補充說，“青羊萬達必然是城西商業(yè)項目的名片，對片區(qū)發(fā)展意義重大，而光華中心等其他辦公產品的投入使用，將為區(qū)域商務氛圍的營造奠定堅實的基礎，可以預見的是，開家居生活館，城西以北部的青羊萬達和南部的光華中心為代表的商業(yè)項目將改變城西商業(yè)格局。” 

　　光華中心力挺城西辦公市場  傳統(tǒng)住區(qū)升級宜商宜居熱區(qū)   

　　城西深厚的歷史文化底蘊和早期的優(yōu)先開發(fā)，使得城西得以“西貴”的美名，城西也曾一度成為購房者優(yōu)先選擇的居住區(qū)域，在日漸累積的開發(fā)進程中，城西的單一住區(qū)特征越發(fā)明顯。

　　此時的城西匯集了相比城北、城南和城東還要龐大的居住人口，由于早期缺乏大型商業(yè)配套規(guī)劃，城西的商業(yè)形成了以社區(qū)底商為主的僅滿足于日常消費的商業(yè)格局，辦公產品的市場狀況更為糟糕，羅元均認為，城西辦公產品從供應、單棟樓宇規(guī)模、檔次和客戶等方面都全面落后于城南和市中心。

　　克而瑞曾巾津同樣認為，“目前城西辦公人群不是特別集中，寶億萊軟裝配飾，羊西線外側、金沙萬瑞、新城市廣場附近均有一定辦公人群，但無法像城南或者市中心一樣集中，而且辦公產品也為普通辦公樓，老舊或者等級不高，辦公環(huán)境較差。”

　　正是因為城西老城區(qū)內寫字樓產品普遍品質較低的情況，給外光華的辦公產品了市場機會，盡管城西商務辦公需求不及城南，但全新的辦公產品升級將抓取城西區(qū)域內的大小企業(yè)的辦公需求，辦公產品相比城南顯得更為迫切。

　　被業(yè)內普遍認同的是，城南和市中心才是傳統(tǒng)辦公市場的熱銷區(qū)域。銳理數(shù)據(jù)2014年年報顯示，成都各行政區(qū)域中，寫字樓主要集中于主城區(qū)，而尤以高新區(qū)供銷量最大，其存量已高達147萬方，庫存壓力極大。隨著近年來商業(yè)地產的巨量供應，城南較低的入住率無法支撐城南眾多商業(yè)項目，寫字樓產品也因庫存量巨大，租金一路探底，投資風險劇增。

　　蹊蹺的是，在眾多開發(fā)商面臨辦公產品的庫存壓頂?shù)木置嫦拢�城西的寫字樓產品卻逆勢走俏。以光華中心為例，2013年，光華逸家在8個月清盤奇跡后，光華中心寫字樓物業(yè)一批次開盤售罄，而后其4棟寫字樓產品熱銷現(xiàn)象持續(xù)至今，據(jù)項目相關負責人透露，目前該項目寫字樓產品所剩不多，目前僅需9200元/平米。 

　　以投入使用的金沙萬瑞中心為例，有業(yè)主在幾年前以6000元買入的寫字樓，現(xiàn)在二手均價已經(jīng)達到1.4萬-1.5萬元/平方米，升值翻倍。而光華中心作為外光華稀有的以辦公為主力的項目，擁有比肩天府大道的城市格局，如商業(yè)配套、地鐵軌道交通、光華大道的門戶地位，開一家家居飾品店要多少錢>，升值潛力可見一斑。

　　此外，光華中心周邊日漸上升的入住率也將為周邊商業(yè)辦公氛圍的形成提供人氣保障，按照規(guī)劃，外光華還將實現(xiàn)3大產業(yè)區(qū)、500余家企業(yè)、47個居住社區(qū)、16個教育機構、8個醫(yī)療機構、5個地鐵出口，將吸引辦公、消費、常住等百余萬人口，商務商業(yè)氛圍不言而喻，光華中心足以讓光華新城成為三環(huán)外最能挑戰(zhàn)城南辦公市場的重點產品。

　　光華中心甲級寫字樓并不是國嘉地產第一次在成都開發(fā)辦公產品，一位熟悉國嘉地產的人士評價，“在國嘉的經(jīng)典產品中，開家居飾品店，寫字樓產品的比例并不小，此前開發(fā)的時代廣場、新視界廣場、沙河中心都已成為區(qū)域商務中心，物業(yè)升值翻倍讓眾多投資者享受到了升值紅利，光華中心足以看到國嘉對城西辦公市場的信心，該項目連同青羊萬達將助力城西由傳統(tǒng)住區(qū)升級為宜商宜居熱點區(qū)域。”