寶億萊軟裝配飾生活館香港地產(chǎn)教父郝繼霖教你如何做商業(yè)地產(chǎn)

郝繼霖，香港人，年近花甲，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，在和記黃埔、太古地產(chǎn)等知名開發(fā)商工作數(shù)十年，是華人商業(yè)地產(chǎn)界公認(rèn)的教父級(jí)人物。1997年起派駐內(nèi)地開始做內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，往返內(nèi)地與香港，深諳國際和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及招商環(huán)境、人群需求。在擔(dān)任廣州太古匯操盤者期間，他拍板將大面積鋪位租給了當(dāng)時(shí)還籍籍無名的方所書店，后者成為如今內(nèi)地赤手可熱的現(xiàn)代書店經(jīng)營典范。郝繼霖的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)如同一本商業(yè)地產(chǎn)界百科全書，排兵布陣，信手拈來。

以下是郝繼霖演講實(shí)錄：

我在 1987 年回到國內(nèi)開始做商業(yè)，有值得驕傲的案例，像太古匯，在廣州大家引以為榮，大家為它驕傲，也有不是很成功的案例。首先我會(huì)提到幾件事情，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要因素，一些經(jīng)營的方式。第二商業(yè)地產(chǎn)除了開發(fā)還有經(jīng)營，我講講經(jīng)營的理念。

1、選址

我覺得有幾個(gè)考慮的點(diǎn)，在重要的開發(fā)里。選址是重要的，然后是設(shè)計(jì)，從選址之后開始做一個(gè)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)對(duì)我來說是非常重要的，我常說一個(gè)mall是否成功，不一定開業(yè)的時(shí)候看到，開業(yè)的時(shí)候成功也不一定代表它成功，我常說一件事情，有沒有基本錯(cuò)誤，如果沒有基本錯(cuò)誤，外在的環(huán)境可以不是很配合，但是總有一天可以翻身。基本錯(cuò)誤很難去改了，你不要忘記都是水泥，都是鋼筋做出來的東西，不是不可以改，付出的代價(jià)會(huì)很大，也沒有辦法的。

我有一個(gè)分享，30年前的太古城，20年前的太古廣場，10年前的又一城，兩三年前的太古匯，這都是太古的一個(gè)系列，你會(huì)覺得它不斷地在進(jìn)步，但是不能把太古城改為太古匯，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)，所以這個(gè)是很難的。最后當(dāng)然還要考慮到投資成本，商場的定位非常重要，你怎么設(shè)計(jì)跟定位有關(guān)系，你找哪些顧問跟你的定位有關(guān)系，投資成本跟你的定位也有關(guān)系。

我在三年前講的時(shí)候，是很少人做商場的，現(xiàn)在所有發(fā)展商都講商場了，所以我越來越受歡迎了。因?yàn)槊總�(gè)人都在發(fā)展商場，但是發(fā)覺商場是很難抓得對(duì)的地方，這個(gè)尺度是考慮到重要的因素。可能有人聽我講我，選址很重要，這塊地是怎樣的，這個(gè)地跟周邊的環(huán)境有什么關(guān)系。

香港的太古廣場不是直接在地鐵上蓋的，很多人認(rèn)為地鐵上蓋是一個(gè)很重要的原因，這個(gè)是的，但是當(dāng)時(shí)太古做定位的時(shí)候，想把太古廣場成為全香港最高級(jí)的商場，沒有辦法在中心區(qū)，中心區(qū)不是不好，但是晚上就有很多人走，禮拜六和禮拜天又沒有人。所以就選到金鐘，對(duì)面是金鐘地鐵站，上面就已經(jīng)有一些發(fā)展了，什么同一中心啊，感覺不是很好。所以寧愿選金鐘的對(duì)面，用很好的連接把這個(gè)站里的人帶到這個(gè)商場，如果有機(jī)會(huì)，你們?nèi)タ纯从幸粋�(gè)地方叫金鐘廊，現(xiàn)在做得不錯(cuò)。

商業(yè)跟人走路的速度很有關(guān)系，走得越快就越不會(huì)買東西，所以要調(diào)節(jié)人走步的速度。金鐘廊是很快的，從中環(huán)那邊過來，坐地鐵，地鐵站很重要，大家地鐵站帶給人流的步伐是快步伐，我們需要的是慢下來的步伐。所以就選擇了金鐘站的對(duì)面，家居飾品加盟，好像在地鐵上海會(huì)更好一些，人更多，但是對(duì)于商業(yè)來說，人多固然重要，但是人走路的速度更加重要。經(jīng)過這個(gè)橋到了太古廣場，你一到達(dá)，就調(diào)整了你的速度，所以選址很重要，跟周圍的環(huán)境很重要。

我來廣州的時(shí)候要選擇一塊地，大家都知道天河路，我講這些話是沒有意思講哪個(gè)商場好，哪個(gè)商場不好，只不過那個(gè)時(shí)候到天河路發(fā)覺有天河城，有正佳廣場，很多人告訴我要在天河路的南面蓋一個(gè)商場，我說錯(cuò)了，我要在天河路的北面，我不能離開天河路，已經(jīng)是一個(gè)商業(yè)形成的地區(qū)。但是我寧愿挑選天河路的北面，因?yàn)槲蚁敫�它們有分別，我要在對(duì)面挑一塊地，就算是在對(duì)面的街頭、街尾和街中間都是不一樣的。

你要明白，你要把自己的定位和環(huán)境放在一起，這是很重要的。如果是有得選，你要知道自己在做什么。大概是在2000年第一次因?yàn)楣ぷ鱽韽V州，我挑了這塊地，我一定要跟它們有分別，因?yàn)槲蚁胱鲆粋�(gè)商場是超前10年的商場，所以我寧愿做在對(duì)面，對(duì)面只有你一個(gè)是無所謂的，如果做得好還是可以的。

地塊面積的大小跟你做綜合體有關(guān)系，不夠大的地塊做不了大的綜合體，但也不一定每次都要做大地塊。現(xiàn)在的地塊越來越大，所以越來越難做，有人覺得商場做得越大越好，這次在北京看到一個(gè)很大的商場，40萬平米，做得很不錯(cuò)，但是你讓里面走很難走，永遠(yuǎn)都走不完，但是做得很成功。

對(duì)于我來說，我的能力有限，一個(gè)商業(yè)的組合大概15萬平方米左右，其實(shí)我要的不是面積，要的是店鋪的數(shù)目，大概有300個(gè)店鋪，我就覺得這個(gè)商場容易吸引人，地塊的形狀，現(xiàn)在都知道了，做商業(yè)你希望你的地塊是怎樣的，方正，這是很土的，一說要做方正，都想著做東南西北門，很多人喜歡這樣做。但是你們想象一下，一個(gè)正方形的東西，怎么劃這個(gè)流線，如果是做成東南西北門，形成一個(gè)圈，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多深的大的店鋪，所有深的店鋪?zhàn)饨鹗呛艿偷模�我以前估價(jià)的時(shí)候，最好的店鋪是1：3，門面是1，深度是3，最后這1/3是倉庫，前面的2/3是你做生意的地方，這個(gè)比例1：3是最好的。

我們估價(jià)也是分三塊，第一部分是多少錢，第二是它的一半，最后的就不值錢。越深的店鋪拿的租金越少，所以我比較喜歡是長方形的，你會(huì)看到一些圖，有人問我，世界上最喜歡的商場是哪里，作為中國香港人，我就非常喜歡，我認(rèn)為到現(xiàn)在為止最好的商場是又一城，九龍?zhí)恋挠忠怀牵�很可惜太古把它賣掉了，你會(huì)發(fā)覺它是一個(gè)很好的長方形的布局，其實(shí)不是的，只是把它做成長方形而已，所以長方形對(duì)我們來說，只有一條主走廊了。這個(gè)主走廊怎么擺，有很多細(xì)節(jié)的，你們要抄什么東西，要了解。

2、設(shè)計(jì)：多逛商場，不是靠坐在家想出來的

設(shè)計(jì)有很多講究，第一，對(duì)于我來說，對(duì)于商業(yè)來說，我用了另外一個(gè)詞，交通。交通是對(duì)外的交通，也是內(nèi)部的交通，對(duì)外的交通就是人家是否能來到，是否方便，這個(gè)跟道路有問題，跟到達(dá)有問題，跟停車庫有認(rèn)識(shí)。

就好象深圳市是全中國擁有汽車數(shù)量第二高的城市，我不建議地鐵，反而要有足夠的停車庫，我跟自己挑戰(zhàn)，做了4000位的停車庫，這個(gè)不難做。最難的是，一個(gè)女士很開心買了很多東西，回去找她的車找不到的時(shí)候，這是最痛苦的，最困難的是在中國做設(shè)計(jì)，還要考慮到人防，現(xiàn)在怎么人防都沒有用的，但是還是蓋人防，停車庫又看不穿，4000個(gè)停車位的停車庫，要找到自己的車，我現(xiàn)在還在研究。

交通很重要，路怎么進(jìn)來。有很多人認(rèn)為，一個(gè)商場有不同的設(shè)計(jì)師，4000的車位，應(yīng)該有多少個(gè)進(jìn)口，多少個(gè)出口，對(duì)于購買東西來說，我不想每一次開車都要重新想從哪一個(gè)出口出去。在這之間有做規(guī)劃的人，有做設(shè)計(jì)的人，大部分做設(shè)計(jì)的人自己不購物的，自己困在自己的房間里畫圖。所有的東西要從購物者的心態(tài)去看，我們的領(lǐng)導(dǎo)說過，以人為本，不是以你自己為本，是要以購物的人為本等等。