寶億萊拎包入住｜背負高價地 時代地產如何打通“輸血”渠道？

（原標題：背負高價地 時代地產如何打通“輸血”渠道？）

房地產行業正在進入一個“強者恒強，弱者消亡”的時代。當龍頭房企掀起兼并重組和業務創新之時，眾多中小型房企同樣也要解答規模增長的命題。

“兵馬未動，糧草先行”。此番背景下，擴張土地儲備成為中小型房企的必然之選。

時代地產也不例外。這家2016年銷售規模為300億元的房企，正走在攻城略地的路上。其不僅在“招拍掛”市場一舉拿下廣州的“單價地王”，在城市更新領域，也動作不斷。

支撐時代地產大規模擴張土地儲備的資金又從何而來？

斥重金高頻擴充“糧倉”

時代地產2016年的年報顯示，截至2016年12月31日，時代地產土地儲備達到1306萬平方米；2016年，時代地產新購入廣州、佛山和東莞等珠三角7城14宗地塊，新增建筑面積為343萬平方米，收購成本為184.52億元。

對標銷售規模與其相當的房企，寶億萊家居飾品，時代地產的土地儲備并不占優勢。以同樣深耕廣州的越秀地產為例，截至2016年12月31日，該公司總的土地儲備為1462萬平方米；而以“舊改”見長的深圳本土房企佳兆業，同期總的土地儲備則為2130萬平方米。

雖然時代地產也有轉型的嘗試，但住宅開發依舊是其主業。在2016年的業績發布會上，時代地產董事會主席岑釗雄指出，珠三角的地價并未虛高，區域分化是行業發展的趨勢，核心都市圈的價值未來將進一步凸顯，今年公司還計劃拿出130億元購置土地。

基于此種判斷，時代地產在“招拍掛”市場頻頻拿下高溢價地。2017年3月29日，時代地產以20億元拍得廣州新晉單價“地王”，項目樓面單價55437元/平方米，刷新了此前廣州住宅地塊的最高單價。

《每日經濟新聞》記者走訪位于廣州石崗路的該地塊現場時發現，目前此幅地塊尚未動工。

實際上，自2016年以來，時代地產在“招拍掛”市場的動作十分頻密。2016年，寶億萊家居飾品，時代地產在佛山兩次拿地，年初，公司以64億元總價、1.5萬元/平方米的樓面地價拿下佛山金沙洲一地塊，成為整個佛山的總價和單價新地王；此后，時代地產以總價16.83億元、2000平方米配建競得南海區里水鎮里廣公路鄧崗地段地塊，折合成交樓面價12688元/平方米，刷新了里水的樓面地價新高。

據中國指數研究院統計，今年上半年，時代地產購置土地共花費80億元。而據《每日經濟新聞》記者統計，這些土地均位于廣州、佛山和清遠等珠三角片區。

加快周轉下的資金渴求

時代地產2016年年報顯示，截至2016年12月31日，公司的現金及銀行存款為119億元，融資成本為8.32%，計息借款合計為204.88億元。

克而瑞數據顯示，時代地產今年上半年實現銷售金額170.3億元。如果考慮到時代地產上半年耗費土地款80億元及預售回款并不能隨意使用，該現金供給端與需求端數據出入并不大，但作為一家加速擴張的中型房企，為高周轉回流資金，項目需要加速開工，在預售之前，就需要更多資金。

從布局來看，時代地產重心在華南的熱點區域，且調控密集，力度空前。那么錢從何來？《每日經濟新聞》記者通過整合時代地產的年報、公告、債券報告及Wind數據，梳理出時代地產大致的融資渠道。

其中，銀行貸款是時代地產主要的融資渠道。據上交所披露的一份《時代地產2016年債券年度報告》，截至2016年末，公司合并口徑獲得的金融機構總授信額度為301.93億元，其中已使用額度為141.1億元。

除了貸款，債券也是時代地產的“補血”的另一重要通道。據Wind統計，目前時代地產仍在存續期的公司債券規模為80億元。

如果按照授信已經使用額度加上公司債券的規模，截至2016年12月31日，時代地產的有息負債已經超過年報上的數額204.88億元，且年報上銀行貸款數額為69億元，小于金融機構授信已用額度。

《每日經濟新聞》記者向時代地產的信息披露負責人求證，寶億萊家居飾品，其表示年報的主體是時代地產控股有限公司，寶億萊家居飾品，而國內的債券報告針對的是廣州市時代地產集團有限公司，前者包括的范圍比后者要大，且兩份報告的統計口徑不一樣。“負債數據應以香港年報上的為準。”此名負責人強調。

《每日經濟新聞》記者詢問多名銀行、券商分析師，一致的觀點是金融機構授信已用額度包括的不僅是銀行貸款，還有其他的一些表外融資項目，因而兩組數據出現不一致也是可以解釋的。

今年以來，時代地產也“遍尋資金”。2017年5月，上交所披露的另一份關于時代地產債券的公告指出，截至2017年4月30日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，時代地產本年度銀行貸款凈新增約40.04億元，委托貸款凈增加約1.5億元，無融資租賃借款也無小額貸款。

7月31日，時代地產公告稱該公司（作為借款人）、若干財務機構（作為受托牽頭安排人、牽頭安排人、安排人及賬簿管理人）與一名融資代理就美元及港元雙幣可轉換定期貸款融資訂立協議，原有承擔總額為1.85億美元，承擔增加權為不多于1億美元。

另外，《每日經濟新聞》根據時代地產公告整理發現，今年以來時代地產分別發行了總額為2.25億美元，票面利息為5.75%的票據和票面利息為6.25%，總額為3.75億美元的票據。

此外，信托計劃也為時代地產提供了部分資金。據Wind統計，今年以來，時代地產發行的信托計劃有時代勝譽特定資產收益權投資信托及匯業46號時代清遠榮景信托，后者的募集規模為2.4億元。

據前述債券公告，截至2017年4月30日，時代地產本年度其他借款凈新增約5億元。

多名券商、投行分析師則指出，目前公開市場如股權、債券融資等渠道都在慢慢收緊，對于房企而言，這是不小的挑戰。

具體到時代地產，新世界評級在一份針對時代地產債券的報告中指出：“在跟蹤期內，時代地產土地儲備指出較大，且在建房地產項目數量多，公司面臨較大的資金支出壓力；此外，項目開發對外部融資的依賴度較高，整體債務規模較大，融資能力對外部融資環境變化比較敏感。”

在時代地產今年1月份發行了美元票據后，評級機構惠譽在一份研報中指出，中國房屋建筑商的評級受惠于良好的交易歷史，但受限于需要不斷地補充優質地段土地儲備，因此導致杠桿的波動。如果時代地產能將其凈負債與調整后庫存比例維持在45%以下，并保證其有足夠三年的土地儲備，其將采取進一步的正面評級行動。