萬科廈門亮劍： 發展商時代結束 城市配套服務商初成

（原標題：萬科廈門亮劍： 發展商時代結束 城市配套服務商初成）

本報記者 張曉玲 實習生 盧靖陽 廈門、廣州報道

六年前，全球最大的住宅開發商萬科，低調開啟了城市配套服務商轉型。那時，沒有人知道它未來會是什么樣子。

六年后，萬科在廈門呈現了城市配套服務的多樣性，并向外界證明了萬科人的執行力和運營力，萬科董事會主席、首席執行官郁亮更明確表示，萬科的發展商時代已經結束了。

長租公寓、產業辦公、社區商業、營地教育、智慧停車……目前，萬科廈門公司的業務已進入城市生活的方方面面，并計劃在未來服務這個城市超過50%的人群。這些業務，也或多或少地在萬科其他城市公司進行著。

轉型初見端倪，萬科已不再看重規模競爭。“在城市配套服務商時代，大家的經驗都是零。規模和銷售排行榜不再重要了。”郁亮說。

萬科將走向哪里？郁亮給出的最新定義是“美好生活場景師”。萬科正逐步實現對出生、教育、就業、度假、養老等人生全階段的覆蓋，變身為全生命周期產品提供者和多元資產管理者。

廈門試驗田

2011年，萬科剛剛定下轉型城市配套服務商的目標。彼時，員工總數不到100人的廈門公司被選作試驗田，嘗試進行業務創新。

為什么是廈門？萬科南方區域總經理張紀文回憶，廈門公司當時比較小，又是一個年輕人愿意呆的城市。“當時我也不知道該怎么干，只知道不能做什么。”張紀文說，廈門的探索就從“負面清單”開始。

公寓業務成為萬科在廈門的第一項試驗。廈門萬科的長租公寓自2014年落地，目前已有蓮前公社、設計公社、環島山莊等10個項目，近5000套房屋的總體入住率超90%。很快，廈門萬科還會推出家庭公寓和高端人才房兩種純租賃型產品。

在創業氛圍濃厚的廈門，產業辦公業務應運而生。目前廈門萬科的產業辦公項目已有5個落地，另有5個正在開發，預計未來總體量將超過60萬平方米，容納辦公人數超過6萬人。

教育業務也在廈門生根發芽。緊密與其他業務相結合是萬科教育業務的特點。以萬科云璽中心為例，坐落于此的艾爾法幼兒學院瞄準附近白領人群，為2-12歲兒童提供多種課程；在梅沙戶外營地，則為青少年、兒童提供航海、潛水、體適能、綜合營等教育內容。

六年過去，廈門公司逐漸成為萬科轉型城市配套服務商的標桿。目前，廈門萬科已經擁有10家長租公寓、4座社區商業、6座產業辦公樓、1所全日制幼兒園、7個社區營地、1個戶外營地、一套智慧停車系統。另有城市食堂、農貿市場等項目已經落地，除傳統開發業務外，累計有超過70個城市配套服務項目處于運營或籌備狀態。

張紀文透露，如今在廈門公司的1200人中，有1000人在做非傳統業務。他希望，廈門萬科“未來跟這個城市超過50%的人群產生交集，形成更多業務。”

郁亮表示，廈門試驗是萬科前進路上一個不成熟的樣板，還可以做得更好。“現在誰說萬科是發展商我跟誰急。我們有信心，未來大家評價萬科時不再和發展商聯系在一起。”

萬科式生態

不僅是廈門，萬科四大區域的城市公司近年來都在進行城市配套服務商的轉型，新業務遍地開花，裂變、孵化、長大。

北京公司的V盟計劃、上海區域的熱帶雨林體系、南方區域的八爪魚戰略，都承載著萬科各種新業務的落地和執行。

當前，房地產行業仍處于規模化競爭的最后階段，萬科的銷售老大之位已接連被綠地、恒大、碧桂園取代，整體軟裝寶億萊家居飾品，外界多有議論；業界亦有行業進入了白銀或鉆石時代的爭論。

對此郁亮已不在意。“在城市配套服務商時代，所有開發商經驗清零，大家重新站在了同一起跑線上。”郁亮說，在轉型面前，萬科已不再看重規模競爭，而是全力打造資產管理能力和城市運營能力。

撕下開發商標簽的萬科，城市配套服務商雛形已現。

“美好生活場景師”，這是萬科和郁亮新近提出的概念。在他看來，公寓、辦公、商業、教育、養老等諸多城市配套服務，均是美好生活場景的一部分。

圍繞這一理念，萬科正在打造一個龐大的生態體系，家居行業升級轉型 ，寶億萊家居飾品，讓未來所有人的生活，都或多或少與萬科有關。

記者梳理發現，目前萬科在物業管理、物流地產、商業物業、長租公寓等多個領域，已搶占到行業頭部位置。

作為物業服務行業多年的領頭羊，萬科物業已不局限于管理自有住宅項目。據萬科集團高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全介紹，在萬科目前管理的2287個項目中，有52%并非萬科開發，26%不是住宅項目。

今年7月成為普洛斯第一大股東后，萬科在物流地產領域成為老大。“今年 雙十一 每2個電商包裹中，就有1個與萬科有關。”萬科首席運營官張旭介紹。

截至11月上旬，包括普洛斯在內，和萬科有關的物流版圖擴大到近6000萬平方米，擁有超過500個現代化物流園區，占據中國物流行業60%的份額。

通過將旗下商業項目打包給印力統一管理，萬科印力亦躋身國內排名第二的商業運營商。據悉，到2017年中期，萬科印力持有和管理的商業物業面積已超過850萬平方米。

而去年整合形成統一的長租公寓品牌“泊寓”后，萬科目前在集中式管理公寓領域基本上做到了第一。據中金公司估算，截至三季度末，泊寓已進駐24個城市，開業項目超過80個，對應房源約2.4萬間。預計年底開業量達3萬間，總保有房源將達15萬間，未來此業務有望迎來高速增長。

除此之外，萬科通過拓展教育、醫療、度假、養老等服務，正在實現對個體生命各個階段的全覆蓋。

“萬科在新業務領域并不是淺嘗輒止，而是每一個領域都力求成為細分龍頭，保有長期競爭優勢。”中信證券指出，萬科并不追求形式上去地產化，卻在社區、商業、生活體驗等諸多領域挖掘后開發時代服務升級成長紅利。

這與郁亮的想法相吻合。在他的設想中，未來十年萬科所有的新業務將會是一個生態系統，它們會被分拆上市，寶億萊家居飾品，形成一個龐大的上市公司群，這些加起來將達到萬億市值。

中報顯示，萬科2017年上半年的非地產開發類業務實現收入42.9億元，同比大幅增長85.5%，增速遠超地產開發業務收入和銷售合同金額增長。值得注意的是，這些業務營業利潤率36.3%，大幅高于開發業務的營業利潤率。

不過，很多新業務比如長租公寓、教育、養老在最初的階段都是不賺錢的；未來，萬科需要持續證明公司有運營各類新業務并盈利的能力。

雖距萬億市值還有相當距離，寶億萊家居飾品，但從快速成長的非地產業務規模和多元的資本運作來看，萬科似乎正向它的目標漸行漸近。

（編輯：張偉賢，如有意見建議請聯系：zhangwx@21jingji.com）