寶億萊精裝房拎包入住物業管理服務行業:南都物業IPO過會,行業資本化進程加速

　　12月5日,第十七屆發審委2017年第61次會議審核結果公告,南都物業服務股份有限公司首發獲通過。

　　投資要點:

　　南都物業首發過會,物管行業境內資本化預期加強。南都物業首發申請過會,即將成為A股物業服務第一股,根據公司招股書披露,此次公司預計發行不超過1984.127萬股,大約募集資金41070.81萬元。自2014年彩生活在香港上市以來,碧桂園、中海、保利等大型房企瞄準中國房地產后市場巨大潛力,相繼分拆旗下物業管理資產向“輕資產”運營模式轉型,國內資本市場的完善為物管企業提供良好的證券化和融資平臺。截止當前,除剛過會的南都物業外,已有4家公司在港股上市及58家企業在新三板掛牌,碧桂園物業、新城悅正在A股IPO審核中。我們認為,此次南都物業的過會一定程度上解答了市場對于物管公司在A股上市可行性的質疑,為物管企業資本化的重要突破,這將加強大型房企分拆物管服務資產境內上市的信心和動力,從供給上推動物業管理行業的資本化進程。

　　促進行業進入輕資產運營時代,增強企業盈利能力。單獨上市賦予物業管理公司在資本市場平臺獨立融資的能力,有希望獲得外部資金來源從而脫離業務發展過程中對房企集團的資金依賴,在市場監督下加強內部經營管理改革,促進輕資產運營模式形成,改善傳統物業管理業務勞動力密集型和低利潤率弱點,提升盈利能力。一方面,社區智能化改造、管理信息化升級可提升服務品質、減少人力依賴;另一方面,進行產業鏈擴張和跨細分市場擴張,增加利潤來源;最后,基于線下社區資源進行多元化業務拓展,構建商業社區模型,升級業務結構。例如,此次南都物業計劃融資4.11億元,1.4億元將用于物業管理智能化系統項目、社區O2O平臺建設等,而新城悅、碧桂園物業招股書中顯示分別約36%、41%的募集資金計劃用于技術升級和業務結構升級所需的基礎建設。

　　促進兼并收購,加速行業集中度提升。全國共有超過10萬家的物業管理公司,龍頭企業的市場占有率依然很低。企業在盈利需求驅動下,通過規模擴張提升市場地位、獲取優質社區資源的意愿強烈,由于物管行業的區域性特征和存量替代的周期性特征,收并購為主流物管企業規模擴張較為快速、有效的手段。例如,南都物業本次首發融資中9860萬元用于物業管理項目拓展,而新城悅、碧桂園物業公告用于項目拓展的資金占比也都超過計劃募集資金規模的50%。上市融資增強企業資金實力,加速行業集中度提升,這一過程中龍頭企業將享受行業規模增長和市場集中度提升的雙重紅利。

　　行業評級及投資策略:我們認為物業管理服務行業前景廣闊,市場競爭處于尚處于初級階段,企業境內上市獲得突破進展,將從供給上推進行業資本化進展,促進企業業務結構升級和行業集中度提升,堅定看好行業未來發展空間及頭部企業的成長潛力。

　　重點推薦個股:看好兼具資源和品牌優勢、持續擴張能力強的行業龍頭,關注區域性優質企業跨區域擴張戰略布局,以及基于優質社區資源進行商業模式創新的標的。首推綠城服務(2869.HK),重點關注彩生活(1778.HK)、南都物業,同時關注新三板標的保利物業(871893.OC)、遠洋億家(837149.OC)、嘉寶股份(834962.OC)、開元物業(831971.OC)等標的。

　　風險提示:1)市場競爭風險;2)勞動力成本上漲風險;3)企業業務創新及轉型風險;4)推薦公司業績不達預期風險;5)上市/掛牌公司股價波動風險。