平安不動產再入越秀 38億結盟星匯云城的背后

　　平安不動產再次以38.9億元攪動市場。而這背后，則是平安不動產在廣州（樓盤）沿用的合作開發路徑。

　　觀點地產網 4月13日晚間，越秀地產的一紙公告，終于敲定了廣州越秀星匯云城項目49%股權的買主，如此前傳言，接盤者確為平安不動產。

　　一個月前，已在籌備入市階段的越秀星匯云城49%股權被公開掛牌出讓，當時就有傳言稱買方為平安。但越秀地產方面回應稱出售結果公布前不便透露。

　　而今，隨著謎底的揭開，近兩年在廣州進行多次大手筆投資收購的“金融大鱷”——平安不動產，再次以38.9億元攪動市場。而這背后，則是平安不動產在廣州沿用的合作開發路徑。

　　資料顯示，越秀星匯云城位于廣州白云區廣州大道北同寶路，占地面積接近17萬平方米，建筑面積接近67平方米，包括30棟高層平層公寓、一個大型購物區、一個專屬會所及一所一流學校等。

　　該項目地塊于2014年11月由越秀地產以總價64.5億元、樓面地價1.4萬元/平方米獲得，并創造了當年廣州總價地王紀錄。據介紹，該項目今年3月1日剛剛開放樣板間，計劃于4月底入市，預計首次開盤將推出300多套房源。

　　雖然越秀星匯云城項目49%的股權在入市前被售予了平安不動產，但股權收購完成后，所有營銷工作仍將由越秀地產操盤。

　　38億再牽手越秀

　　越秀地產13日公告顯示，其已與廣州聯衡置業有限公司及越秀星匯云城項目公司訂立股權轉讓協議，而平安不動產擁有廣州聯衡置業的50%股權。

　　按照協議，越秀地產向平安不動產出售越秀星匯云城49%的股權，由于無其他合格投標方，所以出售價等于此前招標時的初步競價，即23.27億元的股權轉讓價再加上項目公司49%的相關負債。

　　而截至2015年12月31日，該49%的有關負債金額約為15.02億元，因而此次平安不動產入股星匯云城涉及的交易額達到38.29億元。

　　不過，觀點地產新媒體了解到，雖然收購完成后平安不動產獲得項目49%的股權，但其僅作為投資者的角色，軟裝飾加盟寶億萊，并不參與項目實際運營，所有營銷及開發工作仍將由越秀地產負責。

　　對于為何選擇在項目即將入市前才出售49%的股權招募合作伙伴，越秀地產解釋為，該項目規模相對比較大，開發周期相對比較長，引入綜合實力強的合作伙伴可分散經營風險，提高自有資金使用效率，加快現金回流。

　　越秀地產相關負責人則對觀點地產新媒體表示，選擇合作方式并非全部出于分擔風險考慮，整體軟裝加盟寶億萊拎包入住，同時也是希望能夠引入實力較強的伙伴實現優勢互補。“無論住宅還是商業方面的經驗，或者是資金方面的實力，大家通過合作可以互取所長。”

　　觀點地產新媒體獲悉，由于帶著地王的光環，3月10日越秀地產突然宣布擬以最低約23.27億元的價格公開掛牌出售越秀·星匯云城49%股權時，曾引起不小的轟動，且當時就有消息人士透露越秀地產或許將引入平安作為該項目的合作伙伴。

　　因而，在越秀4月13日正式公告宣布收購方為平安不動產時，業內反應并不十分驚訝，再者，此次也已并非越秀與平安的第一次合作。

　　早在2015年7月27日，越秀地產就宣布通過附屬公司和中國平安(601318,股吧)保險(集團)股份有限公司的附屬公司合作，成立合營公司，共同開發位于廣州市海珠區廣紙片區的一幅地塊。

　　廣紙片區地塊由越秀地產于2015年6月以89.98億元總價競得，占地面積約10.30萬平方米，總可建筑面積約73.55萬平方米，其中計容建筑面積約55.61萬平方米。

　　據悉，這是越秀首次與平安聯合開發項目，軟裝飾加盟寶億萊，而引入平安后，越秀地產僅持股49%，平安持股51%，但由越秀地產負責項目操盤，并將其并表納入。當時亦有分析指出，因為地塊價格較高且體量大，后續開發難度會增加，選擇合作開發或許也是越秀地產想將自身的開發壓力及風險降到最低。

　　對于需要尋求項目合作從而降低資金壓力、改善現金流的企業來說，“平安不動產這種合作伙伴還挺好的，只投資，不插手運營。”有業內人士笑言。

　　平安廣州合作版圖

　　平安不動產是中國平安為發展不動產投資業務而設立的子公司，注冊資本100億元，截至2014年8月，資產管理規模就已近500億元。

　　撇開其在全國各地頻繁拿地或通過為項目增資、提供貸款等方式收購股權不講，僅在廣州，近兩年和平安不動產展開項目合作的房企除了越秀地產，還有招商局置地、廣州澳美等。

　　在越秀星匯云城前，平安不動產最近的一次收購在2015年10月31日。最先有市場消息稱，廣州最大爛尾樓項目澳洲山莊引入了平安不動產22億元的注資，將整體拆除重建，隨后這一消息迅速在整個廣州房地產業內傳開，平安不動產金融大鱷的“美名”再次遠揚。

　　當時該項目建設方廣州澳美房地產開發有限公司介紹，引入平安不動產的巨額投資后，雙方將共同建設該項目，且拆除重建手術已基本完成，重建面積達10萬平方米，兩年半后交樓。

　　且澳美地產還表示，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，此前明確表態有合作意向的企業不乏恒大、保利等大金主，但考慮到資金實力、合作條件以及理念等原因，最后其還是選擇了平安不動產。

　　“平安不動產比較傾向于以合作開發的模式進入廣州市場，不直接參與樓盤的開發，這或許恰好吻合了澳美地產的想法，使其可以保全對樓盤的規劃以及產品設計的主導權。”有分析指出。

　　此外，平安不動產與招商局置地在廣州的合作則要追溯到2014年7月31日。彼時，平安不動產旗下子公司深圳（樓盤）聯新通過增資和提供股東貸款的方式，對招商局置地的廣州項目公司廣州依云投資約7.86億元，并因此持有廣州依云49%的股權，同時獲得其位于廣州番禺南村鎮萬博商務區的一宗地塊的相應股權。

　　該地塊總占地面積1.78萬平方米，容積率不超過5.7，土地用途為批發零售、住宿餐飲、商務金融及其他商服用地，軟裝飾加盟寶億萊，成交總價14.6億元。

　　不過，此后的2015年5月，招商局置地卻反過來通過1.36億元的總增資額入股平安不動產廣州聯洲、廣州聯森兩個項目公司，分別獲取該兩公司34%的股份。

　　觀點地產新媒體了解到，廣州聯洲、廣州聯森各擁有一宗位于廣州天河華美牛奶廠的宅地。該兩宗地由平安不動產于2014年11月拿下，總價24.1億元，總土地面積7.09萬平方米，計算容積率總建筑面積(含地下)不超過16.9萬平方米。

　　值得一提的是，華美牛奶廠板塊被規劃成了廣州的高端居住區，已聚集龍湖、華潤置地、金地等一眾房企，目前在售的龍湖天宸原著、華潤天合等均為高端豪宅、別墅項目，未來的金地天河公館也將以別墅產品為主，但平安不動產的該兩宗地目前還沒有公布相關的規劃信息。