越秀地產亮出羊城攻略 64.5億大盤攪局市場

　　當荔灣廣鋼新城、天河華美牛奶廠、海珠廣紙新城等板塊紛紛上演新盤入市大戲時，曾經接連拍出廣州（樓盤）總價地王和區域單價地王的白云廣州大道北板塊也開始加入陣營。

　　12月21日，廣州越秀地產在2014年底拿下的總價地王越秀·星匯云城亮相。越秀地產相關負責人對觀點地產新媒體表示，該盤將是越秀地產回歸城市中心戰略的旗艦項目。

　　在2013年的土拍市場上，廣州大道北板塊成為各大房企搶入地，變身“地王集中營”，軟裝設計拎包入住，先后出產佳兆業白云單價地王、越秀地產廣州總價地王以及恒大樓面價超2.5萬的高價地。

　　繼2014年底恒大率先探市推出恒大御府后，越秀·星匯云城的入市再度加熱板塊，加上隨著債權問題梳理而可能重啟的佳兆業天御及佳兆業天墅，廣州大道北僅僅約4公里的范圍即將掀起一場“地王會戰”。

　　老牌房企回歸主城

　　觀點地產新媒體翻查過往資料，2013年11月，越秀地產以總價64.5億元拿下星匯云城所在地塊，創造當年廣州總價地王紀錄。

　　該地塊位于廣州大道北與華南快速三期交匯處，占地面積接近17萬平方米，建筑面積接近67平方米。按照規劃，地塊將建30棟24-32層住宅，預計將提供近4500套單位，未來可容納逾萬人。

　　“越秀地產在廣州累計開發超過1000萬平方米的物業，以星匯命名的系列屬于越秀地產的豪宅系列。”據介紹，在越秀地產的規劃中，星匯云城被賦予了與珠江新城星匯云錦、星匯御府同系列的定位。

　　高端定位的背后，星匯云城擔負著越秀地產回歸廣州主城的重任。

　　繼星匯云城后，越秀地產開始瞄準廣紙新城和國際金融城落子。越秀地產廣州公司常務副總經理趙川表示：“今年越秀地產先后在廣紙新城和金融城等未來城市發展核心區發力，拿下了眾多市中心土地，后續越秀地產將快速開拓市中心土地規模。”

　　以戰略回歸的升級之作定位的星匯云城，首批將推出91-105平方米的三房、四房平層單位以及約85平方米、6米層高的雙平層復式四房單位。

　　越秀地產廣州公司副總經理伍岳峰對觀點地產新媒體強調，星匯云城是星匯系3.0升級產品，“在產品的設計上有意想不到的驚喜，85平復式四房單位實用率達到135%”。

　　伍岳峰還表示，擁有67萬平方米大體量的星匯云城另一大特點是配備了完善的配套，僅“云Mall坊”就將提供20000平方米的特色商街。

　　對于星匯云城售價定位，伍岳峰并未透露過多信息，但卻在言辭中流露出了一種“優越感”：“現在可以看得到，我們附近有個盤售價是3.8萬，旁邊有個項目樓面地價都在2.56萬了，這就是中軸線物業的價值，我們的物業有非常大的升值空間。”

　　盡管頭頂總價地王標簽，但星匯云城低于周邊項目萬元以上的樓面地價，正是讓伍岳峰信心滿滿的最大因素。

　　在不乏高價地塊的廣州大道北，星匯云城能夠成為地王會戰的“攪局者”嗎？

　　總價地王成本底牌

　　回顧2013年的廣州土地市場，整體軟裝加盟寶億萊拎包入住，彼時的廣州大道北板塊是不折不扣的焦點。

　　當年5月，軟裝飾加盟寶億萊，處于擴張階段的“過江龍”佳兆業兩次出手，先后以18.68億元和7.99億元的總價競得廣州大道北同寶路地塊和沙太路梅花園地塊，前者以25597元/平方米的樓面地價刷新廣州白云區單價地王紀錄，后者樓面地價同樣高達22510元/平方米。

　　廣州大道北新貨供應較少，但彼時板塊內二手房價水平僅約26000元/平方米，佳兆業高價拿地的舉動引發“面粉貴過面包”的市場熱議。

　　其實據觀點地產新媒體后來了解，彼時曾做出同樣選擇的并不止佳兆業，在廣州市中心已無住宅項目的恒大在6月斥資23.09億元拿下了緊鄰佳兆業梅花園地塊的白云沙太路配件廠地塊，樓面地價達24997元/平方米，如果計算上配建保障房的成本，業內普遍認為該地塊實際樓面成本已超28000元/平方米。

　　2013年11月，越秀地產接過地王接力棒，以總價64.5億元拿下星匯云城所在的紅云涂料廠地塊，軟裝飾加盟寶億萊，成為當年廣州總價地王。從地理位置來看，該地塊距離佳兆業地王僅約1.5公里。由此，廣州大道北板塊成為四大高價地集中地。

　　2014年底，恒大沙太路地塊定名恒大御府率先入市，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，以38000元/平方米報價推出69-90平方米的剛需產品及140平方米及175平方米的改善型產品。

　　盡管冠以“都市豪宅”的定位，但在周邊房價的對比下，恒大御府的去化并不快速。截至2015年12月，恒大御府近一年來網簽成交共123套，銷售金額約4.6億元。

　　佳兆業在該板塊剛剛宣布定名為佳兆業天御和佳兆業天墅的兩大項目，因為遭遇債權違約問題而陷入擱淺。

　　對此，業內分析人士就告訴觀點地產新媒體，即便未來項目債權問題厘清，佳兆業兩大項目入市后同樣也難逃高成本低利潤難題。

　　但對于越秀·星匯云城而言，周邊項目的高定價卻成了機會，頭頂64.5億總價地王光環的星匯云城地塊為底價成交，折合樓面地價為14000元/平方米。

　　彼時有業內人士分析就指，越秀地產能夠底價摘牌，一方面是基于64.5億起拍價門檻較高，另一方面也因該地塊屬于舊改項目，會有一定的出讓條件。

　　合富輝煌分析認為，即便佳兆業地王項目入市，拿地成本也使得其售價難較恒大御府有實質性的降低。相較而言，貨量最大的越秀星匯云城由于樓面地價較低，只要售價控制合理，則能從中得利。

　　

（責任編輯：黨思欣 HO003）