貴州家居軟裝館蘇鑫：樓市3大危機(jī)與商業(yè)地產(chǎn)的3個(gè)機(jī)會(huì)

　　剛剛閉幕的2016博鰲房地產(chǎn)論壇上，去庫(kù)存、地王、資本、輕資產(chǎn)成為行業(yè)專家與地產(chǎn)大佬們提及的高頻詞匯。在高和資本執(zhí)行合伙人蘇鑫看來(lái)，“房地產(chǎn)就像高速行駛在彎道上的汽車，只看眼前一定會(huì)出問(wèn)題。”今年以來(lái)樓市量?jī)r(jià)齊漲，開(kāi)發(fā)商普遍更加樂(lè)觀，但房地產(chǎn)行業(yè)仍然潛伏著三大危機(jī)。
　　
　　小暢向大家推薦這篇文章，分享高和資本創(chuàng)始人蘇鑫對(duì)于房地產(chǎn)目前形勢(shì)的理解以及樓市潛伏的三大危機(jī)與商業(yè)房產(chǎn)的三個(gè)機(jī)會(huì)。
　　
　　1土地從“面粉”的價(jià)格拍成了“黃油”的價(jià)格
　　
　　今年上半年，全國(guó)土地成交金額高達(dá)9600億元，同比增長(zhǎng)38.3%，其中一線城市土地單價(jià)上漲25%，二線城市上漲76%。蘇鑫認(rèn)為，地王頻出的根源在于土地財(cái)政，地方政府不改變土地政策，高地價(jià)問(wèn)題難以解決。
　　
　　2庫(kù)存巨大
　　
　　在蘇鑫看來(lái)，中央政府提出的去庫(kù)存政策主要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和三線城市，而這些地方的庫(kù)存問(wèn)題并未得到有效解決。“去庫(kù)存可能是個(gè)偽命題，房子不同于一般消費(fèi)品，它天然帶有投資屬性，當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，被購(gòu)房者消化的部分庫(kù)存又成了新的供給。”
　　
　　3開(kāi)發(fā)商迷失方向
　　
　　大型國(guó)企、央企忙著搶土地，中型房企大幅上調(diào)預(yù)售目標(biāo)劍指千億，小開(kāi)發(fā)商離開(kāi)行業(yè)搞“互聯(lián)網(wǎng)+”。在蘇鑫看來(lái)，“如果思想不變，僅僅在北京、上海租個(gè)寫(xiě)字樓辦公是不行的。”
　　
　　談及這一輪樓市暴漲現(xiàn)象，蘇鑫認(rèn)為核心原因是中央鼓勵(lì)去庫(kù)存的政策背景下，限購(gòu)、限貸放開(kāi)，剛需、改善型客群紛紛入市刺激了市場(chǎng)預(yù)期，投資投機(jī)需求回潮，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。
　　
　　地王到底能不能賺錢(qián)？“我們看歷史，如果行業(yè)呈現(xiàn)爬山型波動(dòng)，這一輪低點(diǎn)比上一輪高點(diǎn)還高，只要開(kāi)發(fā)商捂得住，現(xiàn)金流充足就可以賺錢(qián)。”不過(guò)蘇鑫認(rèn)為，嚴(yán)重依賴形勢(shì)和政策的土地開(kāi)發(fā)模式越來(lái)越難以為繼，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，制造業(yè)時(shí)代開(kāi)發(fā)商只管把房子售出去，不管空置率，服務(wù)業(yè)時(shí)代則更加重視資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
　　
　　▲高和資本執(zhí)行合伙人 蘇鑫
　　
　　當(dāng)前市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，作為去庫(kù)存的重點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何走出困境？擁有十幾年商業(yè)地產(chǎn)租售與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的蘇鑫認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前存在三個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，即城市更新、證券化與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
　　
　　城市更新的背景是一線城市房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，核心區(qū)域基本沒(méi)有土地供應(yīng)。歐美發(fā)達(dá)國(guó)家在這個(gè)領(lǐng)域早有布局，而國(guó)內(nèi)還處于起步階段，“一二線城市的可更新規(guī)模至少有萬(wàn)億水平”，蘇鑫預(yù)測(cè)。
　　
　　所謂證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。“證券化是商業(yè)地產(chǎn)的核心，” 蘇鑫指出，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)證券化的突出障礙是缺乏金融創(chuàng)新。以REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）為例，由于估值、稅收和市場(chǎng)接受度等因素制約，國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有真正的公募REITs。
　　
　　據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)債項(xiàng)融資工具的優(yōu)化極為迫切，新型的資產(chǎn)支持證券CMBS的出現(xiàn)迎合了這一趨勢(shì)。相比于經(jīng)營(yíng)貸，寶億萊家居飾品，CMBS不限定用途，風(fēng)險(xiǎn)、利息更低，貸款額度更高，更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。高和資本近期的一系列創(chuàng)新正是圍繞CMBS進(jìn)行的。
　　
　　在證券化的趨勢(shì)下，城市更新如何盈利？蘇鑫一言以蔽之，“其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是低價(jià)買(mǎi)、高價(jià)賣。”而賺差價(jià)的核心是看公司的資產(chǎn)管理能力，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為關(guān)鍵。“證券化為商業(yè)地產(chǎn)注入流動(dòng)性，通過(guò)資輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增加服務(wù)內(nèi)容可以穩(wěn)定提高租金。”
　　
　　蘇鑫表示，寶億萊家居飾品，聯(lián)合辦公最近受到PE（私募股權(quán)投資）追捧，寶億萊家居飾品，背后的邏輯是該模式通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為初創(chuàng)公司提供了包括社交、融資、品牌推廣等在內(nèi)的深度服務(wù)。所以在高和資本管理、運(yùn)營(yíng)的寫(xiě)字樓里，專門(mén)推出了共享辦公的新型產(chǎn)品形態(tài)“Hi Work”，這種新型辦公形態(tài)具有共享、社交等“互聯(lián)網(wǎng)+”的辦公屬性，并打破傳統(tǒng)寫(xiě)字樓空間設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了“共享會(huì)議”的Hi會(huì)，具有圈層社交屬性的咖啡Hi吧、Hi咖、Hi辦等共享辦公模式的新型功能空間，通過(guò)多維空間為載體，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，提供多維服務(wù)，促成多重辦公社群的出現(xiàn)，用社群打造辦公生活。
　　
　　據(jù)悉，整體軟裝寶億萊家居飾品，Hi Work還為所有入駐企業(yè)提供對(duì)接資源、空間增效、創(chuàng)新指導(dǎo)、辦公配套和VIP接待五大服務(wù)，提供 APP一鍵預(yù)約服務(wù)，APP上如Hi Cloud服務(wù)功能，每天為用戶推送天氣、培訓(xùn)、政策等各種信息，Hi Work還重在完善辦公服務(wù)的生態(tài)鏈條，催化不同企業(yè)間的化學(xué)反應(yīng)。
　　
　　當(dāng)房地產(chǎn)從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新的“風(fēng)口”，中小企業(yè)也有趕超大企業(yè)的可能。蘇鑫說(shuō)，轉(zhuǎn)型的核心是要有危機(jī)意識(shí)、互聯(lián)網(wǎng)與金融思維，“傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)終結(jié)，我們現(xiàn)在進(jìn)入的不是下半場(chǎng)，而是另一場(chǎng)。”