擅長(zhǎng)造城的碧桂園要在深圳周邊建10個(gè)“硅谷”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 余舒虹/文 外墻長(zhǎng)滿(mǎn)植物，地面全是公園，車(chē)輛在地下穿行……造城專(zhuān)家碧桂園在海外的頭號(hào)工程“森林城市”再加上科技、產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新的元素，構(gòu)成了碧桂園產(chǎn)城融合的新計(jì)劃——“科技小鎮(zhèn)”。

這聽(tīng)起來(lái)很像中國(guó)版的硅谷：除了綠色宜居的環(huán)境，更重要的是提供科技創(chuàng)新人才所需要的產(chǎn)學(xué)研一切配套，而房?jī)r(jià)僅為一線(xiàn)城市的1/3。

8月9日，碧桂園創(chuàng)始人、董事局主席楊國(guó)強(qiáng)指出，未來(lái)5年要投入1000億元在一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市全面布局科技小鎮(zhèn)計(jì)劃，其中深圳的目標(biāo)是10座。

碧桂園看中的是城鎮(zhèn)化發(fā)展和深圳人口、產(chǎn)業(yè)外溢的機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)半年布局，目前在毗鄰深圳的惠州和東莞已有三個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目正式落地。“碧桂園不是打著產(chǎn)業(yè)的旗號(hào)做房地產(chǎn)，科技小鎮(zhèn)不是先賣(mài)住宅回籠資金，而是產(chǎn)業(yè)配套、城市配套和住宅開(kāi)發(fā)同時(shí)進(jìn)行。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌強(qiáng)調(diào)。

在科技小鎮(zhèn)的打造上，碧桂園主要負(fù)責(zé)重資產(chǎn)的部分，而產(chǎn)業(yè)資源和人才引進(jìn)則交由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商百富東方、清華大學(xué)、李開(kāi)復(fù)的創(chuàng)新工場(chǎng)、思科、平安銀行等均是其戰(zhàn)略合作伙伴。

曾在硅谷工作過(guò)的李開(kāi)復(fù)也看到了碧桂園的執(zhí)行力。“過(guò)去我覺(jué)得環(huán)境是不可控的偶然因素，只要專(zhuān)注把科研、人才做好就能孵化出好的公司”，李開(kāi)復(fù)表示，原來(lái)國(guó)內(nèi)也有希望打造出像硅谷那樣的環(huán)境。

“把深圳的蛋糕做大”

楊國(guó)強(qiáng)將科技小鎮(zhèn)稱(chēng)為繼森林城市后的第二大夢(mèng)想，也是縮小版的森林城市，4月在公司內(nèi)部成立了產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部，由總裁莫斌直接領(lǐng)銜，助理總裁向俊波任總經(jīng)理。“集團(tuán)的目標(biāo)是在深圳周邊的臨深片區(qū)打造10個(gè)科技小鎮(zhèn)。”向俊波表示。據(jù)莫斌進(jìn)一步透露，初步計(jì)劃是惠州5個(gè)、東莞5個(gè)。“深圳的科技、經(jīng)濟(jì)都很成功，不過(guò)房?jī)r(jià)和生活成本太高了。我們想在深圳旁邊建造一個(gè)科技的城，目前，廣東還沒(méi)有一個(gè)政府和企業(yè)能夠完整的實(shí)現(xiàn)這個(gè)理念。”楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

8月9日，碧桂園與惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)正式簽約，第一個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目落地惠州。同時(shí)，碧桂園還公布了另外兩個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目，惠東稔山科技生態(tài)城（占地2080公頃）以及東莞黃江硅谷小鎮(zhèn)（占地505公頃，其中啟動(dòng)區(qū)65公頃）。

這有望承接深圳外溢的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和購(gòu)房需求。近年因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)、高用工成本等因素，深圳華為、中興等高新技術(shù)企業(yè)和傳統(tǒng)制造企業(yè)正在將研發(fā)部門(mén)搬離深圳，臨深片區(qū)是主要選擇。

據(jù)了解，惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)屬于開(kāi)發(fā)地區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是惠州市國(guó)家級(jí)電子產(chǎn)業(yè)的基地，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，也是創(chuàng)新基地，通訊設(shè)備、液晶顯示等電子產(chǎn)品產(chǎn)量名列世界前茅，但是目前智慧區(qū)人口密度少。

惠州潼湖生態(tài)智慧區(qū)規(guī)劃建設(shè)指揮部科技創(chuàng)新部副部長(zhǎng)鄭陸濱表示，潼湖科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目將率先引入李開(kāi)復(fù)創(chuàng)新工場(chǎng)等項(xiàng)目，有產(chǎn)城融合的創(chuàng)新理念。碧桂園將投入不低于20億元，聯(lián)合著名投資機(jī)構(gòu)設(shè)立科技小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基金，為小鎮(zhèn)企業(yè)定向提供全周期金融服務(wù)和成長(zhǎng)輔導(dǎo)。

碧桂園預(yù)計(jì)，未來(lái)科技小鎮(zhèn)將創(chuàng)造不少于600億元的年產(chǎn)出和60億元的稅收收入。

“我們不是簡(jiǎn)單的挖掘產(chǎn)業(yè)資源，而是在做深圳的互補(bǔ)性工作”，碧桂園集團(tuán)副總裁兼首席戰(zhàn)略官林昭憲表示，深圳的城區(qū)面積只有北京的1/8，上海的1/3，有很多產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。

林昭憲認(rèn)為，如果只是一個(gè)固定的蛋糕，大家去切就沒(méi)有意思的，希望把蛋糕做大做強(qiáng)，這樣整個(gè)生態(tài)圈才更完整。以硅谷為參照，硅谷和北邊的舊金山，灣區(qū)本身已經(jīng)形成了完整的生態(tài)圈，吸引了全世界最好的高新科技企業(yè)和人才。

莫斌對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，科技小鎮(zhèn)會(huì)根據(jù)交通優(yōu)勢(shì)和軌道站點(diǎn)鋪開(kāi)，不會(huì)盲目去做，“我們很有信心完成10個(gè)，不代表市場(chǎng)需要10個(gè)，這僅僅是個(gè)目標(biāo)。重要的是先完成第一個(gè)，再根據(jù)科技人才的需求進(jìn)行復(fù)制升級(jí)”。

升級(jí)版造城運(yùn)動(dòng)

8月9日上午，在碧桂園科技小鎮(zhèn)和產(chǎn)城融合戰(zhàn)略發(fā)布之前，廣東省省長(zhǎng)朱小丹在碧桂園總部調(diào)研科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)情況，與楊國(guó)強(qiáng)等高層進(jìn)行了兩個(gè)小時(shí)的交流。

在會(huì)上，朱小丹強(qiáng)調(diào)：科技小鎮(zhèn)的內(nèi)涵策劃要更完善，要形成區(qū)別于任何其他社區(qū)的“雙創(chuàng)”生態(tài)，要把科技小鎮(zhèn)打造成以人為本、產(chǎn)城融合、宜業(yè)宜居的智慧型、樞紐型的“雙創(chuàng)”新社區(qū)。

碧桂園的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，也是在城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略背景下做出的創(chuàng)新推動(dòng)。7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合公布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，明確提出，到2020年我國(guó)將培育1000個(gè)特色小鎮(zhèn)。

國(guó)家發(fā)改委等有關(guān)部門(mén)將支持符合條件的特色小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金，中央財(cái)政將對(duì)工作開(kāi)展較好的特色小鎮(zhèn)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。特色小鎮(zhèn)原則上為建制鎮(zhèn)（縣城關(guān)鎮(zhèn)除外），優(yōu)先選擇全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)。

據(jù)了解，除了科技小鎮(zhèn)之外，碧桂園的產(chǎn)城融合戰(zhàn)略還包括已有社區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、以森林城市為依托發(fā)展海外產(chǎn)城項(xiàng)目。

向俊波指出，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)周期的對(duì)沖機(jī)制和穩(wěn)定器。科技地產(chǎn)的重要性，正如兩驅(qū)車(chē)和四驅(qū)車(chē)的對(duì)比，高速公路上兩驅(qū)車(chē)更快，但下了高速四驅(qū)車(chē)走得更穩(wěn)”。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是優(yōu)質(zhì)土地和優(yōu)惠政策的重要來(lái)源。近一年來(lái)，過(guò)去擅長(zhǎng)在三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)大盤(pán)的碧桂園開(kāi)始推進(jìn)一線(xiàn)城市戰(zhàn)略。但在北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市，碧桂園仍面臨高昂土地成本的考驗(yàn)。以北京為例，碧桂園至今仍未能進(jìn)駐主城區(qū)。

“若要在一線(xiàn)城市跟政府拿地，不干產(chǎn)業(yè)不行”。碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌在今年5月曾表示，一線(xiàn)城市拿地代價(jià)高、風(fēng)險(xiǎn)大，相較于公開(kāi)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，碧桂園更傾向于通過(guò)合作、并購(gòu)等渠道或與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的方式獲取項(xiàng)目。“科技小鎮(zhèn)和碧桂園熟悉的造城模式異曲同工，整體軟裝寶億萊家居飾品，符合國(guó)家政策導(dǎo)向，也符合市場(chǎng)的需求。”莫斌表示。在拿地上，目前三個(gè)項(xiàng)目都是從政府手上招拍掛，以后會(huì)考慮和合作方合作，例如承接其手中的工業(yè)用地。

由于科技小鎮(zhèn)承擔(dān)了很多的社會(huì)功能，向俊波表示，碧桂園也在和政府方面談相關(guān)的政策支持。

例如為剛畢業(yè)的創(chuàng)業(yè)青年提供公租房；碧桂園對(duì)這部分人群可能采取租賃的方式，也可能以成本價(jià)或低于成本價(jià)分割產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售，政府給予一定的補(bǔ)貼；也可能按照政府政策要求做一批保障性住房給入園企業(yè)。

向俊波透露，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期投入肯定是巨大的，但中后期利潤(rùn)來(lái)源穩(wěn)定，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)公司利潤(rùn)貢獻(xiàn)可達(dá)30%。

產(chǎn)城融合怎么做？

據(jù)了解，目前碧桂園科技小鎮(zhèn)的整體規(guī)劃已經(jīng)完成，進(jìn)行到具體設(shè)計(jì)和工程方面的規(guī)劃。“產(chǎn)業(yè)資源的注入和尋找早就開(kāi)始了，并且在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就介入當(dāng)中。”向俊波說(shuō)，目前真正的難點(diǎn)在于招商。

據(jù)碧桂園方面介紹，科技小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)主體是深圳碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展有限公司——由碧桂園和深圳百富東方合作注冊(cè)的平臺(tái)公司，其中碧桂園出資60%，深圳市百富東方財(cái)富管理有限公司出資40%。

碧桂園副總裁兼新聞發(fā)言人朱劍敏表示，百富東方是碧桂園科技小鎮(zhèn)的重要合作伙伴，對(duì)科技園和工業(yè)園的運(yùn)作，尤其對(duì)深圳未來(lái)將有哪些產(chǎn)業(yè)可能外溢到惠州和東莞，寶億萊家居飾品，都已經(jīng)做了前期的深度調(diào)研和產(chǎn)業(yè)分析。

百富東方于2008年在深圳前海成立，法人兼總裁戴宏亮曾任天安數(shù)碼城集團(tuán)總裁。