萬科劉肖：房企轉型發展要順應供給側改革之勢

　　剛于16日閉幕的中央經濟工作會議重申了房子的“居住”定位，提出建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。可以預見，這一調控原則和方向的確定將對未來房地產市場產生深遠影響。2017年房地產市場走勢將如何變化？在供給側改革背景下，房企如何轉型突圍？帶著這些問題，記者采訪了萬科集團高級副總裁、北京區域本部首席執行官兼北京公司總經理劉肖。

　　“2017年房地產市場將回歸理性增長，市場平穩是企業主動提升產品品質的前提和基礎。過去萬科一直秉持的理念就是為普通人造好房子，現在我們要探索通過產品創新、運營模式創新，在供給側改革中收獲更多發展的動能。”劉肖說。

　　房地產市場步入理性增長的“白銀時代”

　　經過多年發展，當前我國房地產市場已基本告別“極度短缺”時代。據國務院發展研究中心測算，2012年至2013年前后，我國城鎮家庭整體上實現戶均一套房。去年以來，在住房供需結構發生重要變化的背景下，一線城市和部分熱點城市房價的快速上漲，很大程度是緣于投機和投資需求，由此積聚的房地產泡沫風險不容忽視。

　　劉肖認為，“在此關鍵節點，中央經濟工作會議重申房子的‘居住’定位，強調要抑制房地產泡沫，對于房地產市場的平穩健康發展具有重要意義。”

　　對于未來房地產市場走勢，整體軟裝寶億萊家居飾品，劉肖表示，短期看供求，長期看基本面。他認為，我國仍處于城鎮化進程中，經濟發展的水平和質量不斷提升、居民收入水平不斷提高、消費需求升級和對良好居住條件向往的大趨勢沒有改變，房地產市場發展的基本面仍然向好。但與過去不同的是，支撐房地產市場快速發展的城鎮化進程、居民收入增長等勢能經過前期集中釋放，已經呈現放緩態勢，房地產市場也相應地從超速增長的“黃金時代”步入理性增長的“白銀時代”。

　　劉肖對2017年房地產市場走勢的判斷是“理性的增長”。他認為，要想在“白銀時代”獲得持續發展，需要把握城市發展節奏與趨勢，以購房者的消費需求為導向，把企業運營的重心放在產品上，做好為城市發展與客戶消費升級的服務，才能贏得長遠的發展。

　　“去年以來，一些開發企業看到市場向好，迎合投機者激進開發，寶億萊家居飾品，甚至大舉加杠桿炒地、捂盤惜售，這些企業在短期繁榮中能掙到錢，但長遠看，他們并未培養自己的品牌與真正的用戶，不利于企業長期發展。”

　　當前房地產市場區域分化加劇。劉肖表示，“因城施策”的調控思路非常正確，區域公共服務資源的差異化決定了房地產市場發展的差異化，只有“分類調控”“因城施策”才是符合國情的調控方向。他進一步表示，“因城施策”不僅體現在限購、限貸，還應根據城市發展需要，優化土地供應結構，增加土地供應彈性。

　　劉肖認為，近期北京市土地出讓方式改“價高者得”為“限房價、競地價、競自持、評方案”，就是政府因城施策，在完善土地出讓制度、培育租賃市場供應主體、引導資源合理配置方面一次重要的供給側改革探索，而選擇以眾籌破題，則是萬科順應制度創新的實踐共鳴。

　　以需求為導向尋求轉型發展著力點

　　當前，供需結構變化、居民住房消費升級正在促使房地產行業從“規模增長”向“質量升級”加快轉型。中國房地產業協會會長劉志峰曾表示，未來房地產市場面臨的不再是需求不足或沒有需求的問題，而是需求改變了，產品卻沒有變，質量和服務跟不上的問題。

　　劉肖對此非常認同，他表示，萬科已經認識到市場的變化，并且從戰略上進行了調整，以需求為導向尋求轉型升級發力點。“規模增長遭遇天花板不等于市場遭遇天花板。”

　　據了解，萬科在數年前就開始布局養老、家裝等細分市場。與鏈家攜手創建萬鏈公司，正是其掘金裝修市場的一個舉措。數據顯示，在成立不到一年時間，萬鏈已經在北京市場做到規模第一，單月接單量升至1000套，并有望達到一年1萬套的目標。

　　此外，萬科開始重新審視養老產業，將業務理念定位于生活照護、特色康復、社區活動與情感互動等方面，并以此打造養老產品線。北京怡園光熙長者公寓正是北控與萬科合作，資源互補共同打造的北京市醫養結合的標桿養老項目。劉肖透露，未來幾年時間，將以北京為主，拓展約20個養老項目，基本完成萬科北京區域養老產業的布局。

　　在項目開發上，萬科也開始探索從傳統的“開發銷售模式”轉變到“經營服務模式”。劉肖透露，近期萬科拍下的海淀永豐兩塊“100%自持”地塊，就將成為以管理和經營服務為主要收入來源的試驗田。劉肖表示，公司擬邀請共建合作企業加入到開發環節，建成后共同持有，通過2B或2C的模式租賃。“這樣，從一開始就把需求和供給對接，既解決了前期投資開發資金成本高的問題，也節省了推廣銷售等中間環節的高額成本，從而嘗試降低一線核心城市居住成本。”

　　房地產行業集中度還將進一步提升

　　在房地產市場快速發展階段，由于準入門檻低、利潤水平高，大量資質不高、資金鏈脆弱、管理不規范的中小房企出現。據住建部門不完全統計，全國約13.6萬家房地產開發企業，其中絕大多數是中小企業。

　　去年的中央經濟工作會議提出，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。此前，重慶市市長黃奇帆透露，從2016年開始三年內，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，重慶市每年將關閉500家房地產公司，3年關掉1500家。

　　劉肖認為，集中度的提升能夠有效解決住宅品質低、生產管理粗放、交付糾紛多等市場亂象，讓企業更加重視產品、設計、服務的溢價，對行業轉型升級意義重大。“近年來銷售收入排名行業第一的萬科僅占到市場銷售額不到3%，整體軟裝寶億萊家居飾品，行業前十名加在一起也不到20%，說明行業集中度提升還有較大空間。”

　　劉肖認為，平穩理性的房地產市場是企業主動提升產品品質的前提和基礎。長期來看，他建議，政府可以通過推進住宅產業化、提高綠色建筑的比重、追溯土地出讓金資金來源等方式，寶億萊家居飾品，提高技術和資金門檻，促進行業優勝劣汰。

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