房地產業迎資金紅利時代 下滑周期競爭將更慘烈

“目前是最好的，也是最后的政策機遇期，這次政策機遇期最大的來源是貨幣政策。”7月22日，新城控股(11.110, -0.21, -1.86%)集團高級副總裁歐陽捷在博鰲·21世紀房地產論壇第16屆年會上如是說。

隨著低利率環境的來臨，房地產業迎來新一輪資金紅利時代。但與以往不同的是，此時的房地產市場，雖然剛剛經歷了一輪上漲，但正處在供大于求的局面下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，內生動力不足，兼并整合加劇。因此，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，正如歐陽捷的觀點，這種大環境，給了房地產企業自救與轉型的機會。

但另一方面，在經濟增速放緩，可投資資產短缺的背景下，房地產業又容易成為各路資本覬覦的對象。即使規模大如萬科，也難以抵抗外部資本侵入。

資本紅利的時代特征，成為影響房地產行業的一把“雙刃劍”。如何借助其優勢進行自救和轉型，而非被裹挾其中，已成為行業未來一段時間的主要課題。

“雙刃劍”

從某種意義上說，本輪房地產市場的升溫，很大程度上是拜貨幣政策的紅利所賜。

根據國家統計局數據，今年上半年商品房銷售面積64302萬平方米，同比增長27.9%；商品房銷售額48682億元，增長42.1%。雖然增速比4月份的高點有所回落，但仍然高于過去兩年的平均水平。按照住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌的觀點，今年全年，房地產銷售面積和增速都可能創歷史新高。

影響這種走勢的因素，從貨幣數據中可以找到端倪。根據央行數據，2016年上半年，全國新增人民幣貸款7.53萬億元，同比增加14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬億元，占比達4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長期貸款增加2.62萬億元。

也即，上半年全國新增的人民幣貸款中，有3成多以購房的形式直接進入房地產領域。其他資金也在尋求渠道，變相進入房地產。

造成這種局面的原因，在于實體經濟不振帶來的資產荒。按照顧云昌的觀點，過去多年來，房地產業作為國民經濟支柱的地位并未改變。尤其在經濟增速放緩的局面下，房地產往往成為拉動經濟增長的重要動力。

資金匯聚的直接結果，是造成房地產價格上漲。體現在房價上，今年6月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅價格，分別同比上漲22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二線城市中的南京、廈門，漲幅也均超過30%。

體現在土地市場上，則是“地王”頻現。中原地產的數據顯示，上半年全國土地價格超過10億的地塊有219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到109宗，溢價率超過50%的地塊則多達167宗。很多城市的土地交易均價，創下該區域歷史新高。

全聯房地產商會創會會長聶梅生表示，全國“地王四起”的根源在于土地是硬通貨，開發商只有買了地攥在手里才不慌。

但在這種常規邏輯之外，還有兩個“副作用”正在顯現。

其一是土地市場上央企國企表現活躍。經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉向21世紀經濟報道記者表示，這一過程從2014年房地產市場低迷就開始出現，如今正在加速。

據中原地產統計，在上半年的上述高價地中，有半數以上為國資背景的企業獲得。聶梅生對此解讀為：第一，央企的錢很便宜，第二，央企囤得住地。最重要的是，央企對利潤的追求沒有那么敏感，只要把規模做大就好了，但民企卻對利潤很敏感。

其二是房企面臨的“股權危機”。以“萬寶之爭”為代表，近年來，金地、遠洋、金融街(9.740, -0.14, -1.42%)等大型房企都曾遭遇過以險資為代表的外界資本舉牌。主流觀點認為，未來房企股權層面的變更將更加頻繁，且險資仍有繼續配置不動產的空間和余力。

因此，對于剛剛借助市場回暖獲得喘息之機的房地產企業來說，新一輪的挑戰已經開始。

信心與荊棘

事實上，即便沒有資本助力，房地產業內部的兼并整合也不可避免。按照顧云昌的觀點，從2014年開始，房地產市場的基本面從“供不應求”過渡到“供大于求”，同時意味著市場從“黃金時代”進入“白銀時代”。

他表示，房地產的“白銀時代”有三個特點：競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。產品不好、效率低、資金缺乏的企業，很容易成為被并購對象。他還表示，與以往M2（廣義貨幣發行量）增速超過M1（狹義貨幣發行量）增速不同，當前的M1增速遠遠高過M2。這說明企業中的現金、短期存款很多，也就為并購創造了條件。

房地產調整周期與經濟調整周期疊加，加之寬松的貨幣環境，正是當前房地產業面臨的局面。

大部分房企更愿意將其視作機會。歐陽捷就認為，房地產是支持GDP增量的最大因素，在當前經濟增長乏力的情況下，房地產業可能會獲得政策上的一些支持。

他認為，這種支持可能不會對行業產生重大影響，但“未來2-3年，房企還是要加速跑，一定要抓住機遇期，如果錯過了這個機遇期，未來想奔跑是沒有機會了。”

這一觀點得到了陽光100集團常務副總裁范小沖的贊同，他表示，中國的房地產市場不僅僅取決于行業本身，更多取決于國家的政策和金融環境。他表示，房地產業至少還有3-5年，甚至是更長的發展時間。這期間雖有一定泡沫，但這是資本管制下的政策紅利，房地產企業有機會完成轉型和發展。

與大型房企對轉型的迫切需要不同，中小型企業看到了其中的趕超機會。泰禾集團(20.540, 0.02, 0.10%)副總裁沈力男就表示，雖然業內一直在談轉型，但房地產市場的空間還是很大。

沈力男認為，從行業集中度來看，還有繼續提高的空間。從產品結構上來看，改善型需求未來也有廣闊的市場。

歐陽捷也表示，“規模意味著江湖地位，江湖地位意味著話語權。”這幾乎道出了大量中小房企的心聲。他認為，“人背后帶來的是資本”，從人口流動、人均收入增長、人均消費能力提升的角度看，房地產市場還有廣闊發展空間。

今年上半年，房地產企業通過發債的方式，紛紛獲得大量低成本資金。這同樣被認為是資本寬松環境帶來的“紅利”。

中小房企的趕超，并非只是妄想。鐘偉就認為，“萬科現象屬于過去”，萬科正在被過去的成功所牽絆。相比之下，大型房企中，萬達的進化尚未停滯，值得關注。而專注存量房市場的鏈家，同樣值得研究。

盡管信心十足，但前路并非一片光明。上海菩悅資產創始人、原陽光城(6.020, -0.10,-1.63%)集團聯席董事長陳凱表示，從戰略層面看，當前大部分公司的戰略趨同，難以找到差異化路徑。從資源的把握上看，規模擴張往往意味著管理成本增加，寶億萊家居飾品，這也將在很大程度上對沖資金成本的下降。“如果只有規模，沒有可增長的利潤，規模也就沒有意義。”陳凱說。

東原地產集團董事長羅韶穎也向21世紀經濟報道記者表示，房地產市場的運行具有周期性特征，這波周期到了高點后，一定會下滑。且在未來的下滑周期中，競爭要比上一輪周期更加慘烈。