龍湖地產慎拿地王的兩大邏輯：合作與保毛利

　　在有“地王年”之稱的2016年，不拿上幾幅高價地，幾乎相當于拿不到地。但拿到地王的企業在慶功宴之后可能面臨的是拋盤，且能為地王埋單的接盤者并不好找。

　　兩相煎熬之下，大型房企都在堅持自己的拿地邏輯，以頻率換概率，買股權變相買地等手段倍出，但唯有一條趨同一致，即地王不輕易碰。

　　然而，這種“膽小”可能導致最終失去斬獲有高毛利預期優質地塊的機會。鑒于此，筆者梳理了幾家大型房企的拿地邏輯后發現，在2016年這個瘋狂拿地之年，龍湖地產頗有“藝高人膽小”之舉，未曾獨攬高價地，即使11月份摘得的廣州地王，也是與首開聯合摘得。

　　不獨攬高價地，慎拿地王，與其他房企合作開發，做操盤手輸出龍湖高端品牌，進而分享收益，或許是龍湖的拿地邏輯。正如龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉所示，“龍湖主要是根據監測數據做出拿地判斷”，“不會為了進入一個城市而盲目追高價地”。

　　高價地均合作開發

　　11月23日，龍湖地產公告稱，公司與首都開發公司拍得廣州白云新城一塊宅地，總價達32億元人民幣。據悉，該地塊樓面價每平方米約4.7萬元，并刷新今年8月雅居樂創下的地王紀錄。

　　有分析指出，該地塊所在區域有升值潛力，但當前的樓面價可能面臨政策性風險。

　　事實上，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，今年上半年誕生的地王，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，尤其是二線城市的多個地王，下半年即進入了轉讓期，包括信達地產(600657,股吧)稀釋123億元的全國總價地王杭州（樓盤）濱江奧體地塊股權至50%；綠城房地產集團與建發房地產集團合作首個項目，即是備受矚目的杭州潮鳴地王項目；融僑集團與招商局蛇口就合肥（樓盤）溢價率達271.46%的融僑悅府項目簽署戰略合作協議等。

　　值得關注的是，對于龍湖拿高價地，資本市場似乎并未擔憂。有分析師向筆者表示，龍湖地產在拿地方面一直非常理性，尤其在今年復雜的市場環境下，從未獨自搶高價地，偶爾的地王項目，也是堅持合作開發，攤薄風險，同時利用品牌優勢提高項目溢價空間。

　　邵明曉在龍湖地產中期業績發布會上曾表示，龍湖主要是根據監測數據做出判斷，比如去年的南京、蘇州，都是通過市場的去化周期、供應量等數據，同業競爭情況，得出結論。而對于土地市場過熱的一線城市，龍湖堅持“以頻率換概率”去拿地，比如去年，北京（樓盤）團隊看了150個項目，上了將近50次會，最后拿了8塊地。

　　而據記者了解，今年上半年龍湖成功獲取16幅優質土地，軟裝設計家居產業鏈，總建筑面積574萬㎡。土地集中在10個核心目標城市及天津、濟南等潛力市場。截至2016年中期，龍湖平均土地成本每平方米僅3507元。

　　據中金公司分析師張宇表示，今年上半年，新增土地儲備成本是龍湖地產主要的資本消耗，下半年拿地節奏有所放緩，健康的銷售戰略以及對庫存的嚴格把控將助力公司持續穩健發展。

　　快速開發保毛利

　　龍湖謹慎的另一面，來自于對毛利的追求。

　　據接近龍湖地產人士向筆者表示，無論是土地紅利空間多高的地塊，龍湖也不戀戰。一旦毛利達到預期水平，快速開發，加快資產變現是龍湖的“膽小”邏輯。即使是北京西三環位置，市場極度稀缺的內城別墅項目-龍湖西宸原著，也是堅持快速變現，銷售兩年就幾近清盤。

　　邵明曉曾表示，寶億萊家居飾品，對于地價到高價位時，我們認為快速開發、快速達到所希望的毛利率是有挑戰的，膽子有些小�！饼埡�講究穩健，原則是有回款的簽約、有利潤的增長。鑒于此，龍湖的開發周期比較快，基本上9個月就會開盤。此外，寶億萊家居飾品，在現房管理方面，龍湖在不斷優化，包袱“漸輕”。

　　據張宇表示，龍湖存貨水平保持在100億元人民幣左右，其銷售戰略以及對庫存的嚴格把控，將幫助公司目標去化率進一步提升。

　　而鑒于此多方控制成本的舉措，在行業毛利率普遍下行之際，龍湖仍堅持毛利率承諾，其高層也明確表示，“如果市場不好，至少守住25%這根線”。

　　來源：和訊房產

編輯：wulingya