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買不買房?在哪兒買?最權威解答!

  摘要:文章來自于中國首檔財經科普視頻自媒體《虎成論金》,致力于向大眾普及金融知識,用微視頻和生動的語言,把生冷的金融概念、復雜的投資邏輯,轉化成通俗易懂的小故事,每周二、五播出。受益群體:(大爺大媽)投資理財實戰的第一課堂、(大學生)學習金融知識的第一教室、(金融從業者)專業素養升華的第一戰場。關注微信公眾號“虎成論金”(hclj99),聽聽一線金融大佬的實戰經歷!

買不買房?在哪兒買?最權威解答!

  房價已經這么高了,為什么還在繼續漲?誰這么有錢,還在繼續買?這是很多人不明白的問題。現實中,每個現象背后其實都是有邏輯的!比買房更重要的,是你要搞明白房價上漲背后的邏輯。

  下面有請國家信息中心首席經濟學家范劍平教授給我們分享一下,在第一屆優選金融經濟論壇上關于對房價上漲背后邏輯的精彩內容。

  房價上漲必要條件:貨幣超發

  房價是怎么回事?房價上漲的必要條件說白了就是貨幣超發,就是因為錢印多了,所以漲價,任何價格現象歸根結底是貨幣現象。你只要錢印多了,它一定會在某個地方膨脹。到底是膨脹到工農業產品?還是膨脹到房價?還是膨脹到股價?這不知道,反正它總會找一個地方來膨脹。但前兩年我們確實是房價膨脹的比較厲害,家居行業升級轉型 ,所以房價上漲第一個原因就是貨幣。貨幣的因素我們剛才已經講了,這個環境不復存在,那么過去我們房價上漲,貨幣只是必要條件。因為同樣在貨幣超發的情況下,最近幾年大家會發現,有的城市的房價跌了,有的城市的房價不漲了,有的城市房價還在漲。原因是什么?因為房價上漲的充分條件是人口流入。

  房價上漲充分條件:人口流入

  我們大家注意,中國的人口,80后是歷史上人數最多的十年,我們80后有2.28億人,80后買房就是我們房地產最火爆的10年。等到90后開始買房,我們突然發現只有1.75億人,就是獨生子女政策使我們年輕人數量斷崖式下降。90后要比80后人口少23.4%,00后的人口只有1.45億人,會比80后少36%,超過三分之一。當買結婚用房的人少了四分之一、三分之一時,房子就不好賣了,房子不好賣接著就是鋼材、水泥、工程機械都不好賣,都產能過剩。現在不管這些,啤酒銷量3年下降,方便面銷量3年下降,手機銷量現在0增長。你別看今年汽車賣得不錯,那是因為1.6L以下汽車有補貼政策,明年如果沒有這個補貼政策,汽車銷量也會下來。連麥當勞、肯德基現在也發現,最好掙錢時代過去了。

  年輕人開始減少了以后,麥當勞、肯德基的銷量都上不去。麥當勞、肯德基使了洪荒之力,開發中國特色產品:賣油條、豆漿、老北京雞肉卷。老外到中國的麥當勞一吃,這是什么玩意,這是麥當勞嗎?這是肯德基嗎?在他們國家都沒這個味兒。沒用,最后麥當勞、肯德基死心了,準備把股權賣了,因為在中國最好掙錢的時代已經過去。

  虎哥作為金融實戰派,除了范劍平教授的貨幣超發和人口凈流入這兩個指標,還有一個非常重要的指標想和你們分享。

  基尼系數的影響

  1943年美國經濟學家阿爾伯特·赫希曼提出的基尼系數,這也是推動房價上漲的重要因素,基尼系數越高,房價越往上漲。我這個觀點在和某大型地產中介公司的董事長交流時,他眼前一亮說:虎哥,你知道我現在有多后悔嗎?我干這個行業(地產中介)十幾年了,我是比別人更清楚房子是被誰買走的,只要社會貪腐越嚴重,房價就會越上漲。2008年我就想做金融業務,把北、上、深最好地段的房子給它先買下來,放到現在,妥妥的的年化20%以上的收益,而不是像現在還在和同行為掙這2%的傭金打價格戰。基尼系數就是收入分配公平指數。基尼系數越高,說明社會收入分配越不公平,有錢人越來越有錢,社會貧富的差距越來越大。那么這些有錢人并不是完全通過合法手段獲得這些金錢,所以他們也不可能會輕易拿這些錢去搞創新、搞科研,這些錢大多數都會流向資源型的品種,比如說,土地和礦產。

  能吸引年輕人的城市房價才會上漲

  我們年輕人減少以后,現在中國所有的城市開始進入搶人大戰。說白了,搶得到年輕人的城市,房價會繼續漲;搶不著年輕人的城市房價就會跌。年輕人在從什么樣的城市流向什么樣的城市,這個非常有規律。所以房地產問題一定要跳出房地產看房地產,年輕人是從新一輪產業結構調整中處于弱勢地位的城市,這些城市以傳統制造業,傳統服務業為主。傳統制造業,寶億萊家居飾品,傳統服務業這兩年經營很困難,創造不出什么新的就業崗位來,工資也低,主要是三四線城市。年輕人走了,流向什么城市?在新一輪產業結構調整中處于優勢地位的城市。這些城市服務于第三產業,尤其是現代服務業和高科技產業,已經成為城市的主體,軟裝設計家居產業鏈,這些城市創造就業崗位多,工資相對也高,所以吸引了全國的年輕人流向,主要是我們的一二線城市。在這些城市中,我們大家可以看到,就是人口流入的城市有的城市房價漲得快,有的城市房價漲的慢。

  房價漲得快慢關鍵看企業創新活力

  1、第三產業占GDP比重

  我告訴大家,城市房價上漲的快慢和兩個指標正相關,第一個就是看這個城市第三產業占GDP的比重。因為制造業,勞動力成本提高以后開始進入機器取代人工的工業自動化時代,所以制造業已經創造不出多少就業崗位來。每年制造業創造的就業崗位,占就業增量的比重是逐年下降的,服務業的比重是逐年上升的。現在就業主要靠服務業,那么一個城市的服務業比重越高,創造的就業崗位就越多,帶來的人口勞動力凈流入就會越多,最后這些人找到工作他才能定居下來,成為你的常住人口。所以,帶來的房地產的剛需就越大,決定了一個城市人口集聚規模。

  2、科技研發投入占GDP比重

  更重要的是第二條,寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館,就是企業用于科技研發投入占GDP的比重,這就叫科技創新強度,決定著城市人才集聚的能力。咱們以北京為例,過去大家老說北京的房價高,不是北京人把它買高的,是全國的富人把它捧高的。但那種山西煤老板、河北鋼鐵老板帶著錢跑北京來買房的時代早已過去,在2013年以后就已經不是主流。北京最近幾年買房的富人是北京就地創造的,在北京哪兒創造的?

  在中關村,我們中關村大量的高科技企業上市,這些企業就一下子出現了很多,一旦上市,他們企業就批量產生千萬富翁。這些千萬富翁一旦股票解禁,把股票賣掉,套現一部分就可以買房子。因為在北京你等一年以后再買房,房價又漲了很多,所以這些人都趕緊把股票質押了,拿出來趕緊買房。全國有一個特點,上市公司越多,房價漲的越快。比如像深圳和廣州,深圳房價漲的猛,廣州房價老不漲。后來我跟廣州市金融辦的領導交流,他說深圳這么多年,那么多企業上市,通過資本市場全部的財富向深圳集中。它的房價就漲的快,他說我們廣州不行,廣州把省國資委、市國資管的國有企業上市完了以后,缺乏后備上市公司資源,沒有上市公司上市,沒有財富,廣州靠本地人,房價哪漲得上去。

          
               
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