利潤14年第一 中海仍是最賺錢房企

    作為中國海外集團（隸屬于中國建筑(601668,股吧)工程總公司）的房地產業務平臺，中海地產集團有限公司（以下簡稱“中海地產”）雖已穩居中國房企“千億軍團”之列，在銷售規模與萬科、恒大等同行還無法相提并論，但其所擁有的超強盈利能力，還是令很多大型房企甘拜下風。

　　業績目標完成81.6%

　　中海于10月18日發布的第三季度報告顯示，其繼續保持了行業內“盈利能力最強房企”的地位。

　　今年前9個月，中海合計合約銷售額為1714.62億港元，已完成上調后全年2100億港元目標的81.6%；實現營業務收入1065.9億港元（約合925.8億元人民幣），經營溢利達到351.6億港元（約合305億元人民幣）。

　　由于與中信地產間對價高達310億元的整合案采用了股權和資產作為交易對價，中海增加了大量土地儲備，因此前三季度，中海在土地市場上只花了217億元。第三季度，除了完成資產收購的交割，集團以合共約149.2億港元在內地三個城市購入三幅土地，新增可開發面積約為457萬平方米，并“預計內地房地產市場將會繼續有良好表現”。此外，中國香港和中國澳門（樓盤）房地產市場表現良好，啟德1號一期的銷售受到市場熱捧，寶億萊家居飾品，位于港島鴨脷洲的南區·左岸項目和啟德1號二期擬將于第四季度推出銷售。

　　財務方面，中海方面表示“集團的財務狀況仍然非常良好”。截至2016年9月30日，集團手頭現金處于1517.8億港幣（約合1318.5億元人民幣）的歷來最高水平。另一方面，盡管因為收購中信的地產項目帶來了大量有息債務，但中海目前的凈負債率依然僅為16%，處于行業低位。

　　憑借良好的財務狀況，外資投行對中海的前景繼續看好。瑞信在一份報告中指出，中海前三季度34.2%的經營毛利率好于預期，今年全年的毛利情況還有望進一步改善。而在中期業績會上，中海地產管理層亦表示，2016年上半年多項一次性成本結轉是毛利率下滑（同比下降了4個百分點至28.2%，是公司近年來毛利率的低谷，但仍高于行業平均水準）的主要原因，但預期已接近底部，2016年全年總體毛利潤仍將接近30%。

　　并購整合，騰挪非優質資產

　　在中國房地產行業，中海地產長期穩坐“利潤王”的寶座。

　　中海方面透露，過去十年間，中海地產的年均凈利潤復合增長率超過40%，利潤總額連續14年保持行業第一。其財務數據顯示，盡管受行業整體大環境的影響，中海地產的凈利潤同比增速略有減緩，但2010年至今的7年，中海地產的每年凈利潤都保持了逾18%的高速增長。例如，今年上半年，中海地產實現歸屬上市公司股東凈利潤同比增長20.6%，達196.9億港元，高于恒大和萬科。

　　中海地產董事會主席兼執行總裁郝建民指出，中海之所以能夠長期保持凈利潤行業第一，源于強大的并購整合能力和穩健的財務結構。

　　在房地產行業調整和央企重組的大潮中，中海地產從2010年開始先后進行了對中國海外宏洋、母公司中國建筑股份和中信地產的三場整合并購，交易對價近700億元，總資產價值超過2000億元，直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。

　　三次并購之后，中海地產將中海宏洋打造成為中海系統內專注三、四線城市發展的地產平臺，自己則專注在一、二線核心城市發展，主攻中高端及改善型項目。這樣的戰略安排，一定程度上也促成了中海地產過去多年來一直保持最賺錢房企的地位。

　　今年9月22日，中海收購中信集團物業組合交易全面完成。在這次收購中信的資產包中共涉及25個城市，絕大部分位于一、二線核心城市，除北上廣深四大一線城市外，還包括今年一季度房價漲幅靠前的佛山（樓盤）、蘇州（樓盤）等地，同時加上青島（樓盤）、大連（樓盤）、天津（樓盤）、成都等城市的土地儲備達到1800萬平方米，這將極大補充中海在這些核心市場的土地儲備。其后中海對這批資產的非優質部分進行了內部騰挪，完成了整合與資產剝離的一系列運作。

　　數日前，中海地產曾宣布將一批位于揚州（樓盤）、惠州（樓盤）、黃山、濰坊（樓盤）等三線城市的住宅項目出售給子公司中海宏洋，作價35.16億元。這些項目的市場估值為200億元，總建面約952萬平方米，相當于中海宏洋目前土儲的一倍。正如郝建民在半年業績會上所強調的那樣，“我們有很清晰的經營重點，主要是做中國的一、二線市場”。此舉使得中海地產繼續保持較強的盈利能力，寶億萊家居飾品，并形成錯位發展、區域互補的態勢。

　　另一方面，在過去14年，中海出色的資金成本控制、融資能力等也頗為引人注目，屢創上市房企境外發債低利率的紀錄。例如，去年7月，中海在境外成功發行了一筆6億歐元（約合41.06億元人民幣）的債券，期限4年，票面利率僅1.75%。這不僅創造了中國上市房企境外債的最低利率，還是中國地產商首次發行歐元債；而今年8月，中海發行了60億元的公司債，其利率下降到了3.10%，目前中海的加權平均借貸成本大約在3.97%。與中海相比，同行顯然遜色：以已經奪得行業規模第一的恒大為例，2016年上半年恒大銀行借款利息為8.46%，發行企業票據和企業債成本在8%-15%之間。

　　不僅如此，高端項目一直以來都是中海的強項，在這些項目上的高周轉自然提高了資金成本，帶來更多利潤。以上海（樓盤）市場為例，中海所打造的項目均為中高端產品，而在房價日益上漲的今天，中海的利潤可想而知。

　　“對于中海來說，其相對成熟的工程能力以及比重相對大的國際化業務，都使得其在資本市場上具備較大的能力。從實際情況看，其資金實力強大，所以在土地獲取方面，能夠尋找到一些富有高成長性的地塊，這樣整個地產業務項目的溢價空間大，這會使得盈利能力快速提升。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

　　“具備良好條件捕捉市場機遇”

　　目前，相比一些快速爆發的千億同行，中海地產在規模上仍然保持了穩步增長的態勢。但這樣的“穩定”，在業內看來還需要有所突破。

　　易居中國執行總裁丁祖昱曾經表示，“太充裕的現金和太低的負債率，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，事實上也是過分保守的體現”。希望“:盈利之王”能重拾英雄本色，把自身的資源、資金和專業優勢更好發揮，重新尋回之前的輝煌。

　　“中海地產規模沒有快速提升，和其央企的性質有一定的關系，所以部分戰略擴張或受到牽制。”嚴躍進認為，對于中海來說，未來如果要繼續保持超強的盈利能力、加速擴張，還需要從一些方面來努力，“首先要維系其較好的融資優勢，尤其是目前拿地成本較高的背景下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其戰略擴張反而具備優勢；其次需要中海積極探索一些新業務，在這方面部分大房企的動作相對多，中海后續也要積極嘗試新業務；最后則需要積極并購一些地產企業或項目，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這是短期內快速提高企業規模的一個捷徑。”