傳言成真，恒大地產(chǎn)遷址深圳

（原標(biāo)題：傳言成真，恒大地產(chǎn)遷址深圳）

國慶長假期間，除了深圳出臺的樓市新政備受全國關(guān)注外，一家地產(chǎn)巨頭在深圳的動作也引發(fā)地產(chǎn)界和資本市場的熱議。

10月3日和10月9日，中國恒大、深圳深房集團(tuán)（以下簡稱“深深房”）分別發(fā)布重組公告，宣布了雙方地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的可能。而在上個(gè)月，注冊地在廣州的恒大地產(chǎn)集團(tuán)公司將其注冊地更改至深圳前海。自從恒大買入萬科股票以來，其在深圳的一舉一動均牽動市場。

在深圳房地產(chǎn)市場競爭白熱化之際，恒大地產(chǎn)遷址深圳意欲何為？在深圳國資改革的背景之下，資本運(yùn)作頻繁、銷售金額數(shù)一數(shù)二的恒大地產(chǎn)與深圳老牌國資房企將如何交互？恒大地產(chǎn)回歸A股目的何在？

南方日報(bào)記者 卓泳

頻頻出招：買萬科、遷深圳、注入深深房

10月3日，中國恒大通過官方發(fā)布公告稱，公司已于當(dāng)日與深深房及其控股股東深圳市投資控股有限公司簽訂合作協(xié)議，協(xié)議約定將通過深深房發(fā)行A股或支付現(xiàn)金的方式購買凱隆置業(yè)所持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。

10月9日，深深房A晚間公告稱，公司及控股股東10月3日與恒大地產(chǎn)及其控股股東凱隆置業(yè)簽署《關(guān)于重組上市的合作協(xié)議》，擬發(fā)行股份或支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，凱隆置業(yè)將成為公司控股股東，未來3年業(yè)績承諾為888億元，合作協(xié)議有效期為7個(gè)月。公告顯示，本次交易尚需要雙方董事會、深圳國資委、深圳市政府、商務(wù)部、證監(jiān)會、香港聯(lián)交所等多個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行多方面批準(zhǔn)。

早在2015年末，就有消息稱恒大集團(tuán)將在2016年遷至深圳后海金融區(qū)，且在深圳后海的卓越后海中心租下了20層樓作為辦公地址，其中29個(gè)部門或整體或部分搬遷，但該消息當(dāng)時(shí)被恒大方面否認(rèn)。

然而，這個(gè)被否認(rèn)的消息在近期似乎越來越接近真實(shí)。記者在廣州市工商行政管理局官網(wǎng)上查詢到，恒大集團(tuán)已經(jīng)將集團(tuán)公司的注冊地遷入深圳。官網(wǎng)資料顯示，注冊于廣州天河區(qū)的恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的主體狀態(tài)為“已遷出企業(yè)”，核準(zhǔn)日期為今年9月12日。與此同時(shí)，在全國企業(yè)信息系統(tǒng)中，恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的注冊地址已經(jīng)變更為深圳市前海深港合作區(qū)前灣一路1號A棟201室。

而在今年8月，恒大以91.1億元買入萬科A股股份，持股比例約達(dá)2%，其中部分資金或出自恒大集團(tuán)董事局主席許家印個(gè)人賬戶。

恒大在深圳的這一系列舉動引起了市場的紛紛揣測，無論是合作對象還是辦公地址，似乎都瞄準(zhǔn)了深圳這塊“風(fēng)水寶地”，但深深房、深投控、恒大地產(chǎn)和凱隆置業(yè)四方簽署的重組合作協(xié)議具有排他性，在協(xié)議簽署的七個(gè)月內(nèi)，倘各方未能簽署正式協(xié)議或未能延長本合作協(xié)議，合作協(xié)議將自動終止。因此，恒大地產(chǎn)在深圳的大動作是否能最終落地，還得拭目以待。

業(yè)內(nèi)觀察：總部遷至深圳是大概率事件

據(jù)記者了解，自2009年以來，恒大集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)向一二線城市，其中就包括深圳。公開資料顯示，2011年1月15日，恒大以16.64億元收購深圳市建設(shè)（集團(tuán)）有限公司71%的股權(quán)，恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）有限公司正式成立。五年過去，深圳已經(jīng)成為恒大最為重要的城市之一。許家印在今年初的業(yè)績會公開表示，在深圳，恒大有20個(gè)項(xiàng)目，土地儲備接近1200萬平方米。

在尺度地產(chǎn)董事長李才旺看來，恒大地產(chǎn)總部未來遷至深圳是大概率事件。“像TCL總部雖然在惠州，但行政總部已經(jīng)在深圳了，雅居樂和碧桂園的區(qū)域公司也都在深圳，他們遷入深圳的路徑基本相似。”李才旺認(rèn)為，整體軟裝寶億萊家居飾品，恒大地產(chǎn)在未來三五年后應(yīng)該也會遷至深圳。

恒大地產(chǎn)為何選擇房地產(chǎn)市場競爭激烈的深圳？李才旺認(rèn)為，恒大主要出于四個(gè)方面的考慮：第一，目前全國房地產(chǎn)市場分化已經(jīng)很明顯，北上深作為房地產(chǎn)三個(gè)一線城市的格局已定，體量如此巨大的恒大地產(chǎn)必然會占據(jù)一線城市的制高點(diǎn)，而深圳由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較好、市場需求巨大，無疑成為房地產(chǎn)市場的一塊“肥豬肉”，因此也吸引了多個(gè)巨頭房企進(jìn)駐。第二，深圳對周邊城市的輻射能力比較強(qiáng)，連接惠州、東莞、中山等多個(gè)主要的珠三角城市后，都市圈已經(jīng)逐步形成，恒大幾年前就在臨深片區(qū)拿了不少土地，可見也看好深圳的輻射力。第三，深圳金融市場比較活躍，像恒大這樣資金周轉(zhuǎn)比較快、資金流比較大的企業(yè)，更需要成熟的金融環(huán)境來服務(wù)其資金需求。第四，深圳目前已進(jìn)入舊改時(shí)代，對開發(fā)商的操盤融資能力要求比較高，需要有實(shí)力的開發(fā)商來支持此輪城市更新，小開發(fā)商會在舊改中逐漸被淘汰。

意欲何為：回歸A股意在降低融資成本

恒大地產(chǎn)更改注冊地址至深圳后的第一個(gè)動作，寶億萊家居飾品，便是與深深房共謀啟動重組行動，其通過深深房回歸A股的意圖昭然若揭。但選擇深深房這樣一家有著很大體制瓶頸的老牌國企卻讓人有點(diǎn)疑惑。

香港富昌證券首席策略分析師王榮認(rèn)為，恒大回歸A股的根本目的在于降低融資成本。事實(shí)上，寶億萊家居飾品，前些年包括恒大在內(nèi)的許多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走向海外上市融資，因?yàn)榇饲叭嗣駧乓宦飞�值，用港幣和美元融資的成本較低。但是，去年開始人民幣開始貶值，加上美元有加息的趨勢，這個(gè)時(shí)候回歸國內(nèi)融資比海外融資更便宜。據(jù)王榮觀察研究，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，未來兩三年，人民幣依然會處在下行通道，而中國恒大在港股市場的表現(xiàn)比其他地產(chǎn)股強(qiáng)勁一些，如果不降低融資成本的話，發(fā)展將會非常吃力，債務(wù)達(dá)到一定程度資金鏈就會出現(xiàn)問題。

若中國恒大與深深房合作成功，將成為今年深圳國企改革的一個(gè)典型案例。深圳市國資委將今年確定為“全面落實(shí)深化國有企業(yè)改革的關(guān)鍵年”，在多家機(jī)構(gòu)人士看來，地產(chǎn)板塊的整合將是本輪深圳國企改革的重點(diǎn)。“深圳國資體系下的上市房企眾多，其多數(shù)主營業(yè)務(wù)集中在深圳本地，一定程度上又構(gòu)成同業(yè)競爭關(guān)系，在國資整合的問題上難度較大。”有券商人士指出，未來深圳國資改革的主要工作之一就是有計(jì)劃地將房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源整合到一些國資運(yùn)營平臺上，同時(shí)退出部分企業(yè)的控制權(quán)。

中國恒大借殼深深房的模式是否能作為深圳整合地產(chǎn)國企的參考模式？據(jù)記者了解，早在2014年，民企中洲集團(tuán)就控股了深圳老牌國企深長城，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，隨后展開了人事調(diào)整、更名、修改公司章程等一系列動作，深長城也更名為“中洲控股”，這與中國恒大與深深房的合作相似。因此，在李才旺看來，既然深圳有先例，這種模式也極有可能成為深圳房地產(chǎn)國企的改革之路。“若合作成功，深深房也面臨更名、人事調(diào)整等大換血。”

釋疑

恒大為何選擇“牽手”深深房？

據(jù)王榮分析，由于恒大的負(fù)債比例很高，需要找個(gè)負(fù)債比例低的企業(yè)，而深深房的負(fù)債比例不到四成，這是恒大“聯(lián)姻”深深房的其中一個(gè)原因。

李才旺也指出，恒大需要一個(gè)回歸A股的殼，而深深房本身是地產(chǎn)國企，這比去重組一個(gè)跟地產(chǎn)主業(yè)不相干的公司更加順利。

此外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，深深房在深投控旗下并未得到發(fā)展資源，一直處于邊緣狀態(tài)，相比深振業(yè)、深天健這兩大地產(chǎn)國企來說，深深房的人事架構(gòu)和公司結(jié)構(gòu)都比較簡單，因此恒大與深深房整合更加輕松。