綠地集團張玉良：大基建回報穩定 產業地產仍有空間

提要：張玉良認為，未來地產企業分化會加劇。目前全行業中，商業地產、產業地產真正做得好的很少。綠地現在正開始通過依靠產業、城市建設和大基建，將房地產的產業運營和城市運營相結合，提高產業競爭力。

　　房地產白銀時代，房企開始謀求新的發展方向，包括基建、金融、消費、醫療、健康等行業。

　　綠地是多元化布局的典型房企。11月25日上午，綠地集團董事長、總裁張玉良向21世紀經濟報道記者介紹，目前，綠地控股集團正按照深化供給側改革的要求進一步深化產業結構，并推進向城市運營服務商的轉型。

　　前兩年，綠地商辦及產業地產占50%的比例；而現在商辦和產業地產占三分之一，住宅業務占三分之二。綠地重視創客、創業需求，在產業園、辦公商務區全部增加了面向中小企業的智能化服務、信息系統服務、會議會務服務等。未來綠地還將向保險和健康醫療產業方面拓展。

　　商業和產業地產機會

　　《21世紀》：怎么看最近的房地產市場？

　　張玉良：一批企業如萬科、恒 大、碧桂園，抓住了住宅突飛猛進的勢頭，銷售額已經超過3000億(元)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，產業集中度提高。中小企業的發展相對下滑。

　　今年的土地市場(住宅)離譜地漲，這與今年前段時間金融政策的持續寬松有很大關系。受全球金融影響，主動和被動政策導致房地產市場價格大幅上漲，但三四線城市價格仍然上不去。明年很難出現今年這種增長情形，住宅方面不可能有像今年3-9月份這樣的勢頭，樓市需要穩定，否則對于整個國家的穩定增長會有很大壓力。

　　《21世紀》：房地產行業的集中與分化將會呈現什么狀態？

　　張玉良：第一種是像綠地，向綜合性發展。不僅做房地產，還向大基建、金融、產業運營切入。第二種，不是轉型，而是徹底改行。第三種，仍然守著房地產業務，但需要加強服務，而提升服務也是有成本的。中小企業幾乎不是考慮是否轉型，而是要么做專，要么被淘汰。因為房地產市場資金寬裕期結束的拐點已經來臨，尤其針對中小企業，社會資本的融資價格已經上漲很多。

　　《21世紀》：未來地產行業的機會在哪里？

　　張玉良：企業將繼續分化，地區分化也會加劇，但低迷地區要扭轉局面還有困難。中國房地產公司中，商業地產、產業地產真正做得好的很少。對綠地而言，過去超高層和綜合體優勢比較明顯，現在開始要靠產業、城市建設和大基建，將房地產的產業運營和城市運營相結合，提高產業競爭力。

　　綠地前不久與協信合作，主要也是著眼于雙方在產業地產的協同。從規劃看，協信啟迪的空間很大。

　　《21世紀》：做大基建，前期投入的資金比較多，且回報周期可能也比較長。

　　張玉良：大基建以PPP這樣的形式獲得了中央政府的高度支持，各地政府也希望依靠大基建的增長來解決城市、地區的供給，當然也助于穩增長。

　　綠地大基建的投資，大約是自有資金占三分之一，社會融資占三分之二。大基建自有資金的回報率能達到百分之八九左右。這種盈利模式是可持續的，也是安全的。對于企業來講，大基建也可以帶動住房開發、產業開發。雖然資金運作的時間確實比較長，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但因為杠桿性相對較強，還能與其他產業統籌運作，資金問題就化解了。

　　《21世紀》：房地產信貸有收緊趨勢，杠桿成本會否稍微加大？

　　張玉良：從大企業來看，(杠桿成本增加)有限。但對于中小企業，成本已經上去了。我們有個金融服務公司的數據顯示，這一兩個月，社會資本的融資成本已經漲了百分之二十。

　　順應趨勢選擇產業

　　《21世紀》：綠地為什么會選擇大基建、大金融、大消費這三個方面來發展？

　　張玉良：從大勢來看，多大的企業，必須要有多大的行業，行業足夠大你才能做強大。

　　從大基建來看，中國處于一個重要的成長期，至少這五年我認為它非常重要，“十三五”還有“十四五”，市場都有大量需求。中國在經濟調整中，寶億萊家居飾品，產業、城市都有巨大市場。

　　從消費來看，中國消費能力在持續提升，國內的產品滿足不了消費者，很多進口產品就進來了。包括度假旅游、養老等都應運而生，這些產業的空間很大。從大金融來看，大企業里，產業與金融的融合幾乎已經是標配，有金融工具配合跟沒金融工具配合，產業競爭力是不一樣的。

　　從綠地自身來看，我們也有這個能力。我們的基建業務原本就有基礎，也有品牌優勢，能通過主業帶動很快做大。同時，當大基建拓展以后，因為跟政府的密切度和聯動性增加，獲取土地資源成本更低了，反過來又能帶動主業。實踐證明，這個商業模式是講得通的。

　　《21世紀》：綠地商業地產和產業地產占比在下降，未來還是這樣的布局規劃嗎？

　　張玉良：這兩年的環境變化，催生了住宅的快速發展。由于經濟結構調整，大量企業效益下滑，互聯網帶來的電商發展等因素影響，對產業地產、商業地產的沖擊確實比較大。但中國是一個巨大的市場，調整到一定程度以后，商業地產和產業地產的基本需求還在，盡管沒有過去那么高，但還有成長空間。商業和產業地產綠地還是要涉足的，只是會在區域布局上適當調整，產業模式上積極轉型創新，整體軟裝寶億萊家居飾品，包括資本層面的平臺搭建等，要做強綜合實力。

　　《21世紀》：綠地還會做哪些產業？

　　張玉良：未來，我們除了現有三個大產業以外，下一步可能會探索進入保險和健康產業、養老產業。去年以來，險資發展迅猛，這是因為中國經濟發展到現在，保險業已經到了快速成長階段，而且保險市場還有巨大的成長空間。綠地將擇機醞釀搭建健康養老醫療板塊的大平臺，加強產業協同發展。

　　此外，綠地還會繼續尋找并購機會。