地產(chǎn)年底收官大戲 房企瘋搶商業(yè)地塊備戰(zhàn)2012

   去年上半年，在住宅市場(chǎng)經(jīng)過多輪調(diào)控的重壓下，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)遇冷。近日有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)130個(gè)城市住宅用地共成交1.89億平方米，同比下降10.4%，土地成交溢價(jià)率也不及去年的一半，7月份土地出讓溢價(jià)率甚至創(chuàng)下兩年多來的最低值。
    而進(jìn)入下半年，全國(guó)樓市依然持續(xù)低迷，各大房企開始競(jìng)相降價(jià)出貨。繼龍湖、中海等開發(fā)商在上海掀起降價(jià)潮之后，萬科、招商、保利也在多個(gè)城市展開行動(dòng)，紛紛下調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)撲朔迷離，不少開發(fā)商在第三季度試探性抄底買地，但10月以來土地市場(chǎng)再次陷入低迷。
    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)經(jīng)過一年調(diào)整，價(jià)格逐步觸底，底價(jià)成交現(xiàn)象在一線城市表現(xiàn)尤為突出。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡、成交低迷，地方政府與開發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈。預(yù)計(jì)明年地方政府土地收入將吃緊，土地供應(yīng)可能放量，如果信貸政策未有松動(dòng)，土地價(jià)格可能繼續(xù)走低。
    流拍發(fā)生在土地市場(chǎng)的概率逐漸上升
    11月2日，山東省濟(jì)南市出讓11宗土地，只有2宗土地以底價(jià)成交。龍湖地產(chǎn)棄拍的9宗地塊位于長(zhǎng)清大學(xué)科技園片區(qū)，包括4宗商業(yè)金融業(yè)用地和5宗居住用地。此前，濟(jì)南于10月28日出讓的13宗共45公頃土地，也是以底價(jià)成交。據(jù)了解，從8月份以來，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，濟(jì)南一共成交34宗土地，其中大多數(shù)都是以底價(jià)成交。
    11月3日，成都國(guó)土局拍賣5幅地塊，合計(jì)出讓面積5943萬平方米，約504.22畝，但最后3宗地以底價(jià)成交，2宗流拍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然四季度成都土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，但近期已經(jīng)多次出現(xiàn)流拍。10月26日的4宗地因報(bào)名人數(shù)不足而全面流拍。
    相比去年土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)的局面，今年再難聽到“地王”一詞，房企對(duì)拿地?zé)崆榈南陆凳雇恋亓髋默F(xiàn)象在下半年不斷出現(xiàn)。據(jù)專家預(yù)計(jì)，在土地收入下滑、中央敦促增加普通商品房用地供應(yīng)等壓力之下，部分地方政府將加大推地力度，未來一段時(shí)間內(nèi)土地市場(chǎng)或呈“以量補(bǔ)價(jià)”態(tài)勢(shì)。
    【土地流拍事件相關(guān)鏈接】
    土地流拍事件一：35城市土地流拍增加4倍 政府土地財(cái)政收入減少
    全國(guó)主要35個(gè)熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)陷入低谷。中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)22日提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月份，36個(gè)城市流標(biāo)地塊合計(jì)達(dá)到117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%，流標(biāo)面積達(dá)到了1580萬平米。其中，廣州流標(biāo)地塊高達(dá)32宗，面積332.63萬平方米；北京2宗，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，面積30萬平方米；上海4宗，面積43.96萬平方米；南京11宗，面積132.68萬平方米；杭州3宗，面積32.2萬平方米。 
    土地流拍事件二：武漢今年最大規(guī)模土地拍賣遇冷全年市場(chǎng)交易低迷
    12月，本年度武漢最大規(guī)模的土地拍賣會(huì)終于在因故推遲了兩次之后如期而至，但卻在一片唏噓聲中落下帷幕，從最開始推出的30宗地，到追加5宗地塊，再到全部集體延期，再到35宗地其中16宗地爽約。12月13日，終于塵埃落定，19宗地成交總價(jià)為58億。底價(jià)成交再次成為主旋律，令人大跌眼鏡。冷靜思考下來，此次武漢土地拍賣會(huì)的冷場(chǎng)雖在意料之外，卻也在情理之中，進(jìn)入2011年以來，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策下，武漢土地市場(chǎng)也難逃幸免。 
    土地流拍事件三：土地流標(biāo)、底價(jià)出讓頻現(xiàn) 土地財(cái)政年關(guān)迎大考
    樓市寒流已蔓延至土地市場(chǎng)，今年以來，土地流標(biāo)、底價(jià)出讓等現(xiàn)象出現(xiàn)的十分普遍。在土地出讓金收入銳減的情況下，不少二三線城市的地方財(cái)政也變得捉襟見肘。業(yè)內(nèi)人士指出，前兩年，各地方的政府上馬大量投資項(xiàng)目，其融資平臺(tái)所籌資金多數(shù)以土地作抵押，并以賣地收入作為今后償債的基礎(chǔ)。 
    土地流拍事件四：流拍頻現(xiàn) 土地出讓條件面臨松綁
    年底將至，各大房企面對(duì)豐盛的土地宴席頻頻“棄購(gòu)”，流標(biāo)和中止出讓頻現(xiàn)，致使各地土地市場(chǎng)陷入深度低迷狀態(tài)。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年11月的前三周，全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地出讓流標(biāo)率已達(dá)到48%，而10月還僅為23%。今年11月以來頻現(xiàn)的土地流標(biāo)將對(duì)各地土地計(jì)劃的完成以及地方財(cái)政產(chǎn)生一定的影響。 
    反觀商業(yè)地塊一面，2011年的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化，在居住用地成交量大幅萎縮的同時(shí)，商辦用地成交表現(xiàn)活躍，寶億萊家居飾品，各地商辦用地出讓金同比大增。商業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)樓市寒冬中表現(xiàn)愈發(fā)堅(jiān)挺。在承擔(dān)了一部分來自住宅市場(chǎng)的投資需求后，各地尤其是北上廣深等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)在成交量方面呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定且逐步上升的態(tài)勢(shì)。
    尤其進(jìn)入12月，先是港企紛紛伸手內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，搶灘拿地，后以招商地產(chǎn)及融創(chuàng)為代表的企業(yè)更是以近乎瘋狂的速度在全國(guó)拿地。
    【12月房企瘋搶商業(yè)地塊相關(guān)鏈接】
    12月七大港企一百五十億元抄底 豪賭內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)
    萬科、保利等內(nèi)地龍頭房企紛紛宣布減緩拿地之后，內(nèi)地的土地市場(chǎng)頻繁曝出土地出讓流拍或底價(jià)成交的新聞。但近兩個(gè)月，一股新的力量正在逆勢(shì)而上——長(zhǎng)實(shí)、和記黃埔、新世界、嘉里建設(shè)、恒隆、瑞安、仁恒置地，這7家手握大把現(xiàn)鈔的港資房企近期紛紛采取行動(dòng)，抄底拿地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)月來，僅這7家港企就在內(nèi)地土地市場(chǎng)上狂砸了150億元，其勢(shì)頭接近瘋狂。 
    12月16日融創(chuàng)聯(lián)合方興31億北京摘得朝陽商業(yè)金融用地
    雖然融創(chuàng)方面一再表示，與方興聯(lián)手30多億拿下北京來廣營(yíng)地塊，對(duì)雙方來講都是一件非常重要的事情，該項(xiàng)目或?qū)⒊蔀橐粋�(gè)新的標(biāo)桿，但資本市場(chǎng)似乎并不買賬。聯(lián)手拿地后，融創(chuàng)中國(guó)的股價(jià)應(yīng)聲下跌4.43%，這在融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌看來是件“很荒唐”的事情，寶億萊家居飾品，他堅(jiān)信，“融創(chuàng)在艱難時(shí)候做出艱難的決策，就是對(duì)的決策”。 
    12月20日招商地產(chǎn)34.1億競(jìng)得武漢三地塊一宗商業(yè)用地
    招商地產(chǎn)12月20日晚間公告稱，公司在湖北武漢市國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓中，競(jìng)得墨水湖南岸三地塊的土地使用權(quán)，成交總價(jià)為34.1億元。其中，墨水湖南岸A地塊出讓面積為199700平方米，容積率≤2.3，建筑面積457300平方米，土地用途為居住與商業(yè)金融業(yè)混合用地、居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地、公共設(shè)施用地。成交總價(jià)為13.65億元。 
    12月28日招商地產(chǎn)通過股權(quán)收購(gòu)獲取青島四宗商業(yè)用地
    12月28日，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司發(fā)布《關(guān)于獲得土地使用權(quán)的公告》。公告中稱，近日招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購(gòu)了青島中潤(rùn)德汽車貿(mào)易有限公司51%股權(quán)，寶億萊家居飾品，使之成為控股子公司。據(jù)悉，中潤(rùn)德汽車貿(mào)易有限公司擁有青島城陽區(qū)四塊土地的使用權(quán)。四地塊均位于山東省青島市城陽區(qū)流亭街道空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，總占地面積321454平方米，建筑面積共計(jì)294605平方米。土地用途均為商業(yè)金融用地，使用年限為40年。 
    今年以來地方政府的土地財(cái)政收入銳減，據(jù)國(guó)內(nèi)某監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，十大重點(diǎn)城市的1~11月土地成交金額和面積同比縮水明顯，其中成都的土地成交金額同比下跌39%，而武漢、杭州、南京等地的土地成交金額同比降幅在三成左右，一線城市除了深圳外，北上廣的土地成交金額同比也跌幅明顯。在這種壓力下，時(shí)至年底收官，政府在土地供應(yīng)上“沖一把”的動(dòng)力越發(fā)明顯。隨著各地對(duì)土地供應(yīng)力度的加大，多幅優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊接連低價(jià)入市，連以往多次延期或流拍的商業(yè)地塊，也調(diào)整出讓條件后重新包裝上市，力圖2012到來前出讓成功。
    除招商、融創(chuàng)外，泛海、凱德、海航等房企也紛紛在12月收官前出手搶地，就連商業(yè)地產(chǎn)的帶頭大哥萬達(dá)也在12月用19億元在南京搶下三幅地塊，并已確定將于明年用這三幅地塊開工建設(shè)三家萬達(dá)廣場(chǎng)。
    房企紛紛搶地原以已到價(jià)格預(yù)期
    各地政府的集中大規(guī)模供地，加上土地出讓價(jià)格的走低，為房企年底出擊拿地創(chuàng)造條件。同時(shí)，出于房企對(duì)明年住宅市場(chǎng)依然不確定的政策的預(yù)判，商業(yè)地塊儲(chǔ)備或可加大房企在明年市場(chǎng)中借商業(yè)份額補(bǔ)住宅份額的的投資信心，對(duì)土地價(jià)格的階段性走勢(shì)，也多認(rèn)為12月將是近年來的一個(gè)低點(diǎn)，或者說，現(xiàn)在土地市場(chǎng)的推地價(jià)位已經(jīng)到了企業(yè)預(yù)判的理想價(jià)位。
    另外，近期集中拿地的多是今年銷售業(yè)績(jī)較好，或是具有港資、國(guó)資背景的企業(yè)，這些企業(yè)的共同特征是資金優(yōu)勢(shì)明顯。地塊底價(jià)的低點(diǎn)，加上現(xiàn)在的土地市場(chǎng)上新推的優(yōu)質(zhì)地塊基本沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，零溢價(jià)的成交進(jìn)一步降低了實(shí)力企業(yè)的拿地成本。