震蕩中推進重組 招商地產(chǎn)欲提煉產(chǎn)品線

經(jīng)濟觀察報 記者 吳娓婷 香港報道 招商地產(chǎn)最近消息不斷。

9月1日，公司發(fā)布公告稱，招商局集團正在積極推動招商地產(chǎn)公司與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（招商地產(chǎn)公司控股股東，原名“招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司”，以下簡稱“招商局蛇口”）的整合工作。目前擬定的方案為招商局蛇口換股吸收合并招商地產(chǎn)并向深圳證券交易所申請上市。

此前數(shù)天，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞及招商局集團總經(jīng)理助理林少斌被免職，并被認為與中央巡視組在招商局集團的巡視工作有關(guān)。

人事地震及“重大無先例重組”同時進行，讓外界關(guān)注重組后招商地產(chǎn)的戰(zhàn)略走向。

現(xiàn)時，招商局旗下運營地產(chǎn)類業(yè)務的招商地產(chǎn)和招商局蛇口各自有所側(cè)重，又有部分業(yè)務交叉。招商地產(chǎn)方面對經(jīng)濟觀察報表示，“招商地產(chǎn)在園區(qū)開發(fā)運營方面經(jīng)驗豐富，蛇口工業(yè)區(qū)在老廠房更新改造上頗有建樹。兩者的產(chǎn)品線都非常豐富。在主體能力做強的目標下，需要將產(chǎn)品線狹窄化。”

招商地產(chǎn)方面稱，怎樣將多種產(chǎn)品線形成清晰明確的戰(zhàn)略，是“目前重組方案中需要思考的問題”。

招商地產(chǎn)同時以方案尚未正式公布為由，表示暫不能透露人事變動后重組領(lǐng)導班子的調(diào)整信息，以及其他涉及未來領(lǐng)導班子的信息。

進取的戰(zhàn)略

招商地產(chǎn)去年提出“一個根基，兩條新路，三片沃野”戰(zhàn)略：一個根基，指“繼續(xù)擴大中高端市場優(yōu)勢，主要靠住宅開發(fā)增加公司利潤”；“兩條新路”，一方面是海外拓展，一方面是輕資產(chǎn)平臺運營；“三片沃野”包括體驗式綜合體、主題特色產(chǎn)業(yè)園和健康地產(chǎn)。

最有野心的當數(shù)“三片沃野”。這一在招商地產(chǎn)內(nèi)部被叫做HIM的業(yè)務框架包括：體驗式綜合體，例如深圳太子灣、廈門港、青島港以及天津其他項目；主題特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括意庫系列、網(wǎng)谷系列、e城系列、創(chuàng)意園等；健康地產(chǎn)，養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院、大型混合社區(qū)、醫(yī)療機構(gòu)等。幾乎涵蓋了所有地產(chǎn)業(yè)務類型。

招商地產(chǎn)方面對經(jīng)濟觀察報澄清，“一個根基，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，兩條新路，三片沃野”是管理層去年根據(jù)當時的市場環(huán)境，結(jié)合招商地產(chǎn)的實際敲定的，“當時還沒有跟蛇口工業(yè)區(qū)整合的消息”。

但回過頭去，該戰(zhàn)略看準新城鎮(zhèn)化的契機，并有意識地提升在集團中的定位以及獲取資源的能力。

招商地產(chǎn)原總經(jīng)理賀建亞曾表示，招商局集團在新時期強調(diào)產(chǎn)城融合，招商地產(chǎn)在此期間可發(fā)揮更大作用。

或有調(diào)整

不管去年提出之時是否知道要與蛇口工業(yè)區(qū)整合，進取的戰(zhàn)略使招商地產(chǎn)在這一輪重大重組中被看好。

一位熟悉招商地產(chǎn)的人士認為，寶億萊家居飾品，雖然是招商局蛇口吸納招商地產(chǎn)，但顯然招商地產(chǎn)在土地綜合開發(fā)上能力更強，必然會在未來新公司的發(fā)展戰(zhàn)略和組織架構(gòu)上占主導地位。

業(yè)界分析均認為，鯨吞蛇口工業(yè)區(qū)十幾平方公里的園區(qū)資產(chǎn)以及前海的資產(chǎn)，主要會對招商地產(chǎn)基本面帶來巨大變化。中銀國際形容，招商地產(chǎn)將成為“手握最大規(guī)模深圳黃金地段土儲的航母型地產(chǎn)企業(yè)”，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，亦有媒體和機構(gòu)預測，招商地產(chǎn)將借此提前跨進千億門檻。

2015年上半年，招商局集團對“HIM”業(yè)務抓得很緊。招商地產(chǎn)內(nèi)部人士對經(jīng)濟觀察報透露，上半年，公司多次關(guān)注各地區(qū)公司對健康地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的推進工作，強調(diào)一定要盡快做出業(yè)績。

事實上，在招商局體系中，招商地產(chǎn)和蛇口工業(yè)區(qū)各有所長，業(yè)務又有部分交叉。招商地產(chǎn)作為跨區(qū)域發(fā)展的全國房企，主要承擔大量住宅建設任務，及綜合體項目（包括住宅、小型產(chǎn)業(yè)園區(qū)等組成部分），同時兼有在蛇口工業(yè)區(qū)、漳州工業(yè)園區(qū)，以及其他六個園區(qū)內(nèi)的綜合業(yè)態(tài)開發(fā)。而蛇口工業(yè)區(qū)作為一家有35年園區(qū)開發(fā)、建設和運營經(jīng)驗的功能性企業(yè)，則重在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及招商運營。總體而言，“蛇口工業(yè)區(qū)在整片大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)中實力比地產(chǎn)公司強很多”。

上述招商地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，在與蛇口工業(yè)區(qū)整合的大背景下，招商地產(chǎn)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地產(chǎn)業(yè)務類型的“突擊”頗有一番意味。

然而，隨著戰(zhàn)略提出者的離開，以及公司涉足多種業(yè)務條線的困難，未來“一個根基，兩個路徑，三片沃野”的戰(zhàn)略將面臨調(diào)整。

據(jù)了解，“體驗式綜合體”實質(zhì)是復制深圳蛇口的“海上世界”到其他城市。目前，招商地產(chǎn)此前已與國內(nèi)多個港口洽談郵輪碼頭的建設，整體軟裝寶億萊家居飾品，發(fā)展國內(nèi)游輪經(jīng)濟，打造港口綜合體。據(jù)悉，除了蛇口太子灣游輪母港170萬平方米外，今年有望落地的項目包括廈門和青島的項目。

招商地產(chǎn)在多個綜合體內(nèi)部有開發(fā)建設小型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗，但與住宅開發(fā)團隊并無明確分工，“談不上成熟的團隊”。而健康地產(chǎn)則處于剛起步的階段，部分城市公司內(nèi)的試點正在招聘新員工。

一位前招商地產(chǎn)中層管理者對經(jīng)濟觀察報說：“招商地產(chǎn)的優(yōu)勢在于什么（地產(chǎn)業(yè)務類型）都做，但局限性也在這里。公司對外很難說清楚自己的特點，在內(nèi)部也難以明確提出什么是業(yè)務重點，從而圍繞著這點讓大家集中精力去做。”

招商地產(chǎn)方面稱，健康地產(chǎn)，港口地產(chǎn)（即體驗式綜合體）等類型會繼續(xù)做下去，軟裝設計家居產(chǎn)業(yè)鏈，但整合方案中會認真考慮如何提出一個清晰的戰(zhàn)略，形成自身的核心產(chǎn)品線與核心競爭力。