龍湖地產(chǎn)北京重慶反向路演紀(jì)要

龍湖地產(chǎn)于10月末組織了為期兩天的反向路演，期間我們參與了與集團(tuán)主席吳亞軍及其他高管的會(huì)面，并參觀了公司位于北京和重慶的數(shù)個(gè)核心項(xiàng)目。總體而言，我們看到公司管理層對(duì)市場(chǎng)中性偏樂(lè)觀的看法以及對(duì)公司自身積極樂(lè)觀的展望。

　　龍湖地產(chǎn)于10月末組織了為期兩天的反向路演，期間我們參與了與集團(tuán)主席吳亞軍及其他高管的會(huì)面，寶億萊家居飾品，并參觀了公司位于北京和重慶的數(shù)個(gè)核心項(xiàng)目。總體而言，我們看到公司管理層對(duì)市場(chǎng)中性偏樂(lè)觀的看法以及對(duì)公司自身積極樂(lè)觀的展望。

　　政策展望。吳主席預(yù)計(jì)在即將到來(lái)的2017年中，ZF對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍會(huì)持支持態(tài)度，且貨幣政策將維持寬松，而同期個(gè)別過(guò)熱城市的調(diào)控收緊目標(biāo)也不會(huì)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)此輪受到嚴(yán)格調(diào)控政策影響的市場(chǎng)自今年四季度開(kāi)始，在未來(lái)的一至兩個(gè)季度內(nèi)成交量將有所放緩，但需要注意的是，政策制定也具有一定靈活性，并且大多數(shù)城市的看漲勢(shì)頭仍維持強(qiáng)勁。因此，總體而言，吳主席表示將會(huì)重視在具有產(chǎn)業(yè)支撐的二三線城市挖掘更多機(jī)會(huì)。

　　業(yè)績(jī)指引。首席執(zhí)行官邵先生表示，今年合約銷(xiāo)售有望超過(guò)800億元，較已上調(diào)的全年銷(xiāo)售目標(biāo)750億元(同比增長(zhǎng)38%)超出至少50億元，他并表示在2017年有望實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)約10%。此外，公司管理層表示，基于當(dāng)前充足的已鎖定項(xiàng)目具備強(qiáng)勁的盈利能力，公司有望在未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)的盈利增長(zhǎng)。同時(shí)，基于強(qiáng)勁的資產(chǎn)負(fù)債表，公司仍會(huì)在當(dāng)前整體過(guò)熱的土地市場(chǎng)中捕捉局部機(jī)會(huì)，因此整體的土地收購(gòu)步伐不會(huì)顯著放緩。

　　投資物業(yè)開(kāi)始發(fā)力。在本次反向路演中，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，我們參觀了公司位于北京的兩個(gè)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，以及位于重慶的大型購(gòu)物中心大坪天街新開(kāi)業(yè)第三期項(xiàng)目。總體而言，我們發(fā)現(xiàn)，龍湖要求公司開(kāi)發(fā)后持有運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)三年內(nèi)必須達(dá)到約70%毛利率和約6%收益率的嚴(yán)格要求。此外，財(cái)務(wù)總監(jiān)趙先生重申，預(yù)計(jì)公司物業(yè)租賃收入在2016年達(dá)20億元，2017年為25億元，寶億萊家居飾品，并在2018年達(dá)到約30億元，由此公司目前每年約30億元的利息支出將很快可以被物業(yè)租賃收入所覆蓋。

　　信用評(píng)級(jí)接連上調(diào)。需要強(qiáng)調(diào)的是，在此次反向路演之后一周，標(biāo)準(zhǔn)普爾宣布將龍湖的長(zhǎng)期企業(yè)信用評(píng)級(jí)由BB+上調(diào)至BBB-，由此龍湖成為所有上市私營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中唯一具有投資級(jí)評(píng)級(jí)的公司。而此前在2016年8月18日，穆迪則宣布將龍湖的信用展望由穩(wěn)定上調(diào)為正面。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)總監(jiān)趙先生表示公司的平均借貸成本將有望延續(xù)下行趨勢(shì)，從2014年的6.4%、2015年的5.74%，2016年上半年的5.18%進(jìn)一步在年底下降至5%以下。

　　重申龍湖買(mǎi)入評(píng)級(jí)。龍湖地產(chǎn)股價(jià)自9月初高位的約13港元以來(lái)下跌超過(guò)20%，期間主席吳女士的前夫于9月7日以每股12港元的價(jià)格出售共計(jì)1.5億股龍湖股份(占總股本約2.6%)可被認(rèn)為是觸發(fā)股價(jià)下跌的原因之一，整體軟裝寶億萊家居飾品，而國(guó)慶長(zhǎng)假期間密集出臺(tái)的調(diào)控政策也加強(qiáng)了投資者獲利了結(jié)的傾向。但在我們覆蓋的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，我們?nèi)哉J(rèn)為龍湖地產(chǎn)具備最佳的風(fēng)險(xiǎn)收益比，且持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的能力更強(qiáng)。我們維持公司2016-18的盈利預(yù)測(cè)不變，并保持公司每股凈資產(chǎn)值為19.4港元，但基于板塊整體估值下跌，我們將目標(biāo)每股凈資產(chǎn)值折價(jià)從25%擴(kuò)大至30%，由此得到未來(lái)12個(gè)月的新目標(biāo)價(jià)13.58港元(原目標(biāo)價(jià)為14.55港元)。考慮到目前股價(jià)較新目標(biāo)價(jià)存在約36%的上行空間，我們重申龍湖地產(chǎn)買(mǎi)入評(píng)級(jí)。

(原標(biāo)題：龍湖地產(chǎn)（00960）北京重慶反向路演紀(jì)要)