招商系地產板塊重組研判

白銀時代，企業加速多元化與轉型，為響應國家自貿區建設及“一帶一路”戰略等，招商系地產板塊整合的節奏在不斷加快，而具體整合方案會有哪些？重組后的上市平臺招商地產又會有哪些指數級的變化？重組的背后又隱藏著何種深意？本文將深入分析！

文/CRIC研究中心 朱一鳴 陳開朝 董妍 李姝婧

2015年4月3日，招商地產無先例重組停牌一經公布，便引發市場熱議，業內人士紛紛猜測各種可能的重組方案……

5月17日，招商地產公布進展：招商局集團正在積極研究及制訂此次重大資產重組的相關方案，擬推動整個招商局集團地產板塊的整合工作，目前中介機構已進場開展工作。

6月23日，蛇口工業區公司整體改制成蛇口工業區控股公司，掀開招商局集團地產業務整合大幕的一角。未來，蛇口工業區控股公司以何種方式上市，成為此次招商系地產板塊整合的關鍵。

6月29日，招商地產再度公布進展：招商局集團正積極研究及制訂本次重大資產重組的相關方案，推動招商地產與蛇口工業區控股公司的整合工作。

通過公告，我們看到，招商系地產板塊整合節奏在不斷加快，重組方案輪廓開始浮現。為提前研判，我們從第三方角度，分析一下此次招商系地產板塊無先例重組的動因，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，可能方案，以及重組后上市平臺的嬗變。

（申明：資料來源于公開渠道，不涉及任何內部或內幕消息，相關分析和研判均基于CRIC大數據和我們的專業經驗。）

一、招商系地產板塊重組的五大動因

對招商局而言，推進集團地產板塊整合，是為了回應新的時代命題，響應國家自貿區建設及“一帶一路”戰略，提升非上市資產效能，并以此為契機深化體制改革。對招商地產而言，此次無先例重組，有助于企業規模擴張和多元化，強化白銀時代的競爭優勢。

1、積極響應國家“一帶一路”戰略

“一帶一路”戰略是中國積極參與主導重構世界經濟政治大格局布下的一手大棋，將為中國經濟中高速增長提供持續動力源，兼顧國際競爭力提升和國內發展需求，意義重大。

作為央企中的領先企業，招商局集團實力雄厚，旗下交通運輸及基礎設施、金融業、房地產三大核心產業均與“一帶一路”高度相關。為了更好地發揮這一作用，招商局急需整合整個集團的資源，以讓優勢領域“更大”、“更強”、“更精“。而招商地產作為招商局旗下唯一的房地產上市平臺，自然成為招商局集團地產板塊的絕佳整合平臺。

2、推動非上市資產證券化、放大價值

此次無先例重組，本質上是招商局集團將未上市資源轉成上市資產的一種資產證券化行為。通過提升整體資產流動性，招商局集團將從價值重估中獲得增值收益。

具體原理：假如用市凈率（即資產市場價格相對凈資產價值的溢價率）衡量資產增值的程度，那么資產溢價與其盈利能力和流動性密切相關，盈利能力越強，流動性越高，溢價率越高。一般來說，公開市場上流通的股票資產市凈率遠高于未上市資產。

因此，招商局集團將未上市資產注入上市公司，將低流動性的資產轉化為高流動性的股票，可使資產估值大幅提高。

3、有利資源集約和提高資產運營效率

重組后，招商局內部關聯交易、同業競爭減少，有利于資源集約，原非上市資產管理運營效率將通過上市平臺獲得提升。具體而言：

1）解決了集團內部一直存在的同業競爭問題。重組后，交叉重疊的業務將被消除，集團母公司將可以一心一意支持地產板塊發展。

2）資源集約將帶來“1+1>2”的優勢互補增強效應。比如，對蛇口工業區公司而言，今后可以利用招商地產”A+H”雙融資平臺，加速規模化發展；對招商地產而言，重組后，土地儲備大增，彌補了先前規模不夠大的短板。

3）地產板塊整體運營效率提升。對非上市地產資產而言，注入上市平臺后，將享有上市平臺高效規范的管理和內控，投資回報率和管理效率都會提升。對上市平臺而言，整合后，企業規模經濟效應（如分攤地產業務固定成本、降低單位成本）將大幅提升。

4、白銀時代，招商地產仍需做大規模

招商地產作為“萬招保金“四大老牌龍頭房企之一，銷售金額遠落后于萬科、保利等龍頭。在二線陣營徘徊的招商地產，面對的是不進則退的局面。此時，招商地產如能整合招商局集團旗下地產資源，實力將會數量級躍升。在白銀時代，整體軟裝寶億萊家居飾品，房企實力越強，即意味著越能夠通過招拍掛、收購、兼并等手段獲得更多資源，更有吸引力與實力房企合作，也更受政府歡迎而能以更低代價獲得優質資源，從而更有利于企業成本節約、規模擴張和利潤增長。

5、招商地產急需產城一體化運營能力

白銀時代，眾房企已意識到傳統的“一錘子買賣”越來越難，于是紛紛轉型發展持有經營物業，或借助互聯網手段挖掘存量業主資源，推動利潤增長。產業地產因發展空間巨大、兼具一次性銷售利潤和可持續經營收益而受到房企青睞。