招商地產：資源整合 30歲后再出發(fā)

在2014年，在招商局集團力推產融結合的大背景下，招商局旗下交運、金融、地產三大核心業(yè)務就已開展了新一輪的融合發(fā)展。期間，招商地產與招商局資本、招商銀行之間都展開了戰(zhàn)略合作。

自1984年發(fā)軔至今，招商地產運用蛇口開發(fā)運營的經驗，對外復制拓展，為多座城市解決了功能轉變與配套建設的問題，也實現(xiàn)了自身持續(xù)發(fā)展。

三十年過去，國內房地產行業(yè)告別大開發(fā)時期，亟待打通更多金融通道，盤活存量資產和找到新增資產的新盈利模式。因此，招商局內部新一輪的整合工作恰逢其時，將為招商地產今后在解決城市功能和配套問題上插上更強有力的翅膀。

招商地產自身亦適時結合國內房地產行業(yè)和自身發(fā)展狀況，寶億萊家居飾品，提出“鞏固一個根基，探索兩條新路，開辟三片沃野”的戰(zhàn)略目標，進一步明晰其綜合建設和管理產城融合區(qū)域的方向與任務。

在深圳前海蛇口自貿區(qū)獲批之際，作好產融結合的招商地產，預期將在其起源之地迎來新一輪機遇。

30之后

今天看招商地產，還是離不開其歷史淵源和使命。

1979年初，招商局引領改革開放風氣之先，全資創(chuàng)辦了中國第一個對外開放的工業(yè)區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)，炸響了中國改革開放“第一炮”。五年后，招商地產在深圳蛇口創(chuàng)立，其前身是蛇口工業(yè)區(qū)建設指揮部房地產科，當時肩負的責任是建設工業(yè)區(qū)廠房、貨運港口以及員工宿舍等配套。

2014年，招商地產三十歲，當年實現(xiàn)簽約銷售面積364.28萬平方米，同比增加32.92%，簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%，實現(xiàn)“30年30城”的戰(zhàn)略布局。年內在上海、廣州、深圳、南京等核心城市通過招拍掛、收購等多種方式，新增項目資源610.74萬平方米。

招商地產總經理賀建亞總結道：“30年來，在蛇口這片土地上，圍繞著蛇口本身的城市功能轉換、人口變化、產業(yè)升級，不停地在做文章，這在中國沒有一個企業(yè)有過。所以這30年的積累積淀對我們意義很重大。”三十年間，招商地產多次復制了“產，融，城”結合的蛇口模式，除了居住以外，還一攬子解決城市新的功能和配套問題。

例如廣州金山谷項目、鎮(zhèn)江南山創(chuàng)意產業(yè)園項目，都是招商地產打造的生態(tài)型、宜居宜業(yè)的標桿項目。

未來，該公司還將推進集團戰(zhàn)略協(xié)同發(fā)展。招商地產提出“鞏固一個根基，探索兩條新路，開辟三片沃野”的戰(zhàn)略目標，意在鍛造綜合實力，實現(xiàn)快速均衡地發(fā)展。

一個根基，即繼續(xù)擴大在中高端住宅市場的優(yōu)勢，深入拓展面向城市精英的優(yōu)質住宅業(yè)務。兩條新路指進行海外業(yè)務拓展并打造輕資產運營平臺。三片沃野則包括體驗式綜合體，主題特色產業(yè)園及健康地產。

產融對接 內部整合

值得注意的是，進入2014年后，寶億萊家居飾品，在招商局集團力推產融結合的大背景下，招商局旗下交運、金融、地產三大核心業(yè)務進行了新一輪的融合發(fā)展。

例如當年4月份，招商地產宣布，擬掛牌轉讓旗下位于深圳的五項商業(yè)資產，從而盤活成熟投資性物業(yè)所沉淀的資金，打造商業(yè)不動產管理品牌，為未來進一步的資本運作做好準備。

半年后，招商地產與招商局資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在設立商業(yè)地產基金、產業(yè)園區(qū)探索合作以及聯(lián)合開發(fā)新的房地產項目等方面展開合作。

招商局資本是招商局集團旗下專門從事另類投資與管理業(yè)務的公司，由招商局集團董事長李建紅親自掛帥，目前管理著4支基金，規(guī)模近200億元，重點投資領域包括房地產、基礎設施(道路、港口等)、裝備機械、金融服務等。

雙方是次戰(zhàn)略合作的背景，是按照招商局集團產融結合、創(chuàng)新發(fā)展的戰(zhàn)略部署，招商地產與招商局資本通過金融與實業(yè)的互動，謀求發(fā)展模式與業(yè)務的創(chuàng)新，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

雙方合作的重點針對存量資產的金融創(chuàng)新，包括上述五項掛牌轉讓的商業(yè)資產。據悉，招商局資本將指導協(xié)助招商地產在保留管理權的條件下進行五項商業(yè)資產的交易，從而通過創(chuàng)新的融資安排盤活現(xiàn)有投資性物業(yè)，釋放沉淀已久的資金，使投資性物業(yè)能夠以市場價值實現(xiàn)融資，支持公司把握更高回報的業(yè)務機會。而且，將為招商地產將來在資本市場上進行REITS和其他資本運作打下良好的基礎。

日前，國內第一只REITS產品，軟裝設計家居產業(yè)鏈，鵬華前海萬科基金已正式獲批，拉開國內公募房地產信托基金的序幕。而早已有鋪墊的招商地產旗下商業(yè)項目，發(fā)行REITS也指日可待。

除設立商業(yè)地產基金外，招商地產與招商局資本的合作還將在產業(yè)園區(qū)探索合作方面展開。招商地產方面表示，會向招商局資本推薦對入園企業(yè)做股權投資，并選取適合的園區(qū)，由后者和當?shù)卣�府發(fā)起區(qū)域園區(qū)產業(yè)投資基金，直接對園區(qū)進行重資產投資。另外，招商地產還將和招商局資本聯(lián)合開發(fā)新的房地產項目。例如雙方聯(lián)合競買獲取土地后再成立項目公司，或是以收購項目公司股權等方式獲取土地。

資深房地產業(yè)內人士指出，2014年國家已發(fā)出多個金融方面的改革信號，意味著讓個人和資本市場可以更靈活、更深入地參與到企業(yè)的股權結構，影響實際運營。告別高增長時期的房地產企業(yè)應抓住機會，從融資方式、資金結構及日常運營策略上作出調整，繼續(xù)健康發(fā)展。

招商局集團內部資源整合正是因應此大環(huán)境而生，而且步伐還在繼續(xù)。今年4月起，招商地產持續(xù)停牌。公告稱，招商局集團正在積極研究及制訂本次重大資產重組的相關方案，推動集團地產板塊的整合工作。

業(yè)界認為，未來招商地產除了繼續(xù)保持一定的外部擴張步伐外，還將通過招商局內部資源整合發(fā)力。

蛇口機遇

三十年來，招商地產以產、融、城結合互動的“蛇口模式”，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，引領中國房地產社區(qū)綜合開發(fā)。三十年后，新一輪機遇又出現(xiàn)在蛇口。

2014年12月26日，深圳前海蛇口自貿區(qū)獲批。該成片開發(fā)的具體執(zhí)行主體，還是招商地產。

招商局集團方面表示，將協(xié)同旗下所有產業(yè)，圍繞“制度創(chuàng)新”和“深化粵港澳合作”，做好自貿區(qū)落地的各項具體工作。招商局集團稱，爭取在踐行國家“一帶一路”戰(zhàn)略同時，推動廣東省建設成為21世紀海上絲綢之路的橋頭堡和深圳打造灣區(qū)經濟中發(fā)揮更大的作用，使得改革開放之初的排頭兵成為深化改革開放的新標兵。

招商地產作為集團旗下唯一的房地產上市平臺，也表達了積極參與自貿區(qū)的開發(fā)建設的意愿。

據招商局集團官網信息，蛇口工業(yè)區(qū)成立30多年來，開發(fā)和建設了整個蛇口片區(qū)11平方公里的土地，這當中的開發(fā)業(yè)務基本上就是由招商地產包攬。

目前在蛇口，招商地產總計開發(fā)項目100多個，項目涉及別墅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)配套、大型綜合性商品住宅及城區(qū)公用設施。2011年，順著大股東招商局集團600億元改造蛇口的思路，招商地產傾力打造海上世界綠色低碳城市示范區(qū)。