招商局蛇口欲“去地產(chǎn)化”吸收招商地產(chǎn)整體上市

重現(xiàn)當(dāng)年勇 招商欲“去地產(chǎn)化”

招商局蛇口去地產(chǎn)化決心凸顯，但對于吳永軍來講，并不是簡單地從集團(tuán)旗下一家公司跳到另一家公司這么簡單，擺在吳永軍面前的則是需“接手”一家市值近兩千億元的巨無霸公司，雖然它已經(jīng)不復(fù)舊時輝煌。

差距是實實在在的，2014年，招商地產(chǎn)以510億元銷售額排名房企第14名，與已過2000億元的萬科、綠地等相差幾個數(shù)量級。如果把時間回?fù)苤?004年，彼時招商地產(chǎn)的銷售額是萬科的45％，保利的77％，金地的1.1倍，穩(wěn)居一線陣營。時代周報記者翻看2009年至今的全國銷售排名榜，招商地產(chǎn)一直在第14-18位之間徘徊。

這幾年，招商地產(chǎn)一直試圖縮小與一線開發(fā)商之間的距離，且試圖加速突破千億規(guī)模。2011年，林少斌升任招商地產(chǎn)總經(jīng)理開始大展拳腳，提出2018年招商地產(chǎn)銷售目標(biāo)1000億元，利潤過百億，重回行業(yè)一線陣營。

而招商地產(chǎn)亦開始推行“狼性”文化，在同行謹(jǐn)慎的時候，招商地產(chǎn)依舊在土地市場叱咤。2010-2014年，招商地產(chǎn)新增土地儲備分別為87萬平方米、232萬平方米、390萬平方米、666萬平方米和610萬平方米。2015年前三季度，招商地產(chǎn)拿地權(quán)益建筑面積136 萬平方米，權(quán)益地價75 億元。

但在確立規(guī)�；瘮U(kuò)張之后，招商地產(chǎn)利潤率的不斷下滑亦成為外界關(guān)注重點，2011-2014年，招商地產(chǎn)毛利率分別為52.4%、48.8%、41.5%和37.33%，呈逐年下降趨勢。2015年前三季度，招商地產(chǎn)毛利率僅為33.17%。

深圳資深地產(chǎn)人士李宗苗告訴時代周報記者，一旦規(guī)模上去了，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，千億目標(biāo)不是問題，關(guān)鍵對于利潤率逐年下降的招商來講，實現(xiàn)百億利潤目標(biāo)，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，將會是個考驗。

除此之外，招商地產(chǎn)的存貨規(guī)模在近幾年一直處于高企位置，2011年、2012年、2013年和2014年，其存貨貨值分別為514億元、730億元、784億元和1010億元。而截至2015年前三季度，該數(shù)據(jù)已達(dá)1202億元，占到總資產(chǎn)的66%。

步入2015年，招商的經(jīng)營情況并不樂觀，讓外界為其能否實現(xiàn)全年600億元銷售目標(biāo)打上問號。2015年1-11月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積294.37萬平方米，同比增長6.82%；簽約銷售金額471.07億元，同比增長17.87%。

但不可否認(rèn)的是，合并后的招商蛇口主業(yè)將擁有原招商地產(chǎn)土地儲備建面1265.3 萬平方米，土地使用權(quán)23 萬平方米；原招商蛇口房產(chǎn)建面139 萬平方米，房產(chǎn)開發(fā)儲備建面388萬平方米，土地使用權(quán)590 萬平方米（其中前海區(qū)域的土地使用權(quán)為530 萬平方米），由此一躍成為前海蛇口自貿(mào)區(qū)最大的地主，整體軟裝寶億萊家居飾品，為其日后發(fā)展提供大量土地儲備。

劉寧坦承，隨著招商局蛇口的整體上市，新公司將主打園區(qū)開發(fā)，涉足社區(qū)綜合服務(wù)等，未來將逐步實現(xiàn)去地產(chǎn)化。

不過新管理層上任不久，新的發(fā)展策略尚未明晰，許永軍如何玩轉(zhuǎn)這家市值高達(dá)1872億元的地產(chǎn)巨無霸，仍為外界所期待。

“去地產(chǎn)化的思路總體是對的，招商系本身是一個多元化產(chǎn)業(yè)布局的企業(yè)，擁有較好的轉(zhuǎn)型優(yōu)勢和機(jī)遇�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時代周報記者，多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路下，應(yīng)該說住宅產(chǎn)業(yè)會和后續(xù)的社區(qū)運營進(jìn)行較好地結(jié)合，而重心可能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，尤其是和目前深圳前海的發(fā)展會密切結(jié)合。而郵輪等產(chǎn)業(yè)可以理解為招商局集團(tuán)下面的特色產(chǎn)業(yè)，后續(xù)可以和旅游休閑等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行密切結(jié)合。后續(xù)傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)確實會有所壓縮。