深圳地產業內吐槽：可怕的不是404，而是1004了！

過去的60余天，是地產從業者的閉關日。

深圳市因前期過于活潑，漲幅過頭，如今立誓做個三好學生。近期大力推廣數字調控，預售證不發，備案價嚴控，遭遇購房者無理退房，溫度失衡，浮華的地產廣告圈也變得樸實可親。

深圳政府動作凌厲，決心滿滿。我們祝福在未來的一年半載，寶億萊家居飾品，房地產從業者能脫離黑名，成為良民。

這兩個月來，深圳開發商到底經歷了什么？

10月13日，深圳市場監管委開始組織專項查處房地產違法行動。

10月14日，深圳新房全部停止認籌，不少樓盤關閉營銷中心和樣板房。

10月19日，龍華、坂田、南山一大波業主在營銷中心正行退房申請。

10月22日，深圳官方公布涉嫌違法樓盤最新名單。

11月11日，觀瀾新盤3.9萬元／平方米起開賣，800余套房賣不到一成。

11月26日，南山新房7.2萬元/平方米“低價”開盤，卻賣不到一成。

12月01日，南山、龍華300余套新房被管理局自動鎖定無法備案。

12月02日，深圳這個月要賣26宗地，3塊住宅，6塊在前海。

12月03日，布吉新房開盤，銷售一如既往的不理想……

這些事件形式不一，輕重有別，但核心都指向了一點：深圳樓市已經告別高歌猛進期。

“市場無情人無理”

賓水把煙頭用力在小魚煙灰缸按下再旋轉，說都熄火了。賓水在一家全國性大型開發企業任職，負責龍華項目。過去兩個月沒心情跑步，抽煙從兩天一包到一天一包。他形容自己這兩個月過得很顛簸：

“最虐心的第一是限價。高于周邊房價10%不批預售許可證。”

他回憶，11月去拿四證（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程開工許可證》），明顯感覺是官方有意放慢速度：

以我們企業效率和準備工作來說，一個月拿4個證沒什么問題，現在我們這個項目拿一個證都要花不少精力。聽說市規土委給各區規土委開會，每個區都要抓兩個典型，所以現在大家都很謹慎。

周邊的房子賣6萬元／平方米，領預售證項目最高價只能賣6.6萬元／平方米。周邊賣6萬元／平方米，那么備案均價只能到6萬元／平方米。目前寫字樓和商業還沒納入限價體系。

假如有項目要賣10萬元／平方米，備案價就要找到便宜的項目，沖抵下去，不然數據就難看了。 以前備案價可以上浮，也能下調15%。現在不能隨便下調。不按備案價走，要重新申請。

以前都是頂著上限備案，根據市場行情可以做相應的調整，現在價格不給隨便降，龍華管得最嚴，備案多少，就要賣多少，不然無法網簽。現在業績要趕上，但是還有那么幾套，就是備案不了，客戶就來鬧要退房，還拉橫幅。在這個時候，市場無情，人更是無理。

“現在查得最嚴的就是搭板”

除了被限價外，深圳開發商遇到另一件最為頭疼的莫過于市場下行，購房者無理由退房：

直接跟我們說‘合同那么厚，沒看清楚就簽了’，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，要求退房。還有同行遇到更離譜的，說是坐月子沒辦法簽約，不能去交首付，已經拖了一個月了。

房子賣完了，就到了初始登記階段。按照程序，整棟樓的大房產證拿到后，才能拿到每個小業主的小房產證。這就是卓能雅苑無法裝修的原因，裝修了就跟報建圖對不上，初始登記就無法登記。據說，現在查得最嚴的就是室內外的搭板。

關于搭板、贈送等行為，官方態度明確，絕對不允許。項目事務部要求在營銷時，不再承諾搭板，尤其是室外搭板、陽臺改為臥室這種，是不允許的。

最后是關于拿地，本來還是很期待今年能在深圳拿塊地，但是‘雙限’之后，大家又不太舒心了，不過還得去拿，不能沒地開發啊！配額人才房的量也挺重，現在權利下放給各區，我們跑區比任何時候都要勤快，要跟區政府一起溝通‘三舊改造’的流程，舊改也有項目在做，雖然目前不多。

“順勢而為，做萬全之策”

來自龍崗的開發商小林總近期過得較為悠閑。10月來訪量、來電量、成交率明顯下降。買方市場的特點顯現，客戶觀望情緒嚴重，砍價情況普遍：

我們暫停了推廣和推售活動，或者延后推售，所有的出街廣告重新檢視，重新設計制作后再出街。

另一個項目之前設定好的戶型，要按照新的‘90/70’標準重新設計或調整：現在以改善型產品如90-144平方米為主力的開發商最為頭疼，小戶型是給首次置業的剛需和大戶的配套人才用房，兩者受政策影響小。

同一區域的產業園項目花了不到一周時間，撤下所有的廣告。節奏一調整，該開發商表示就得看明年了。在政策方面，全面從嚴執行相關規定吧。對行業總體而言是一個好事兒，寶億萊家居飾品，每個行業都應該最終回歸到這樣一個規范透明的常態上面來。

以前不少開發商做捂盤、現場的公示都比較不規范，整體軟裝寶億萊家居飾品，現在只是在回歸這個行業應該有的狀態，是一種正常的回歸。

從技術角度看是抑制房價的漲跌，從更大的宏觀角度來說，這個調控是全面性的，不管是首付杠桿，還有拿地資金，以及買賣的整個流程，整個行業操作模式的改變。

開發商的適應能力很強，寶億萊家居飾品，這輪調整應該很快就平穩過渡了。在這樣的高壓的政策下面，誰愿意去當那個出頭鳥？行業調整很正常，順勢而為，比你的對手更積極思考主動行動，這才能跟上大流，做好萬全之策。

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“深圳玩不起，我們就去海外了”

深圳的發展商普遍調整了第四季度銷售金額及回款目標。

單一開發住宅的開發商受影響較大，像星河、卓越、萬科這種多元化發展，以及地產金融化發展的企業受影響小，比如寶能、恒大，中海、金地這種可能會落后更多。地產市場真正進入下半場，這次調控是自上而下的任務，低迷至少會持續一年，被迫調整第四季度及明年銷售回款目標，這是最難受的。

中型和大型開發商都在計劃明年戰略，并掰著手指算剩下的業績從何而來。而小型開發商則有離開這片紅海的打算。

龍哥是二代房地產開發商，父輩在深圳打下的江山已經夠幾代人的吃喝。眼看著上一代人辛苦積累資金在人民幣日益貶值的情況下越來越不穩定，目前正打算把部分心血放在安全的地方。

這兩個月龍哥大部分時間都在澳大利亞看項目，在他看來這次出的“新政”充滿矛盾——房價不能再高了，但是市場需求又在：

總不能老用行政手段去干預市場吧，就好像在擠泡泡一樣，又要擠又怕擠爆了，這樣不是很糾結很矛盾嗎？

以前公司還猶豫要不要遷部分資產出國，現在比較堅決，國內也稍微放緩腳步。我們這幾年積累了大量現金，本來可以用來投資，但是國內市場相對海外不太穩定。父輩心里都會有一個保本的需求，所以海外市場是個不錯的選擇。

現在的深圳我們越來越玩不起，論土地資源、資金來源、以及抵抗政策的不穩定性，包括現在人員的不穩定都導致了我們這個層次的開發商要思考未來的出路。

房地產我可能會換一個合作模式了，因為現在還有很多做資本的進入這個行業，我可以用我的經驗跟關系繼續做。其它板塊，要看機會了。