中海地產(chǎn)：從“利潤王”到“并購?fù)酢?/h1>

過去十年年均凈利潤復(fù)合增長率超過40%，寶億萊家居飾品，利潤總額連續(xù)14年保持行業(yè)第一，中海地產(chǎn)一直被認為是“國內(nèi)最賺錢的房企”。

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和央企重組的大潮中，“利潤王”中海不僅保持了凈利潤行業(yè)第一的優(yōu)勢，還利用穩(wěn)健的財務(wù)和強大的并購整合能力成為房企的“并購?fù)酢薄?/p>

2010年至今，中海地產(chǎn)已進行了對中國海外宏洋、母公司中國建筑股份和中信地產(chǎn)的三場整合并購，交易對價近700億元，總資產(chǎn)價值超過2000億元，直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備。憑借三次并購，中海不僅把握住了2009年四萬億刺激政策出臺后三線城市的階段性機遇，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，解決了中建系內(nèi)部房地產(chǎn)同業(yè)競爭的問題，并正在開啟央企房地產(chǎn)并購整合的大幕。

在房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代，房企整合急劇加速、合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為新常態(tài)。而在國企改革日趨深化的背景下，中海地產(chǎn)的并購之路也為本輪央企重組和整合提供了重要參照系。

凈利潤保持行業(yè)第一2015年，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步改善的環(huán)境下，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模及利潤總額都實現(xiàn)了較高增長：銷售額1806.3億港元創(chuàng)下歷史新高，凈利潤333.1億港元，穩(wěn)居行業(yè)利潤第一。

規(guī)模的穩(wěn)健增長一直持續(xù)到2016年。6月16日，中海公布2016年5月業(yè)績，今年前5個月累計合約物業(yè)銷售額已達到721.35億港元，累計銷售469.48萬平方米，截至5月底已完成全年1850億港元銷售目標的近四成。

在2008年超越萬科后，中海在凈利潤上一直保持著行業(yè)的絕對領(lǐng)先，在房地產(chǎn)增速下滑的2015年依然保持了凈利潤20%以上的年增長率。

中海地產(chǎn)董事會主席兼執(zhí)行總裁郝建民認為，中海“利潤王”的底氣來自于強大的并購整合能力和穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)。過去14年，這家地產(chǎn)央企展現(xiàn)了出色的資金成本控制能力，屢創(chuàng)上市房企境外發(fā)債低利率的記錄。去年7月，中海在境外成功發(fā)行了一筆6億歐元（約合41.06億元人民幣）的債券，期限4年，票面利率僅1.75%。這不僅創(chuàng)造了中國上市房企境外債的最低利率，還是中國地產(chǎn)商首次發(fā)行歐元債。目前中海有著國際三大評級機構(gòu)標普、穆迪和惠譽給予的香港上市房企最高評級，還在2015年連續(xù)第六年入選“恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)”。

并購資產(chǎn)超過2000億元六年內(nèi)的三場并購，為中海規(guī)模持續(xù)增長和維持“利潤之王”的地位打下了基礎(chǔ)。

2010年3月，中海地產(chǎn)完成蜆殼電器50.1%股權(quán)的收購，涉及金額約15億港元。同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。這次收購幫助中海獲得了蜆殼電器在國內(nèi)6個城市擁有的約230萬平方米土地儲備，并在北京、廣州的核心城區(qū)擁有優(yōu)質(zhì)項目與土地儲備。

2013年8月，中海地產(chǎn)的母公司中國建筑股份擬將旗下直營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。注入的方式為中海地產(chǎn)母公司增發(fā)股份16.9億股，認購總代價約338.2億元人民幣（不涉及現(xiàn)金投入）。

2015年5月，中建地產(chǎn)直營業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)完成，為中海地產(chǎn)帶來了約1100萬平方米的土地資源，有效處理了中建股份系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)同業(yè)競爭問題，中海成為中建系中唯一的地產(chǎn)整合平臺。

隨后，一場更大的并購讓中海迎來新契機。2016年3月14日，中海發(fā)布公告稱，將收購中信旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，交易對價為310億港元。

此次收購中，中海地產(chǎn)獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備。中海擬采用“股權(quán)+資產(chǎn)”的交易形式，擬向中信配發(fā)10%的股份及轉(zhuǎn)讓價值約61.5億元的資產(chǎn)。

至此，中海通過三次并購直接獲得了超過3700萬平方米的土地儲備，總資產(chǎn)價值超過2000億元。業(yè)內(nèi)人士分析，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，地產(chǎn)并購反映出來的是行業(yè)集中度發(fā)展的表象。房企的成功并購最直接的效果就是增加了土地儲備資源，加速了企業(yè)的戰(zhàn)線布局，規(guī)模擴大的同時其實也節(jié)約了一定的成本。

今年以來，隨著國企改革深化和行業(yè)整合急劇加速，地產(chǎn)央企間的整合風起云涌。中金公司認為，中央支持央企重組，這將促使部分開發(fā)商更有動力剝離資產(chǎn)或徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，從而創(chuàng)造一個良性的行業(yè)整合環(huán)境而非通過企業(yè)破產(chǎn)來推動行業(yè)重組。

并購“財技”截至2015年底，中海手上持有現(xiàn)金高達1024.5億港元。同比增長高達71.18%，凈負債比率從2014年的28%大幅下降至6.8%的低水平，負債平均利率成本只有4.2%，負債率、利率成本均屬全行業(yè)最低。克而瑞分析認為，這一方面得益于當前寬松的貨幣環(huán)境，另一方面是企業(yè)的土地投資減少所致。同時，手中現(xiàn)金充裕也為并購中信做了充足的財務(wù)準備。

重利潤的中海向來對于一線城市高價地塊的爭奪較為謹慎。2015年中海新增土地儲備僅761萬平方米，同比下降35.16%。2016年以來，在全國各地此起彼伏的“地王”呼聲中，在土地市場一直謹慎低調(diào)的中海終于在5月最后一天拿下了位于長春市綠園區(qū)長春西站附近的一宗地塊。該地塊占地14.93萬平方米，樓面地價僅為1815元/平方米。

中海相關(guān)人士稱，在土地資源的獲取上，中海主要是通過公開招拍掛，同時，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，通過并購?fù)瑯I(yè)上市公司或上市公司旗下資產(chǎn)，獲取一二線城市的優(yōu)質(zhì)土地也是重要路徑，這類交易雖然比較復(fù)雜，但透明、陽光。截至2015年底，中海的土地儲備總建筑面積4144萬平方米（不含中海宏洋），在千億級以上房企中土地儲備最少。而將中信2400萬平方米的土地納入旗下后，其土地儲備增長58%。

評級機構(gòu)穆迪指出，通過該交易所獲中信股份部分土地儲備，外加中海原有土地儲備，可拉動中海未來4-5年合約銷售額進一步增長，并擴大其市場份額。招銀國際報告則指，以2600億港元的可售資源（未計算中信物業(yè)組合的貢獻）及70%的銷售比，中海初步定下2016全年銷售目標1850 億港元。收購中信物業(yè)組合的交易預(yù)計在今年8 月完成，屆時中海可能把全年銷售目標調(diào)高。

在上述三次收購里，中海地產(chǎn)還展示出了高超的并購財技。除2010年并購中海宏洋直接花費15.9億港元（約合13.35億元人民幣）現(xiàn)金外，其他兩宗更大規(guī)模的收購都未支付現(xiàn)金，而是通過發(fā)行新股、資產(chǎn)置換等方式，從而保留了充足的現(xiàn)金流應(yīng)對后續(xù)發(fā)展。

市場分析人士指出，企業(yè)間的并購整合，最終的目標是企業(yè)做大做強，持續(xù)增長，如果整合后企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模、利潤的高速增長，說明整合是成功的；反之，如果整合后，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績平平，甚至陷入困境，那說明整合不成功。因此，應(yīng)以并購的結(jié)果，即并購后的企業(yè)經(jīng)營業(yè)績好壞來判斷并購整合是否成功。

中海宏洋被并購后，通過在三線城市有針對性地發(fā)展實現(xiàn)了規(guī)模和利潤的增長，這也使中海地產(chǎn)抓住了三線城市最佳的發(fā)展機遇。并購后三年，中海宏洋的銷售額增長了約五倍，凈利潤也由虧損變?yōu)橛��?4億港元（約合20.16億元人民幣）。中海正式完成對中建地產(chǎn)直營業(yè)務(wù)并購的2015年，中海以333億港元的凈利潤保持行業(yè)第一。

          

               

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