龍湖或將去中海化：顏建國之后 張澤林或也辭別

　　 一個巨大的挑戰擺在了張澤林面前。去深圳還是離開，這位“中海籍”老將如何抉擇？

　　  7日晚，中海一紙公告，正式宣布顏建國新任執行董事兼行政總裁職位，而肖肖則轉為主席一職。

　　  顏建國回歸中海一事，至此塵埃落地。不過，問題來了，龍湖怎么辦？

　　  近日，多方信源向見地君證實，龍湖上�？偨浝韽垵闪謱⒄{往深圳公司任總經理，接任者基本確定為沈陽公司總經理溫介邦。

　　  吳亞軍選擇調張澤林去深圳或許別有用意。

　　  公開資料顯示，張澤林1996年畢業于哈工大工民建專業，與中海舊將曲詠海是校友。張曾先后任中海地產南京副總、深圳副總、內蒙古總經理。

　　  其中，任職深圳中海副總的時間為2007年至2010年，也正是孔慶平時代中�？缛搿扒�億俱樂部”非常關鍵的三年，而華南地區一直為中海業績貢獻了大頭。

2007-2010年，中海銷售額快速增長

　　據見地君了解，在龍湖內部，軟裝設計家居產業鏈，按城市重要性排名，上海排在重慶（樓盤）、北京（樓盤）、杭州（樓盤）之后，位列第四。

　　  深圳對于龍湖是個新戰場。由于土地稀缺，如果不想通過招牌掛拿地付出高昂成本，要么走舊改途徑，要么采取收并購的辦法，軟裝設計家居產業鏈，或者多方尋求合作。而這些，都需要操盤手具有極豐富的人脈和長袖善舞的能力。從這個角度看，此前活躍于深圳市場的張澤林或許是個不錯的人選。

　　  “目前龍湖在深圳尚未布局，公司也在籌備中，人也只有幾個，張過去有點像是降（職）了。”有人擔心，張會因此離開龍湖。

　　  如若離開，張是否可能也回歸中海呢？見地君從多方打聽得知，張應該不會回中海，其與顏建國不是“一國的”。

　　  1、上海龍湖土儲不足

　　  在顏建國離職之時，傳出張澤林也將面臨去留的消息，或許只是個巧合。事實上，從今年初開始，上海龍湖就已經出現不穩定因素。

　　  一位上海龍湖的前員工稱，自己在今年初預料到公司年底情況不妙，索性選擇了跳槽。

　　  據克而瑞不完全統計，龍湖今年在濟南（樓盤）拿地最多，共7塊，其次在杭州拿了5塊表現良好，在大本營重慶拿了4塊，而上海和北京、成都、寧波（樓盤）等城市一樣，都拿了3塊地。

　　  拿地積極的背后，是上海龍湖庫存進一步減少。龍湖今年中報披露的土儲分布則顯示，上海占比僅為3%。

來源：龍湖2016年中期報告

　　 另外，中報顯示，龍湖新增收購土儲只有10%位于長三角地區。

　　  “這幾年在上海大肆擴張的房企，要么背后有雄厚的資本撐腰，要么就是正處于跑馬圈地上升期、不在乎面粉價多高的閩系房企，龍湖一向秉承穩健的拿地策略，不一定會在公開市場上跟他們搶地。”一位上海業內人士表示。

　　  事實上，龍湖也開始尋求并購與合作的機會。見地君了解到，明年龍湖或將參與顧村地王的開發，“其他合作也還在進一步洽談中”。

　　  據了解，在龍湖城市公司拿地，均需集團拍板決定，而有“投票”表決權的，就是顏建國早前所處的投資委員會。即使是吳亞軍，也只有一票“不通過權”，但沒有一票“通過權”。

　　  不斷升高的拿地成本與“投資委員會”抓成本管控相違背，從而直接影響了上海龍湖的拿地節奏？

　　  一位龍湖集團負責拿地的人士告訴見地君，龍湖對地塊未來利潤率規定了“紅線”，一般不超過20%，不過，依龍湖的溢價能力，這樣的利潤率很容易就能達到。

　　  重點在于龍湖自有一套“客戶邏輯”，在各個城市、各個區域對不同支付能力的客戶需求分類，只要符合“土地邏輯”（近城市核心區)，又能找到對應的客戶群，就可以拿地了，不存在集團不允許拿高價地的硬性規定。

　　  2、業績與產品創新問題

　　  回顧上海龍湖這幾年的發展情況，由于拿地不足，業績增長開始放緩。

　　  據易居研究院不完全統計，在趙男男、張澤林交接的2013年，上海龍湖的銷售額一度從20多億元降至16.7億元左右，但到了2014年又大增115%至36億元，之后的2015和2016年至今，年均增長率均在40%左右。

　　  不過，上述人士提到，就城市量級而言，北京和廣佛都是4000億銷售額的城市量級，而上海是6000億。在這種情況下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，北京今年目標150億元，上海只定了100億元，目前據說已完成80億元，今年這最后的大半個月是否能夠完成業績，還有待驗證。

　　  “上海公司離集團的期許還有一段距離�！鄙鲜鋈耸客嘎叮�集團希望龍湖能擠進上海銷售排名前十。

　　  另外，產品創新力缺乏，或許也是上海龍湖發展趨緩的原因之一。

　　  作為龍湖重倉的一線城市，上海龍湖目前在售的三個項目，“天街”系列源自于龍湖著名的商業品牌，而“第壹城”也是發家于大本營重慶。要知道，龍湖在北京頤和原著項目，可是嘗過產品創新的甜頭的。

　　  3、龍湖或將“去中�；�”

　　  龍湖是中海人的熱門聚集地，巔峰時期曾有多達9人位列龍湖管理層。在經歷了全國化擴張后，“內斂、不張揚、心里有譜”的中海籍員工成為處在穩健階段的龍湖的適配性人才，寶億萊家居飾品，而中海出色的成本管控和工程管理能力，也很合吳亞軍的“胃口”。

　　  不過現在，有人開始替吳亞軍擔心，龍湖正在失去這些曾經花大力氣尋來的明星職業經理人。

　　  而見地君了解到更深層次的原因是，中海強調執行力、強調等級關系，跟龍湖強調創造力、強調平等的文化差異比較大。一位龍湖集團內部人士透露，“老邵說過，中海的干部，最大問題是對市場太不敏感，遇到問題喜歡等總部給指令。”

　　  前述人士認為，接下來龍湖或將施行“去中�；�”。