保利地產(chǎn):加強(qiáng)合作拿地模式,多元融資降低財(cái)務(wù)成本【公司研究】

【研究報(bào)告內(nèi)容摘要】

投資要點(diǎn):

公司前三季度實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入871.5億,同比增長37.5%;歸母凈利潤71.1億,同比增長9.9%,符合預(yù)期。公司歸母凈利潤增速較低的主要原因是少數(shù)股東權(quán)益比例提高以及毛利率有所降低。1)公司16年前三季度少數(shù)股東權(quán)益比例為29.7%,同比增加10個(gè)百分點(diǎn),主要系公司合作開發(fā)項(xiàng)目增多。2014年、15年及16年前三季度年公司新增土地價(jià)款權(quán)益比例分別為70%/76%/67%,預(yù)計(jì)未來少數(shù)股東權(quán)益比例仍將維持在較高水平。2)公司前三季度毛利率為30.1%,同比下降5.0個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比下降2.5個(gè)百分點(diǎn),主要系高毛利區(qū)域及項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)比例較低。

公司堅(jiān)持等量拓展原則,左手賣樓右手買地。公司前三季度累計(jì)拿地1148萬方,拿地總價(jià)698億元,,平均樓面價(jià)6080元/平米。從銷售匹配程度來看,公司新增土地建面/銷售面積為0.97,同比上升12個(gè)百分點(diǎn);新增土地價(jià)款/銷售額為0.44,同比上升14個(gè)百分點(diǎn)。其中一二線城市拓展面積和金額分別占比81.5%和95.5%。前三季度,公司新開工面積1278萬平方米,竣工面積970萬平方米,在建面積4907萬平方米,分別比去年同期增長19.6%、34.0%和4.8%。公司目前擁有約1億平米可售容積率面積,總可售貨值約為1.3萬億,待開發(fā)面積0.6億平米,其中一、二線城市占比超過73.4%。

資金方面,公司銷售回籠率大幅增加,積極進(jìn)行多元融資,降低融資成本。公司前三季度實(shí)現(xiàn)銷售回籠1496.5億元,回籠率達(dá)95.0%,期末貨幣資金余額491.42億元。公司上半年完成了90億定向增發(fā),100億公司債券發(fā)行,綜合融資成本4.86%,較去年年末下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化,16Q3公司資產(chǎn)負(fù)債率僅74.6%,較年初下降0.4個(gè)百分點(diǎn);扣除預(yù)收賬款后的真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率為57.5%,較年初下降6.7%。

國企改革背景下,保利與中航地產(chǎn)簽署框架協(xié)議,擬按照協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式收購中航地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)與負(fù)債,標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值合計(jì)為23.23億元。該項(xiàng)交易涉及中航地產(chǎn)及其下屬企業(yè)合計(jì)持有的10家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)及1個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程,項(xiàng)目大多分布于二三線城市。9月,公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)與中國航空工業(yè)集團(tuán)公司簽署框架協(xié)議,擬確認(rèn)此次房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的交易范圍為中航工業(yè)直接或通過下屬公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)公司和項(xiàng)目公司的全部股權(quán)以及中航工業(yè)持有的天津瑞賽投資有限公司100%股權(quán)。

維持增持評(píng)級(jí),維持盈利預(yù)測。公司的業(yè)績?cè)鏊佥^快,在手土地儲(chǔ)備豐富,低融資成本將助力公司業(yè)績進(jìn)一步增長。此外,公司是國企改革概念下的龍頭公司,具備主題投資價(jià)值。因此我們維持16-18年歸母凈利潤146/160/172億元的盈利預(yù)測,同比增速為19%/9%/8%,對(duì)應(yīng)公司2016-2018年EPS分別為1.24/1.35/1.45元,維持增持評(píng)級(jí)。