恒大地產躍居行業第一的關鍵！

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秦朔/文

商業是個大舞臺，但和一般戲劇不同的是，商業大戲沒有事先定好的劇本，也沒有固定的主角配角。一切都在變化，一切都不確定。

在中國房地產的舞臺上，頭號主角正從萬寶之爭中的萬科和從香港退市回A的萬達，轉向恒大(3333.HK)。恒大先是入局萬科，拿下6.82%的股份；接著，到三季度結束，恒大的銷售規模、總資產、營業收入、現金余額等指標超過了萬科，估計萬科很難反超。這是萬科高居行業榜首十幾年首次王者退位，而且可能意味著一個時代的結束；10月3日，恒大公告將進行重組，把地產業務注入深深房(000029.SZ)，深深房通過發行A股及/或支付現金的方式支付對價。

此舉如能順利完成，恒大將依靠A股的估值溢價享受更多資本化紅利，助跑長期未來。

我寫過不少關于萬科和王石的文章，但沒有仔細研究過恒大。坦率說，我對恒大的印象受國際投行影響較大。自恒大上市至今，國際投行對其評價遠遠落后于中國海外和萬科、龍湖等公司，認為恒大多元化擴張風險較大，負債率高，由此也導致恒大發行的美元債利率較高。但在質疑聲中，恒大恒而不倒，大而愈強，歷險能越，比萬科晚成立12年、晚上市18年而終于超過萬科，創業20年躋身世界500強，其中必有值得總結的道理。

國慶假期，我看了恒大近年的財報，采訪了幾位發展商和代理商，有一些研究心得，在此和業界交流。

敢于冒險背后的企業家膽識

國際投行對恒大的微詞主要是高負債率加大了財務風險。但業內也有不少人說許家印敢拼才會贏。恒大的一個特點是規模做大之后依然能保持高速增長。從2009年上市到2015年，恒大的銷售額年均增長30%以上，近兩年甚至達到50%以上。從1000億元的銷售規模到2000億，萬科用了四年，而恒大只用了兩年。

恒大為何后勁如此充沛？按我的研究，這是用歷史上的負債換來的，敢負債，債變成了地，而地在過去20多年是升值程度最高的大類資產。

房地產是以土地為原料的行業，以地為本，而恒大的土地儲備雄冠業界，目前擁有1.67億平方米的儲備。地從哪里來？買來的。許家印1996年幾乎是赤手空拳打天下，一無國企血脈，二無權貴背景，必須運用資本的力量。查閱歷史資料，2004年之前恒大土地儲備不足600萬平方米，之后開始全國擴張，在全國拿地，到2008年3月在香港首次披露招股說明書，土地儲備已達4578萬平方米。沒有大規模的債權和股權融資，不可能完成全國性布局。

從規律上說，風險與收益對稱。善用杠桿并能控制風險的企業，發展肯定更快。從金融的角度看，用一塊錢做一塊錢的生意不叫金融，整體軟裝寶億萊家居飾品，用一塊錢做幾塊錢甚至更多錢的生意才叫金融。

許家印顯然是用一塊錢做了很多塊錢的生意。而且他確實成功了。這既是敢于冒險的企業家膽識的結果，也有形勢比人強的大勢的支撐。企業家是資源的整合者，創新的推動者，機會的洞見者，也是風險和不確定性的承擔者。在恒大歷史上，許家印承受過巨大的風險，特別是在未上市前的13年，但他走了出來，當年的風險負債變成了今天的優質資產。歷史的債，今天的財。

如果許家印迷信任何一個商學院教程的要求，那肯定不會選擇如此的負債之路，但也肯定不會有恒大今天的成功。許家印了不起的地方在于，當他看到中國城市化、土地財政和住宅產業化發展的大趨勢，他認為這是百年不遇的超級機會，他不是將信將疑，不是且行且慮，而是全情投入，再難再險也無所畏懼，走自己的路，讓別人說去吧。恰恰是這種企業家精神，最終將恒大引向行業巔峰。