淺析萬達商業(yè)地產(chǎn)這家香港上市公司的相關情況

　　2016年，從年度銷售目標大降640億，到一季度銷售排名掉出房企十強，萬達商業(yè)進入了最大的調(diào)整之年。今天我們從萬達2015年的年報中選取最重要的10個指標，和2014年相比分為提升、保持與下降三類，來客觀的分析一下萬達商業(yè)這家公司。

　　提升：營業(yè)額及租金增長，資金成本有所降低

　　1、營業(yè)額方面有較明顯的提升。其中特別是酒店經(jīng)營收入和投資物業(yè)租賃及管理收入的提升是比較明顯的，同比分別增長23.67%與26.75%，遠超過營業(yè)額15.14%的增速。

　　2、租金方面提升明顯。2015年萬達商業(yè)實現(xiàn)租賃收入136億元，同比增長31.2%。而平均租金也從2014年的89.84元/月/平方米增長8.6%至97.59元/月/平方米。

　　3、資金成本有所降低。萬達商業(yè)2015年平均借貸利率為6.73%，相較2014年的7.51%有0.78個百分點的下降。同時，根據(jù)萬達官方的透露，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，2016年這一指標將會降到6%以下。

　　保持：銷售業(yè)績、利潤率水平及營銷管理費用率保持良好

　　4、銷售規(guī)模方面，2015年萬達商業(yè)銷售1640.8億元，軟裝設計家居產(chǎn)業(yè)鏈，相較于2014年的1601.5億元，同比增長2.45%保持良好。

　　5、利潤率方面，2015年萬達商業(yè)毛利率為40.55%，寶億萊家居飾品，相較2014年的42.57%雖然有2.02個百分點的下滑，但依然高于40%；核心凈利潤率從2014年的13.74%下降至13.70%，有0.04個百分點的略微下降。

　　6、營銷管理費用率方面，從2014年8.11%到2015年的8.02%，有0.09個百分點的略微下降，可以說保持的還是不錯的。

　　下降：銷售均價、現(xiàn)金及長短債務比有所下降，庫存升高

　　7、均價方面，2015年銷售均價為9813元，相比2014年的10836有9.43%的下滑。

　　8、現(xiàn)金方面，2015年為731.48億元，對比2014年的930.35億元下降21.38%，有將近200億的下滑。

　　9、長短期債務比方面，從2014年的3.77下降至2.67，其中主要受短期有息負債同比上升14.99%至419.3億元所致，短期的償債壓力增加。

　　10、存貨方面，2015年為1672.56億元，比去年同期提高15.20%，庫存有所上升。

　　然而，未來萬達將走向何方，還要注意以下5點問題：

　　1、銷售不進則退。銷售目標從1600下滑到1000億，這當中的壓力相對較大，而今年1-4月份萬達商業(yè)銷售的下滑也是比較明顯的。其中銷售均價的下滑預示著其在三四線的項目還是比重較高，對去化產(chǎn)生了較大的壓力。雖然從整個集團的戰(zhàn)略上來講，未來將逐步提升經(jīng)營收入所占的比重，但是從中短期來看，銷售仍將是萬達的一個重要的營業(yè)收入來源。同時，銷售的給力與否也將決定著萬達短期的企業(yè)健康程度，這一點上面的回落，是很難僅僅用戰(zhàn)略上的調(diào)整來應付過去。

　　2、三四線拿地過多。在2015年度的業(yè)績發(fā)布會上，萬達曾表示已經(jīng)停止了在三四線城市銷售物業(yè)的拿地，但是根據(jù)近期公告來看，萬達還是拿了很多三四線的土地，很多地方實際還是有一定的壓力的，這一塊必須要在戰(zhàn)略上給予足夠的重視。

　　3、租金兩極分化。隨著萬達商場開業(yè)數(shù)量的增長，租金也相應隨之增加，這其中每平米實際的租金是更加重要的指標。2015年萬達廣場全年可比廣場租金同比增長10%，其中一二線城市租金增長分別為9%和12%，保持這一指標還是相當不錯的，寶億萊家居飾品，但是仍然有一定的壓力。而其租金結構方面，萬達商業(yè)也會出現(xiàn)和今天中國房地產(chǎn)一樣的兩極分化情況，部分重點少數(shù)的項目貢獻了更多的租金和毛利，很多一般項目的表現(xiàn)卻比較一般。

　　4、海外注意選址。海外地產(chǎn)這塊并不是有錢就可以做的，從目前的選址、運營等方面來看，萬達的海外擴張也不是一帆風順的。以目前在售預售的項目來看，除了黃金海岸的項目壓力較大外，其他項目從選址到項目本身還是不錯的，但后面幾個新的大型合作項目，如馬德里、印度、巴黎等明顯比之前的項目不靠譜得多，很多時候還是不能光看所謂的投資額，房地產(chǎn)還是位置位置位置。

　　5、輕資產(chǎn)進程過慢。根據(jù)萬達官方的披露，目前已完成3個資產(chǎn)包共15個項目的交割，有5個項目還在進行中，這個過程前后已經(jīng)有了一年半，從進程來看還是沒有達到預期。投資人應該不是對該模式本身不認可，而是對要打包的這些項目所在地以及未來的前景心存疑慮，畢竟對三四線城市項目不是誰都會“感冒”。

　　今天，萬達商業(yè)這家公司的價值主要體現(xiàn)在它一線和部分二線城市的商業(yè)項目運營回報，而要讓其整體價值全面發(fā)揮的話，必須要和集團旗下的金融和大數(shù)據(jù)板塊進行一個完整的協(xié)同發(fā)展，飛凡網(wǎng)和金融板塊的未來發(fā)展，寶億萊家居飾品，會對萬達商業(yè)起到至關重要的作用。萬達商業(yè)地產(chǎn)早就已經(jīng)不是一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展商了，預祝它能夠轉型成功，不管最終結果如何，萬達商業(yè)都是一家值得我們尊敬的優(yōu)秀房企！