吳建斌:從碧桂園來看 房地產市場永遠是有機會的

網易房產訊   7月10日，2016中國房地產價值創造高峰論壇暨智慧源新三板掛牌慶典在深圳華僑城洲際酒店盛大舉行。

在此次高峰論壇中，碧桂園集團執行董事、CFO吳建斌發表了以“房地產財稅管理”為主題的演講，吳建斌表示，中國是一個農業大國，向工業大國發展，離發達國家的最終城市化的要求差別還是非常大，在這個過程房地產公司就是個機會，房地產市場永遠是有的，關鍵是怎么去做，做實際上就是差異化。

吳建斌表示，碧桂園面對這個機會做了三點調整，一是改變了三四線城市的銷售策略，產品面向改善型需求人群，因此碧桂園在三四五線城市是沒有那么多庫存的；二是進軍一二線，把30個區域現在發展成50個區域；三是實行內部的激勵機制，即合伙人機制，管理人都是公司的股東，持有公司加起來占公司所有項目的15%，碧桂園占85%。

以下為演講全文：

吳建斌：我們知道在2013年中國的房地產市場是非常好，是房子都可以賣出去，經歷了2013年到了2014年一過春節，中國的房地產市場就非常的糟糕，房子又賣不出去，幾乎所有的公司大公司小公司都在尋求房地產怎么樣去度過這個冬天，所以當時出現了很多理論，認為房地產市場已經到了白銀時代。如果白銀時代是一個目標，房地產應該從黃金時代走向白銀時代，他是個過程，這個過程是個起點，并不是一個終點，這是我當時的一些看法。這些房地產公司經歷了14年的比較難的一個市場，然后經歷了15年，到了16年大家可以看到房地產市場應該是一片興旺，碧桂園基本上是因為這種判斷在14年15年做了很好的布局，在今年銷售就非常好，到了五月底整個銷售過了一千億，到了6月30日我們銷售過了1300億，然后市場上就把我們今年銷售的目標做了個調整，大家也知道是2200億，從這個事實說明什么？說明作為一個企業，怎么樣去認識這個市場，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，整體軟裝寶億萊家居飾品，中國是一個農業大國，向工業大國整個在發展之中，離這些發達國家的最終的這些城市化的要求差別還是非常大，在這個過程房地產公司就是個機會，這個機會怎么去看？那就是我們怎么樣適應這個市場，當這個市場從碧桂園的觀點來講，房地產市場永遠是有的，關鍵是你怎么去做。做實際上就是差異化，寶億萊家居飾品，所以我們在2015年年初公司在差異方面做了三件事，也可能對大家稍微有點啟發。

一個大家也知道碧桂園是三線四線五線城市的發展商，所以我們在15年做的第一件事就是我們把三四五線城市原來開發的那么一種的房子的需要把他改變了一下，我們改變為叫勞斯萊斯產品，汽車行業的勞斯萊斯是汽車行業里面最高端自，他是針對富裕人群所建造的車子，所以碧桂園我們在三四五線城市所建造的房子把客戶對象稍微做了個調整，我們面向的是什么？稍微富裕的人群，也就是每個城市我們認為經過三十年的發展會有10%-20%的人是富裕的人群，他們需要改善性的住房，我們所以生產的房子就面前這部分人群，所以我們實際上在三四五線城市沒有庫存，剛才大家講到那么多庫存的壓力，三四線城市壓力那么大，其實碧桂園沒有壓力沒有庫存，這個現象也是比較奇特的，就是因為你改變了你的策略。

我們在15年做的第二件事就是進軍一二線，我們原來在碧桂園的歷史上很少在一二線城市市中心做房地產，大家都知道的，所以我們在15年的6月份開始就進軍一二線，現在深圳上海廣州北京都有自己的房地產都有自己的團隊，我們把三十個區域現在發展成50個區域，效果不錯，正好趕上這個階段，我們中小企業可能遇上一些困難，碧桂園就給中小企業做聯營渠開發，而且效果也不錯。

我們做的第三件事就是內部的激勵機制，叫合伙人機制，合伙人機制，大家也知道我們房地產市場很多公司都在做，但是做的最徹底的最到位的，實實在在把管理人，跟職業經理人結合在一起的，我們現在的所有的管理人都是公司的股東，持有公司加起來占公司所有項目的15%，碧桂園占85%，員工占15%，這個機制大大的促進了員工給公司的這種聯系。員工的責權利跟公司緊緊的捆綁在一起，所以這個制度已經發生了非常重要的作用，所以做了三件事，我們到了16年我們房地產業務在房地產的發力效果也不錯，以這種發展的趨勢來看，我希望碧桂園會在我們房地產市場穩居前三一點問題沒有，甚至明年后年有機會可以銷售過三千億四千億也不是夢，大概就是這么個情況。

房地產企業一定要認清這個市場，一個是中國經濟需要房地產市場，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，我們的轉型需要房地產市場，我們的城鎮化需要房地產市場，然后我們老百姓改善生活需要房地產市場，這就是大事。在這種大勢之下我們怎么做，做的根本就是差異化，你的產品有差異化你就有生命力，如果沒有差異化就沒有生命力，什么樣的產品有差異化？陳勁松我們都是中海出身的，在中海里面是決策層，也是常務董事財務總監，他剛剛提到的是典型的例子，當時楊主席到惠州一看，他就說是把這個灣全部給我們，大概一萬畝地，當時實際上已經有幾家房地產商在做房地產開發，但是他們的效果不好，我們這里面總共涉及44000套房子，現在賣了可能幾套房，每年銷售大概是50億，平均從2012年開始每年是50億的銷售額，大家有時間可以看看這個房子它的差異化在哪里？第一它的規劃是非常到位的，非常人性化的。第二，它把這個，特別是北方人所喜歡的藍天白云，陽光沙灘全部含在里面去。第三，它里面有養老社區，有旅游的概念，還有各種人群所需要的各類的房子，當然最大的得意是因為深圳是一線城市，它的房價太高了，由于房價抬高，外溢型的買家就在增加，我們那邊的房子也才賣一萬多塊錢，深圳已經賣到六七萬，過去一個小時的路程，基于這些原因，這些房子非常成功，這就是差異化。我們企業真的是要研究你們企業差異化在哪里，當你們研究清楚之后，你的市場就大大的打開，關于國際化的問題，剛才有領導也提到碧桂園，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，也走出國門，最近可能宣傳很多的就是我們在馬來西亞森林城市項目，這個項目占地20平方公里，從去年的12月的20日銷售，到今年六月份賣了一百億人民幣，如果現在終止什么不干也可以賺50個億。從碧桂園的實際情況來看，我認為房地產市場無論是中國還是東南亞的市場是有的，關鍵你是怎么去做，一定要找準你的差異化，找了差異化就是你成功的關鍵所在，謝謝。

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