萬科眾籌打造定制化自持地塊 一個新型房地產商業模式誕生？

新浪樂居訊（記者 李潔） 12月1日，北京“限房價、競地價”4宗地塊拍賣結果全部出爐，住宅面積全部由企業持有，且自持年限為70年，其中以109億元總價拿下2宗海淀永豐地塊的萬科頗受關注。

12月4日，萬科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖針對上述地塊的運作模式回應稱，萬科將通過“眾籌”破局運營難題。

“萬科將選擇一些企業進行眾籌合作，概括來說，北京萬科負責房屋建設、配套引進以及物業管理；眾籌企業則在早期進行**，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金將返還企業。”劉肖如是說。

一個新型房地產商業模式誕生？

由傳統的“開發銷售模式”轉變到“經營服務模式”的“眾籌租賃住宅建設持有”，這在房地產領域是一種新的嘗試。

據劉肖介紹，在這兩個地塊里，萬科將選擇一些企業進行眾籌合作，寶億萊家居飾品，其中北京萬科將負責房屋建設、物業管理、社區配套引進及經營服務；眾籌企業在前期進行眾籌**，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后企業員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業。

“其中，最小眾籌份額為一個住房單元或是一整棟樓，且不做單戶分割。”劉肖表示。

此外，萬科還將根據企業員工需求開展房屋規劃設計，打造定制化的高品質眾籌社區。

據悉，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，萬科在選擇眾籌企業時也有自己的標準，企業主要是以信息服務、科技金融、智能硬件、知識產權服務業等為代表的高精尖產業，并認同萬科的綠色工業化理念。

“眾籌是想解決各方痛點，取得多方共贏結果。”劉肖如是說，一方面，因為有眾籌伙伴的進入，能夠幫助項目盡早入市，解決北京的供應短缺問題。另一方面，眾籌的方式意味著更多的合作伙伴分擔了整個項目的資金，萬科的運營模式亦由“重”變“輕”。

“眾籌是改變生產制造的方式，將減少中間環節，能夠極大降低成本，從而提供更便宜的房子。” 劉肖如是說。

收并購后 萬科的新嘗試

值得指出的是，北京萬科堅決拿下兩宗全自持住宅地塊的背后，是出于對北京土地市場的深度考量。

近年來，北京土地市場高價地頻出，但在高價地的競爭中卻極少看到北京萬科的身影。

實際上，在劉肖上任后，北京萬科在土地市場表現較為低調。據記者不完全統計，2015年北京萬科通過招拍掛僅拿到3塊地，且體量均比較小；2016年，除去兩宗“限房價、競地價”地塊，萬科在其它住宅地塊競拍時亦少有斬獲。

這樣下去北京萬科的土地儲備以及未來發展會不會受到影響？

“土地招牌掛拍出的高地價、高房價帶來的只是短期的高利潤，房價上漲過快，市場縮量，對企業是涸澤而漁，完全不能做到可持續增長，不符合萬科追求高周轉、追求開發效率、追求服務更多客戶的發展模式。”劉肖表示。

為了保持規模增長，近兩年北京萬科主要通過收并購的方式進行土地儲備，整體軟裝寶億萊家居飾品，更在今年打造了曼哈頓計劃，并成功入市了翡翠公園以及大都會兩個項目，而其它并購項目則并未披露。

不過有業內人士指出，每一種模式都有一定的局限性，并購、收購雖然可行，但是收購前期都需要解決股權、債權等各種問題，不僅時間風險大，財務上項目并表也比較復雜。

在北京市政府推出“限房價、競地價”自持地塊后，萬科又多了一種新的發展渠道。

“自持地塊出來后，我們敏銳地覺察到這是一個行業變革的機會，將顛覆房地產市場的傳統認識和既有模式。”劉肖如是說。

同時他表示，購租并舉的住房制度，將是解決住房問題的抓手，隨著北京這類持有型項目的逐漸增多，它將在市場中成為“可流通可重復利用”的持續有效的長期住宅供應，不僅能夠減輕北京的住宅供需壓力，還能夠形成長期的市場預期，降低買房市場的非理性因素，對于高房價和高地價具有行之有效的緩解作用。

眾籌能否解決全自持項目的運營難題，現在離下結論還很遠，中原地產市場研究總監張大偉分析指出，“眾籌可以解決前期資金壓力的問題，最重要的是解決了變現的通道，降低項目的風險，但一定程度上也降低了未來如果出現通貨膨脹等**帶來的好處，未來面臨的挑戰也會非常多”。

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