碧桂園員工要簽“生死狀”？

這是一個不由分說的年代，成王敗寇，適者生存！

在行業轉型之際，房地產企業也經受著巨大的發展壓力。日前，素有三四線城市霸主之稱的碧桂園也讓員工簽訂了“生死狀”，未達標的直接淘汰或降級。

這是企業在現實壓力下的非常措施，然而，在種種“逼迫”政策下，也顯示出碧桂園管理者對未來的擔憂。

日前，碧桂園全體營銷人員收到將馬來西亞森林城市銷售業績納入個人工作考核的通知。通知要求，在2016年12月31日前入職滿6個月的營銷中心全體員工，今年全年需要賣掉一套森林城市的房子，包括推介成交以及員工自購。

未達標的一線銷售人員將被直接淘汰，對未達標的營銷管理人員以及后臺人員，將給予降薪或降職處理。

有碧桂園工作人士表示，如果完成考核，就意味靠城市森林項目，碧桂園就可以獲得140億的銷售額。如果碧桂園今年境內銷售1680億元的目標達標，再加上其他海外項目，碧桂園今年或能成為2000億俱樂部的一員。

《東地產財經周刊》（以下簡稱“《東地產》”）在碧桂園發布的2015年業績報告中注意到，森林城市的首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄。

據悉，森林城市項目去年推售近3億元的貨量，后被搶購一空，其中部分得益于集團內部的踴躍購買。

但內部購買力畢竟有限，此次“軍令狀”一出，寶億萊家居飾品，雖然會在一定程度上刺激內部購買力，但卻不是有效途徑。尤其對于部分基層員工來說，如果自身經濟實力不到位，客戶圈層又沒有海外置業的需求，單拼自己的真本事，恐怕結果還是喜憂參半。

克爾瑞研究中心研究經理朱一鳴在接受《東地產》采訪時表示：“此‘軍令狀’無疑會給員工帶來業績上的壓力，對集團來說是一件可以刺激業績增長的好事，但萬一賣不掉，將會帶來集團人員的流失，所以此政策利弊相當。”

《東地產》了解到，目前，碧桂園在海外市場已經成功布局了馬來西亞和澳大利亞兩個市場。

2013年，碧桂園首度試水海外，《東地產》在其2013年年報中注意到，該項目位于馬來西亞新山，毗鄰新加坡，作為集團首個開盤的海外項目，碧桂園金海灣2013年全年合同銷售金額接近人民幣70億元，成為集團當年最大的合同銷售貢獻者。

根據2014年年報，馬來西亞項目合同銷售額約為人民幣26億元。

2015年集團全年業績報告顯示，馬來西亞柔佛州的森林城市項目，首批貨量已于2015年年末推出并基本售罄。報告稱，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，該項目開發周期為20年，面積約為14平方公里，永久產權。項目預計利潤率水平高于一般國內開發項目，集團將“以銷定產”，根據市場反應逐步推進項目建設。

然而，記者發現，在2015年的業績報告中，并沒有對澳大利亞悉尼項目的各項情況進行闡述。

《東地產》僅在集團發布的2014年年度報告中看到，碧桂園首個亞洲以外的項目，位于悉尼市郊的碧桂園萊德花園開盤后，實現合同銷售額約為人民幣25億元。

碧桂園萊德花園項目

值得一提的是，無論是馬來西亞項目，亦或是澳大利亞悉尼項目，碧桂園所推產品主要針對國內買家。對于這種自產自銷的模式，寶億萊家居飾品，部分專家提出質疑。

有業內人士表示，盡管一些房企進軍海外市場旗開得勝，但這些項目大多是“返銷”給中國人，這種自產自銷模式短期效果雖然很好，但不具持續性，如果僅依托中國人的海外置業需求，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，國內房企的海外業務很難持續發展。出海的房地產企業必須能制造出滿足國外消費者需求的產品，同時兼顧國內外市場，才能持久地發展。

然而，開拓海外市場并不容易，盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民告訴《東地產》：“中國開發商開拓海外市場存在一定障礙，首先是團隊海外市場適應性的問題，其次缺乏相關營銷渠道，品牌知名度又不高，加上許多國內開發商實際上是在用中國思維做海外房產，所以開拓海外市場比較困難。”

根據碧桂園發布的2015全年業績報告，集團在2015年共實現合同銷售金額約人民幣1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，分別同比增長7.1%以及10.7%。

然而《東地產》注意到，在2013年，集團共實現合同銷售金額約為人民幣1060億元，合同銷售面積約1593萬平方米，同比增長分別為123%以及109%；2014年，集團共實現合同銷售金額約為人民幣1288億元，合同銷售面積約1928萬平方米，分別同比增長21.5%和21.0%。

由此可見，雖然碧桂園的業績在持續上漲，但增速已經明顯放緩，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，發展趨勢呈現出疲軟態勢。

此外，經計算，記者注意到，近年來，代表碧桂園企業盈利能力的毛利率也出現了逐步下滑的趨勢，2013年至2015年，其毛利率分別為30.31%、26.09%、20.19%，呈現加速下滑趨勢。

在行業下行階段，碧桂園這個三四線城市霸主的發展狀況也不得不受到影響，因而開始了其在一二線城市的部署。

對此，易居中國執行總裁丁祖昱透露，在碧桂園內部，一直未對“堅持三四線城市”還是“主攻推進一線城市”的戰略達成共識。在他看來，碧桂園深耕三四線城市多年，目前僅進入不到五分之一的一二線城市，未來依然大有可為，但碧桂園在一線城市確實并不具備核心競爭優勢，至少在短期內不適合大規模進入。

詳見本期《東地產財經周刊》P15