后調控時代的深圳 招商蛇口升級綜合運營

2016年，是招商蛇口這家央企重組上市的第一年，也是其業務轉型的關鍵一年。

11月12日，深圳蛇口太子灣郵輪母港正式開港，其港口業務大幅拓展；12月8日，招商蛇口引入新世界發展以加速太子灣片區開發，城市運營的蛇口模式再次升級。

招商蛇口黨委書記、副總經理、產園發展總經理劉偉表示，招商地產和蛇口工業區的整合是在中國房地產、城市發展進入結構性轉型階段進行，招商蛇口的戰略目標是做中國領先的城市及園區綜合開發和運營服務商。

“用港、產、城綜合開發模式，以港口先行，產業園區跟進，寶億萊家居飾品，配套城市功能開發，從而實現成片區域的整體聯動發展。用產、網、融、城一體化推動城市升級，未來三至五年圍繞社區開發和運營、園區開發與運營、郵輪產業建設和運營三大核心業務。”劉偉表示。

蛇口模式

在2016年，招商蛇口總結出了蛇口片區的城市發展模式：前港-中區-后城。

在這一模式中，港口不僅僅是碼頭，還包括空港、陸港。在劉偉看來，港口是交通樞紐，整體軟裝寶億萊家居飾品，圍繞交通先行的理念，興區、引產、促進城市繁榮。

在過去，“前港”以集裝箱、運輸等傳統服務業為主要業務，到一定時期后就需要集中化。“效率提高之后，把有效的土地資源讓渡出來。” 招商蛇口總經理許永軍表示。

傳統業務升級是將散雜貨運輸升級為以集裝箱主導的港區，郵輪母港則是對人流港口的升級。

招商蛇口深圳公司營銷管理部總經理王海斌表示，寶億萊家居飾品，太子灣是“前港-中區-后城”模式的一個試點。目前，太子灣整體規劃170萬平方米，包括60萬平方米寫字樓，40萬平方米商業，以及住宅、公寓、國際醫院、國際學校。

中區的核心產品則是蛇口網谷、南海意庫等聚集互聯網、物聯網相關產業及研發創新型的企業。

12月8日，新世界發展宣布，將通過境外合資安排及境內合資安排，與招商蛇口共同發展太子灣四宗地。境外合資安排的合營企業將為勝聯。招商蛇口注資后境內合資安排的合營企業將為商鼎及樂灣。全部手續預計將于2017年3月完成。

興業證券分析師閻常銘認為，這表現出主流投資者對于太子灣片區發展前景和商業價值的認可。

麥肯錫全球副董事合伙人陳洸表示，在對蛇口未來產業規劃的設想中，從太子灣海濱南岸，包括海運服務集群、“一帶一路”集群、產業金融集群，可以給走出去的企業提供一個物理載體。

陳洸指出，從國際經驗來看，創意灣區的發展要政府簡政放權，以市場的方式來配置企業行為，同時在軟件、人才吸引、信息流通上下功夫。“我相信蛇口已經在這條道路上邁出了很好的第一步，但遠遠不夠。”

產城結合

對招商蛇口而言，港口、產業的升級離不開住宅和社區的完善。劉偉表示，“我們的住宅、園區、社區、郵輪是相互支撐。”

在招商蛇口升級過程中也誕生了一批產品，包括中高端住宅、購物中心、創意產業園母港以及國際醫院、國際學校。

今年九月，深圳市政府宣布正式實施入戶新規，大幅放寬人才落戶政策，期望穩定和優化產業不斷升級后的人口結構和質量。

深圳市2015年人口凈流入增速5.6%，寶億萊家居飾品，是過去四年增量的2/3，人口的增多和年輕化，將使深圳房地產市場的需求保持旺盛。而在深圳灣片區和前海片區的土地使用性質以商業、寫字樓為主，其規劃為住宅用地的面積很少，高端人居的供應更是緊俏。

從產業集群來看，深圳灣超級總部經濟群，擁有約2000萬平方米的商務經濟體量，涵括后海商務總部基地、南硅谷高新科技園、深圳灣超級總部基地，投資強度達286億元/平方公里。前海自貿區則遠期計劃興建面積逾1600萬平方米商務經濟體量，目前注冊企業已超過10萬家，目標成為廣東自貿區的金融樞紐，深圳核心商務區。

招商蛇口也建造了大型綜合超市、安居房、人才公寓、社區配套。劉偉指出，招商蛇口最近也在為創客考慮新的住宅，讓創客們不要受太大的房價壓力。

從租賃回報來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，蛇口高端人居地位讓深圳其他片區難以企及。深圳市房屋租賃管理辦公室發布的《深圳2015年下半年房屋租賃指導租金表》顯示，深圳各用途建筑平均租金全線上漲，南山區住宅租賃以4.7%漲幅成為深圳租金“新貴”。

在經歷了年初的全面去庫存和始于九月底的樓市多城調控后，政府對樓市的監管態度發生了改變。12月9日的中共中央政治局會議分析研究了2017年經濟工作，在樓市層面強調“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”，這意味著去庫存政策已告一段落。

廣發證券首席宏觀分析師郭磊認為，房地產調控的政策導向在2017年預計將全年維持。

劉偉也表示，招商蛇口正在向外推廣自身的模式，在對前海的開發中再次使用政企合作模式，在深圳大空港模式中則與政府進行常規合作，此外，招商蛇口也介入了北京通州等相關項目。