萬科集團高級副總裁毛大慶：商業地產需要互聯網智慧

  萬科集團高級副總裁兼北京萬科企業有限公司總經理毛大慶日前接受了記者采訪。

  2013年年度業績發布會期間，萬科首次提出了“小股操盤”的輕資產模式；9月4日，萬科出售旗下全資子公司上海萬獅置業有限公司90%的股權，但負責萬獅置業旗下項目后續的開發與運營。

  在一系列互聯網思維和國際化探索之后，輕資產成為了萬科變革的方向。

  輕資產重運營

  記者：白銀時代很多房地產企業都提出輕資產，但是這個轉型并不容易，比較成功的有哪些？

  毛大慶：香港新鴻基最具代表性，他們從做住宅過渡到做綜合性業務開發，用了十年，寶億萊家居飾品，新鴻基試了各種各樣的業務，他們做了各種各樣的嘗試，高端的低端的、快的、慢的都有。新鴻基的商業模式，簡單說雙輪驅動模式，一個輪子做住宅產生現金流，一個輪子做經營性物業，產生收入，但是經營性物業沉淀的資金多少，要跟整個企業的負債率掛鉤。也就是說那個輪子產生的現金流要能夠很好地覆蓋這個輪子經營性物業的資金沉淀，還要能夠給企業帶來增值和發展。

  他們得出一個公式，經營性物業40%的杠桿，60%的自有資金做自己的東西，這叫雙輪驅動。

  凱德置地又 是一個模式，他們是政府企業，所以住宅的輪子和商業的輪子各是各的，他們要這兩個輪子都能夠自己轉，而且都可以良好地生存，或者哪一個輪子不轉了，另一個輪子好好轉也可以。所以住宅算住宅的，商業就是商業，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，住宅的輪子也做資金，也發行金融產品，商業的輪子用20%的自有資金撬動80%的杠桿，來做一個大買賣，做得也很好。

  記者：北萬現在如何平衡持有性物業和輕資產運作的關系，找到這個平衡點？

  毛大慶：做經營性不動產的公司都有自己的平衡點。萬科也在找自己的模式，我們并沒有就這么成型，但肯定是這兩個模式中要取他們的長處。

  今天我們可能更像兩個輪子，這個輪子和那個輪子是有關系的，而且這個不動產的輪子一定要輕，所以我們現在第一批經營性不動產的過程中，非常明確地說要做輕資產，輕到什么程度，輕得有一點像凱德，但又不是像那兩個輪子之間沒有關系，我們是有關系的。

  你說輕到凱德那樣是不是我們最合適的呢？現在也可能得不出結論，要摸索。新鴻基用了十年，我們才一年多，如果能得出一個結論來，我們也太厲害了，也沒有必要這么快。但是輕是必須的，因為只有輕資產我們才可以踏實地做運營的問題。

  我們成功運營了金隅萬科廣場，一開業的時候我們就實現了輕資產的運作，得到了非常好的回報。對于商用項目的運作最大的前提是發揮萬科的品牌精神，積極學習國際商業的運營經驗，通過合作，不斷地強化萬科的商業不動產運營能力。

  互聯網思維助力全業務鏈

  6月26日，北京萬科和途家簽約，這是北京萬科首次將互聯網思維和傳統行業的落地；9月11日，北京萬科和鏈家發布了OC(Omni-Channel)閉環戰略，雙方將從尋訪、定制和服務三方面入手，成立線下簽約中心，實現渠道全線覆蓋，產品庫與數據庫互動，以及產品和客戶最大限度的對位；9月15日，萬科與百度達成戰略合作伙伴關系后的首個合作成果—V-in，結束封測正式上線。

  記者：今年以來，萬科連續布局互聯網地產，此次為什么會選擇和百度合作？

  毛大慶：三年前誰也沒有想到今天會有大量的應用微信，互聯網帶來的變化是巨大的，萬科必須在白銀時代找到新工具，應對外部環境和時代變化必須要做的事情。

  基于“城市配套服務商”的發展定位，萬科商用近年來不斷豐富產品線，努力完善城市商業布局。2014年底至2015年初，東莞長安萬科廣場、沈陽渾河天地2期、北京中糧萬科半島廣場等8個商業項目計劃開業。未來3年，北京、上海、深圳、武漢(樓盤)、寧波、重慶等近20個新項目也將陸續進入運營期。

  我們希望通過數據研究得到我們對商場定位的分析，商場里面餐飲占多少最好？商戶哪一個經營得好，哪一個經營得不好？定位會不會高了，當地人花不起錢？利用百度的大數據，通過搜索，我們可以非常廣泛地知道所有進店的消費者，他們的取向以及真正的對店鋪的反映。

  通過跟百度的合作，我還可以知道周圍的消費者從哪來，他們分布在哪里，還有我跟我周圍，希望的競爭對手取得哪一些數據的樣板進行比較等。在這樣傳統的基礎上，再開發一個商場，我先用他們這套工具，了解我這里的商場主要的消費人群，他們需要什么樣的店鋪，他們的消費能力大概怎么樣，寶億萊家居飾品，之后我再招商、再設計、再定位。

  記者：能具體講講V-in是如何做到智慧商場的嗎？

  毛大慶：V-in通過云端大數據分析，針對不同消費者設定個性推送“菜單”，消費者可以通過移動終端搜索功能獲取萬科旗下購物中心內的商戶信息、信譽評價、活動信息及優惠信息，事先進行購物規劃。然后，通過利用地圖功能，進行最佳交通路線規劃及行車導航，將用戶從線上帶到線下，直接引導到購物中心內的店鋪中進行消費。針對駕車、公共交通和步行到場的消費者，提供不同的導航服務。

  萬科商業運營管理團隊根據V-in系統的大數據分析報告，為商戶的經營方式、促銷手段等提供有力的參考依據，這也是為商戶提供的增值服務。同時，V-in系統的大數據分析結果也可助力萬科商場運營管理團隊做出科學和理性的經營分析和判斷。例如租戶協調、推廣策略等。

  在V-in上線之前，只能從營業額一個維度來判斷商家的經營水平，是否需要繼續支持還是直接淘汰。V-in啟用后，判斷依據更加多維和科學。萬科不僅希望得到數據，整體軟裝寶億萊家居飾品，更希望通過V-in系統的大數據分析，得到更有價值的運營管理判斷思路；幫助商家及時調整經營策略，達到商家和購物中心的共贏；為消費者提供更加個性化的服務，提高消費者的黏性。

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