龍湖地產:2015年下半年凈利547840.8萬元 同比增長24.56%

一、主要會計數據和財務指標

報告期\指標 2015年下半年 2014年下半年 本年比上年增減(%) 2013年下半年

凈利潤(萬元) 547840.8 439816.1 24.56 451408.6

營業額(萬元) 3063372.8 3504578.6 -12.59 2627940.5

二、分紅送配方案情況

每股人民幣0.357元

三、董事會經營評述

一、概述

主營業務： 　　公司為投資控股公司，其附屬公司主要在中國從事物業發展、物業投資及物業管理業務。 　　 報告期業績: 　　集團二零一五年合同銷售額達至人民幣545.4億元，較上年增長11.2%。營業額為人民幣474.2億元，其中物業投資業務租金收入增長61.5%至人民幣14.2億元（剔除營業稅前為15.0億元）。歸屬于股東溢利為89.9億元，減除少數股東權益及評估增值影響后之核心溢利為人民幣69.5億元，同比增長5.1%，歸屬于股東的核心凈利潤率為14.6%。分紅比例提升5個百分點至核心凈利潤的30%。 　　 報告期業務回顧： 　　2015年是中國經濟進入「新常態」的第一個完整年，這一年房地產政策調控的關鍵詞是「去庫存」，在多輪降息、降準、降首付的刺激下，寶億萊家居飾品，房地產交易總量繼2014年同比微跌后，再次實現了14.4%的增長1。但行業長期積累的地域分化，令「促需求」動作在三四線城市收效甚微，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，唯一線和主流二線城市量價回升顯著。得益于公司聚焦一二線的布局與品牌優勢，期內合約銷售人民幣545.4億元，同比增長11.2%，創歷史新高。 　　城市交易量的劇烈分化直接導致土地市場冷熱不均，三四線城市顯著遇冷，熱點城市卻地王頻出，年內土地成交總量同比下滑，平均溢價率則結構性上揚。公司秉承「10+X」既定策略，期內新增25幅土地，高度集中于北京、上海、杭州、廈門等高能級城市，集團土儲結構再次升級。 　　國內寬松的信貸環境帶來了新的融資機遇，公司快速反應，把握窗口期，憑借境內AAA投資評級成功發行人民幣80億元公司債，優化了負債結構，更令綜合借貸成本進一步下降至5.74%。而集團一貫堅守的外債比例管理與數年前即開始鋪排的匯率掉期，令公司以極小的外幣敞口，顯著降低了匯率波動的沖擊。 　　穩健的業績、精準的投資及安全的財務盤面也贏得了境外評級機構的認可，公司在期內獲得惠譽投資評級（BBB－，展望穩定），標普亦調增公司展望為正面(BB+)，龍湖成為同等規模房企中首個獲得境內外投資級的民營企業，為未來多渠道、低成本融資鋪路。 　　電商的蓬勃發展沖擊著傳統零售，公司秉承「滿足所需、更有驚喜」的經營理念，繼續堅定投資以「天街」系為主體的購物中心，在核心城市交通節點打造體驗豐富的一站式家庭購物中心。下半年在杭州、成都集中開業了兩個「天街」，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，合計24萬方。至此，龍湖商業戰略成功布局西部、華北和華東三大板塊，累積已開業商場面積近150萬方。投資性物業經過數年耕耘已步入正軌，期內實現投資物業收入61.5%的按年增長。 　　回顧2015年，最令人欣慰的是公司既完成了目標，兌現了承諾，又收獲了成長，5年前選擇的戰略轉型之路初見成效。 　　2011年，中國房地產告別快速增長的階段，漸漸步入速度放緩，變局復雜的下半場，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，公司慶幸龍湖在此之前完成了上市及初步的全國布局和縱深擴張。但如何贏在下半場，則需要企業有更系統的組織能力和不斷迭代的產品與服務水平。基于這樣的思考，龍湖主動放慢腳步，開啟以「優土儲、強運營、控成本、持商業、精團隊」為關鍵詞的戰略轉型。 　　經過近5年的調整，公司土儲結構、管理團隊及運營體系均來到更好狀態： 　　「城市地圖」系統提升了投資能力；「客戶細分」實現了差異化產品研發與落地；通過90%以上總價包干、近100%的合同標準化和集中采購，強化了成本能力；而龍湖物業更成為國內第一家公開發布管理和服務白皮書的物業企業；加上未來租金收入的穩定可期，公司在面對新的宏觀環境和競爭態勢時，得以保持身段敏捷，掌握主動！ 業務展望: 　　2016年，宏觀經濟仍有下行壓力，即使整體政策、貨幣環境保持寬松，考慮到人口紅利消失和城市化增速放緩的影響，預計房地產市場成交總量平穩且分化加劇，這是行業進入成熟期的必然。但政策的運作空間仍大，房價不至于會有斷崖式下跌，告別高速上漲的房地產仍是國內可持續的重要經濟板塊；在相對復雜的行業背景下，靜水深流的公司反而更能在其中獲益。 　　作為一家布局全國的地產公司，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，龍湖發展的關鍵是當前所處城市的市場前景和發展階段。龍湖多年來堅持投資于一線和核心二線城市的安全板塊，持續優化的土儲結構是未來規模發展的基礎。潛行打造的運營系統令公司得以在新城市快速復制成功，提升市場份額。2015年南京、廣州兩大新城市的靚麗表現和重慶、北京、杭州等成熟公司的明星項目更給了公司信心。而融資能力不斷提升帶來的融資成本優勢、精細化管理打造的建安成本優勢、占比不斷上升的商業地產收入更為企業在行業毛利率下行階段的盈利能力護航。 　　

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