房企轉向海外發債 資金鏈壓力下的融資路徑分化

　　本報記者 張曉玲 實習生 周智宇 深圳（樓盤）報道

　　在內地融資渠道日益收緊的背景下，房企海外融資窗口似乎又已開啟。

　　今年三季度晉身銷售前三的千億房企碧桂園，剛剛發行了一筆美元優先票據，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這與今年以來房企紛紛贖回美元債的情況形成顯著對比。

　　事實上，在當前美元升值、人民幣匯率波動還未結束的背景下，發行美元債并非最優之選。但對房企來說，國內融資收緊已成定局，部分公司不得不轉向海外。

　　是在境內融資還是出海發債？房企融資路徑已發生了明顯分化。碧桂園此舉，折射了房地產行業資金狀況仍然緊張，在一定程度上，也代表了擁有多個海外項目的開發商的選擇。

　　房企轉向海外融資

　　12月7日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，碧桂園（2007.HK）公告稱，發行3.5億美元優先票據，10年期，票息為5.625%。創碧桂園美元10年期優先票據發行的歷史最低成本。

　　碧桂園方面表示，目前美國進入加息周期，10年期國債利率持續上揚，導致長年期債券收益率攀升，市場波動性達歷史新高，投資者風險溢價偏好提高，在相對惡劣的高收益債市場情況下，公司完成此次美元優先票據發行，并獲得投資人超額認購。

　　據悉，發行所得款項將用于為碧桂園若干現有債務再融資及作一般營運用途。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，碧桂園此次發債和以前比利率的確低了，寶億萊家居飾品，前幾年內地房企發10年期美元債利率基本都是7%-8%以上，但在人民幣匯率波動行情下，這個表面的利率不代表所有成本，5.6%綜合來算并不低。

　　對比碧桂園2015-2016年在國內發行的公司債，利率在3.2%-4.75%之間，此次美元債成本也確實不低。

　　不過除此之外，碧桂園12月8日還與 13 家中、外、港資銀行簽訂一筆相當于15億美元的港元及美元雙幣4年期的俱樂部貸款協議。該筆貸款綜合財務成本為港元同行拆息（HIBOR）或倫敦美元同行拆息（LIBOR）加3.20%，要比美元債低。

　　張大偉認為，碧桂園發美元債利率遠高于國內發債，選擇發債的主要原因還是海外有項目，以及現在國內發債難度越來越大。

　　在碧桂園之前，12月2日，同在香港上市的融信中國（3301.HK）也發行了年息6.95%、期限兩年的1.75億美元債券，并在新加坡交易所上市。

　　盡管融信中國的發債利率高于碧桂園，也高于其在國內發債，但依然比2015年之前的美元債要低，算上匯率因素，可能接近于兩年前的美元債利率。

　　碧桂園和融信，一個擁有諸多海外開發項目，一個資金鏈較緊，基本代表了當前兩類去海外發債的房企。

　　深圳一位大型開發商內部人士認為，碧桂園和融信的做法，是否代表了房企海外發債重啟，以及后續是否有其他公司跟進，還需要繼續觀察。不過其告訴21世紀經濟報道記者，該公司目前沒有去海外發債的打算，美元債成本太高，而該公司在內地仍有融資途徑可以選擇。

　　資金鏈吃緊

　　一面是碧桂園等重啟美元債，一面是房企不斷贖回美元債，以規避匯率損失。

　　11月28日，龍湖地產披露，其已于25日完成贖回2019年到期優先票據，所有于贖回日期償付的票據贖回價累計為4.17億美元，利率為6.875%。

　　瑞景控股于11月14日以2190萬美元的總代價，贖回本金總額為2050萬美元的部分2018年票據；合景泰富也在11月贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據，另加贖回日期的適用溢價約1723.19萬美元及利息約706.67萬美元。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，僅11月來，房企提前贖回美元債務已經超過10億美元。從趨勢看，隨著美元走強，房企贖回的速度還在加快。

　　在過去5年中，內地房企海外發債規模驚人，21世紀經濟報道記者統計顯示，除去中海外、華潤、萬科、龍湖這幾家，美元債利率一般在7%-13%。

　　隨著美元升值，以美元計價的債務成本不斷提高。按照目前匯率水平計算，發債利率較高的房企實際資金成本將上升至15%以上；即使是原本利率較低的房企，其融資成本也將上升至10%以上。所以大部分房企要提前贖回這些美元債。

　　數據顯示，內地房企美元債的償還壓力將在未來四年內出現，2016年將有約63億美元債券到期，將是2015年到期債券規模的兩倍。

　　與此同時，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，房企面臨的整體融資環境已發生巨大變化，尤其是資金成本低廉的公司債大幅收緊。

　　從資金成本看，支持2016年房地產市場火熱的主要原因，就是房企的各種渠道低價格資金，在內地發行債券是其中成本最低的資金來源。

　　但9月底以來，滬深交易所重申了房企發債條件，實行監管升級。根據方案，發債主體評級須達到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一；此外，發債房企還將實行分類管理，正常類、關注類可正常發行，風險類企業發債將受限。

　　這意味著，房企發債用于購置土地、到H股上市等融資渠道都將行不通了。

　　頻繁發債也令房企負債率普遍升高。CRIC數據顯示，截至今年上半年，房地產行業的資產負債率已升至81.33%，相比去年末上升3.87%。有息負債方面，恒大以3812.61億元成為Top10排名中有息負債最高的房企，有息負債占總債務額接近50%。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉指出，房企境內發債遇阻，短期償債壓力加大，后期投融期限錯配風險將會暴露。

　　多位房企人士告訴21世紀經濟報道記者，現在國內發公司債已經很難。尤其9月底至10月調控之后，房企債券融資難度明顯加大。10月發債684億，11月降到288.3億，10-11月的發債融資額，寶億萊家居飾品，相比8-9月下調了57%。在此之前的三季度，房企單月發債都在千億以上。

　　一名投資機構人士透露，多家房企擬于11月初在境內發債，均沒有通過滬深交易所審核。

　　“未來根據信用評級，將有一部分房企可以繼續在國內相對低成本發債，一部分房企將不得不轉尋海外融資或信托、資管等更高成本的融資。”上述人士指出。

　　張大偉認為，從各地樓市調控看，發債等渠道還有可能繼續收緊，預計房企資金還會繼續受到壓力。對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，加快銷售回籠資金將成為大部分房企的選擇。(編輯 駱軼琪)