2016中國房地產(chǎn)10大關鍵詞

2016年的房地產(chǎn)市場可謂是跌宕起伏、精彩紛呈。既有貫穿全年的股權宮斗大戲，也有接連不斷打破紀錄的地王；既有年初的降準、降息、降稅、降首付、去庫存，更有下半年的限購、限貸、限地價、控房價、去杠桿；熱點城市房價暴漲讓人瞠目結舌，接踵而來的調控政策升級更是讓人應接不暇。本文梳理了2016年中國房地產(chǎn)市場的十大關鍵詞，帶您一起回顧今年樓市都發(fā)生了什么？

調控

今年3月份以來，熱點城市房價出現(xiàn)跳漲且漲幅驚人，地方政府樓市調控政策調整步伐明顯加快，自北京“9.30”新政后，各地加速出臺樓市調控新政，部分城市重啟限購限貸，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，抑制房價泡沫。截至目前，已有二十多個城市重新加入限購限貸行列，不僅包括北京、深圳、上海等一線城市，也包括南京、合肥、無錫、佛山等熱點城市。隨著各地房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯分化特征，本輪調控也凸顯因城施策這一特點。從目前已出臺調控政策的城市來看，均系抑制熱點城市的房地產(chǎn)投資投機性需求增長，具體到不同類別城市，則顯現(xiàn)出明顯的思路分化。

整體來看，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，一線城市調控最為嚴厲，重點在于抑制投機、去杠杠，同時保證剛需住宅的供應；熱點二線城市則跟進限購限貸或政策升級，抑制本地逐漸升溫的房地產(chǎn)投資熱情，同時有效降低杠桿，預防金融風險的發(fā)生；而大多數(shù)三、四線城市庫存仍處于高位，將繼續(xù)落實稅收信貸優(yōu)惠、貨幣補貼、共有產(chǎn)權、棚改貨幣化等政策、控制土地供應、結合戶籍制度改革鼓勵農(nóng)民工進城購房以促進庫存去化。

野蠻人

商場上沒有永遠的敵人，也沒有永遠的朋友，只有永遠的利益。龍頭房企萬科已在股權大戰(zhàn)的泥潭中掙扎了一年半之久,期間經(jīng)歷了第一大股東更替、多家公司舉牌、股票停牌與復牌。直到現(xiàn)在，萬科股權之爭仍未落幕，但如何防范“野蠻人敲門”，已經(jīng)成為眾多上市房企乃至其它上市公司關心的問題。

截止至11月30日，萬科股本結構中，寶能持股25.40%、華潤持股15.29%、中國恒大持有14.07%、金鵬、德贏1號兩個資管計劃共計持股7.12%、安邦持股約為6.18%，個人股東劉元生持有1.23%。

在這場紛爭中，參與者從最初的萬科、寶能和華潤，變成現(xiàn)如今的萬科、寶能、華潤、安邦、恒大，未來是否會有更多機構參與，無從得知。而隨著萬科股權結構的變化直接決定了萬科未來的發(fā)展走向，即將到來的萬科董事會換屆改選會呈現(xiàn)何種結果，尤為值得關注。在12月3日證監(jiān)會主席劉士余怒喊“野蠻人”舉牌不規(guī)后，12月5日，保監(jiān)會突然發(fā)布信息，停止前海人壽萬能險的新業(yè)務，同時，叫停前海人壽、恒大人壽等6家險企的互聯(lián)保險業(yè)務，這一重磅消息給深處股權之爭中的萬科帶來一絲喘息的機會，不過，萬科股權之爭走勢依然復雜，最終走向何方仍沒有明確跡象。

地王

面粉貴過面包、樓面價高于周邊二手房價。這就是2016年土地市場的真實寫照。研究機構數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，今年“賣地”收入超過千億元以上的城市達到7個，創(chuàng)下歷史紀錄。這些城市大致也與今年房價快速上漲的地區(qū)重合，它們分別為：南京、蘇州、上海、杭州、天津、合肥和武漢。其中，南京、蘇州、上海的土地出讓收入超過1500億元。將統(tǒng)計范圍擴大，土地出讓收入最高的50大城市今年以來合計土地出讓金額達到2.33萬億元，同比漲幅達34%。不少城市的土地成交溢價率、樓面價、土地成交額均超過了歷史記錄。而這主要源于上半年樓市銷售火爆，開發(fā)商有較強補貨沖動。

以10月為界，土地市場也出現(xiàn)類似樓市的冷熱“分水嶺”。在土地出讓方面，各地嚴防死守，不少城市提出設定土地出讓價格上限，有些要求開發(fā)商須使用自有資金，減少杠桿使用；也有的要求提高土地出讓金首付比例。甚至有些城市決定在出價一致的情況下，采用搖號方式?jīng)Q定買家。整體而言，在調控政策加碼情況下，未來一段時期地王將逐步降溫。

并購

調控當前，樓市正日趨冷靜，而此前灼熱的樓市之“火”正在向著股權市場悄然轉移。2016年，可以說是中國房地產(chǎn)的并購年。比較吸引眼球的有：恒大收購萬科14.07%股權、中海并購中信地產(chǎn)、保利收購中航地產(chǎn)、綠地收購協(xié)信40%股權、融創(chuàng)收購融科、融創(chuàng)收購金科16.96%股權、恒大收購嘉凱城 52.78%股權然后又賣給融創(chuàng)、萬科并購印力 96.55%股權、中民投收購億達53.02%股權等等。

根據(jù)北京、上海兩大產(chǎn)權交易所網(wǎng)站公開信息的不完全統(tǒng)計，僅在11月，包括融創(chuàng)、恒大、陽光城、遠洋、碧桂園、招商、保利等等在內的房地產(chǎn)企業(yè)，共同創(chuàng)造了超過300億元的股權變動。而在12月首周，房地產(chǎn)企業(yè)因股權變動發(fā)布公告的交易已經(jīng)突破百億規(guī)模。

樓市深度調整將導致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，而大型品牌房企會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應將日益加劇。

3000億

五年前，很多房企覺得1000億元還是個遙遠的目標。

但是到了2016年，已經(jīng)有三家房企的銷售額突破了3000億元。12月2日，萬科發(fā)布公告稱，前11月累計實現(xiàn)銷售金額3413.6億元。12月5日，中國恒大集團發(fā)布公告稱，前11月累計合約銷售金額約達人民幣3488.5億元。12月11日，碧桂園公布實現(xiàn)合同銷售金額3000億元。

盡管從9月底以來，房地產(chǎn)市場連遭調控風暴，從11月以后，陸續(xù)出臺的調控使得樓市整體銷售有所下滑、市場整體低迷。但從全年來看，2016年依然是樓市的“大年”，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，寶億萊家居飾品，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.3萬億元，同比增長6.5%;商品房銷售面積13.6億平米，同比增長24.3%，銷售額10.3萬億元，同比增長37.5%。三家3000億房企的出現(xiàn)，銷售千億或許都進不了前十強的“尷尬”，讓我們或許迷茫國內房企的發(fā)展方向，什么樣的規(guī)模、什么樣的房價才是天花板？又有什么樣的理論或戰(zhàn)略才能指導國內房企的發(fā)展？

杠桿

樓市越來越高的杠桿推動了房價持續(xù)、大幅上漲，這是本輪房價周期有別于以往的突出特點。

近兩年來，利益驅動著房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀中介、P2P平臺開發(fā)了多樣的金融產(chǎn)品，比如“首付貸”、“眾籌炒房”、“贖樓貸”等提供首付環(huán)節(jié)的金融服務。今年上半年房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情，正是由于信貸的強勁支持，而過度的加杠桿事實上帶來了越來越大的房地產(chǎn)風險。

從今年3月，“首付貸”就被監(jiān)管部門叫停，清理“首付貸”的行動也一直持續(xù)到現(xiàn)在，深圳、北京、上海等多地P2P平臺的“首付貸”產(chǎn)品下架。對于本輪房地產(chǎn)調控，不少專家認為實質核心就是降杠桿，以抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險，特別是防范因此導致的可能對實體經(jīng)濟造成沖擊。多個城市嚴查首付貸，嚴禁用非自有資金繳付土地出讓價款，這些都是降杠桿的措施，體現(xiàn)了本輪房地產(chǎn)調控的特點和關鍵所在。

房地產(chǎn)稅