恒大加冕記：地產一哥的買賣新模式

小Q導讀：恒大問鼎“地產一哥”的秘訣。

文｜克而瑞研究中心  朱一鳴 鐘詩慧

隨著各大房企10月銷售業績的相繼出爐，2016年房企銷售格局基本成定勢。而恒大以10月實現銷售金額361.3億，1-10月累計銷售金額達3167.1億的成績刷新行業紀錄，繼續領跑各大房企。今年來企業銷售、拿地及收并購均有所調整，“買賣新模式”已逐步形成。  

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銷售：業績超萬科，前10月突破全年目標

2016年8月，恒大宣布將企業全年銷售目標上調50%至3000億，而10月公布的累計銷售金額3167.1億已實現全年銷售目標的106%，預計年底將大幅超額完成任務。

項目總量、土地貨值為銷售基礎。2016年上半年，恒大在售項目累計達395個，位居全國前列。這些項目分布中國30個地區，覆蓋165個城市。上半年恒大土地原值為2591.1億，世邦魏理仕對此估值5700.1億，增值3105億元，增率達119.6%。而此次估值并未全面覆蓋深圳22個舊改項目共1200萬平米土地，未來的深圳土地貨值將達4000億。伴隨一二線城市日益升高的銷售均價和土地成本，預計恒大未來的土地貨值也將帶動其銷售單價的提升。

熱銷項目助推銷售進程。今年1-10月，恒大多地項目銷售火爆。根據克而瑞2016統計，前十月，家居行業升級轉型 ，以恒大威尼斯為首的五個熱銷項目銷售金額為157.48億元，占總銷售金額的4.97% 。這些熱銷項目以其“大眾化精品住宅”的準確定位，迅速占領國內剛性需求市場。優越的地理位置、便捷的交通、完善的周邊設施及良好的環境規劃已成為提升項目性價比的重要因素。

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投資：堅持強三四線城市拿地策略，多樣化模式補充土地

根據克而瑞2016統計數據顯示，前十月，恒大累計新增建筑面積1203.07萬平方米，較去年同期上升13%。成交總價516.09億元，寶億萊家居飾品，同比增長72%。

堅持強三四線城市策略。而今年上半年，恒大不斷強化在一二線城市的布局。根據企業中期報告顯示，新增的80個地塊中，一線城市投資額占比10.1%, 二線城市投資額占比63.8%，一二線城市項目投資額占比達73.9%，而新獲取的三線城市項目則位于惠州、岳陽、許昌等城市的中心區域。恒大集團對一二線城市前景的看好，來源于城市龐大的人口基數和需求；對于三四線城市，恒大則堅持一貫的拿地原則，保證所拿地塊的人口50萬以上；GDP1000億以上；居民存款余額400億以上；土地供小于求及城市發展良好等。

新增土地集中位于中西部地區。根據克而瑞2016公布的數據顯示，1-10月新增土地建筑區域面積中，中西部占比最大，為總面積的35%，環渤海、長三角和珠三角區域分別占比占比22% 、21%和22%。中西部地區的集中拿地體現了恒大“哪里賣完就補哪里”的投資策略。截止2015年底，恒大于中西部地區的銷售金額最多，占總比的近40%。

完善總土地儲備。截至2016年6月，恒大總土地儲備達1.86億平方米。在2016年中期業績會上，總裁夏海鈞就曾表示，土地瘋漲時，恒大已經完成最原始的土地儲備，即便五年內不買地，也可以保證未來幾千億的銷售規模。

收并購+舊改，帶來快速銷售和擴張。去年下半年，軟裝設計家居產業鏈，恒大以超600億元總價先后收購了中渝置地、華人置業、信和置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈及新世界內地物業。其中12月單月快速收購9個項目，創下行業之最。而部分項目于收購換標后即刻展開銷售，銷售業績保持穩定。因收購項目中有現房可售，且交易公布前恒大就做好了充分的準備，接手后采取快速蓄客快速開盤的模式，所以銷售周期明顯縮短。此外，恒大于今年繼續收購了盛和四大頂級項目和成都錦江區地塊，寶億萊家居飾品，加上年底、明年年初即將開盤及正在建設中的深圳舊改項目，恒大可銷售面積持續增加，為銷售業績奠定良好基礎。

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展望：限購限貸政策出臺，“恒大模式”挑戰與機遇并存

如果說恒大“登頂”是對房企歷史的改寫，那么十月各大城市密集出臺的限購限貸政策，則是對房企及市場的新一輪考驗。限購限貸政策以破竹之勢對部分一二線城市新房及二手房交易進行壓制，而就在9月，恒大以高價接連拿下南京和蘇州的四塊地。目前，恒大的土地儲備已由13-16年轉型為以一二線城市為主，三四線城市的土地儲備也繼續保持穩步增長，且多以中心區域為主。10月超半數房企公布的銷售業績環比均有明顯下滑，預計年底前銷售金額會受政策影響控制增長速度。但豐富的土地儲備、獨到的銷售定位和加速的收并購資源整合，未來仍將持續推動恒大銷售業績向上發展。面對越來越收緊的市場政策，優勝劣汰的行業趨勢將會更加明顯，整體軟裝寶億萊家居飾品，而恒大作為新的行業領導者，并購及合作選擇將會進一步增多，關注度及企業影響力也將得到進一步提升。