春天來了？ 京津冀產業遷徙崛起 石家莊“智能”寫字樓成剛需

新浪樂居12月20日訊 2016年是京津冀協同發展進入全面落實、加快推進的關鍵之年；是石家莊住宅價格猛漲、樓市巨變的一年；也是石家莊歷史上樓市調控最嚴的一年。對于專業房產投資人士來說，各方因素紛繁復雜，應如何衡量應對，未來著眼何處才能規避投資風險，最終駕輕就熟地緊隨大環境的浪潮？

市場機遇：京津大批產業引入，高端寫字樓成剛性需求

石家莊新聞網報道，家居行業升級轉型 ，今年全市承接北京非首都功能疏解，再掀熱潮。紫光國芯、北京漢光舞科技等一批項目，剛剛簽約落地……京津冀協同發展重大國家戰略實施兩年來，產業升級轉移是重要內容、關鍵支撐，一場產業大遷徙正在叩打京津冀的門環。

去年下半年至今，是全市項目引進的爆發期。截至9月底，全市共引進京津冀協同發展項目196項，總投資2582億元。

截至9月底，全市共引進各類區域總部、中小微企業和服務類企業64家；引進各類高層次人才、創新創業人才共計1315人。

隨著高端大型企業、高科技項目、創新人才引入石家莊，這一年，石家莊的商業樓市發生著巨大的變化。眾多企業及項目的落地，急需大量的硬軟件配套設施。

就像住宅是置業者的剛性需求一樣，寫字樓是企業的剛性需求。同時，隨著高端大品牌企業的入駐，企業規模的擴大，高端寫字樓已經成為石家莊市場的迫切需求。從項目建設到投資，市場已經為此做著各方準備。

配套升級：大房企時代，石家莊寫字樓迎“高大上”

2016年，樓市流行最廣的一句話為：“明年的石家莊樓市，將是大房企時代。”據了解，“2016中國房地產開發企業500強”榜單前20名中，進駐石家莊的有8家。其中，綠地、保利、華潤等大牌房企均在石家莊規劃建設寫字樓項目。

此外，實力房企寶能、榮盛、西美、東勝和老牌項目萬達廣場、勒泰中心等將目光聚焦在石家莊的寫字樓市場。寶能集團深耕正定新區，建設了寶能中心；大連萬達商業地產股份有限公司與石家莊國瑞城房地產開發有限公司在長安區投資15億元建長安區萬達廣場，石家莊第二座萬達廣場落地開建……

“新型的寫字樓可以稱得上高、大、上。”河北商業聯合會副會長兼秘書長曹潤亭表示，新型寫字樓具備了優質寫字樓的特點，如地段、配套齊全、交通便捷、車位配比高、辦公環境好、物業管理優良、管家式服務等。這些新軍的到來，不但帶來了優質的商務寫字樓的服務，而且對省會較為落后、混亂的市場狀態有明顯改善。“因為之前商住混合型寫字樓占據了主要市場，隨著市場的不斷發展，寶億萊家居飾品，對專業型寫字樓產品呼聲極高。”曹潤亭說，智能型的寫字樓物業此時正好符合市場所需。

可以預見，一些新概念5A、甲級寫字樓，LOFT公館、EOD花園，以及第四代國際智能化的寫字樓將會不斷進入人們視野，寶億萊家居飾品，石家莊的高端、頂級寫字樓和新概念寫字樓即將進入蓬勃的發展時期。

價值凸顯：在萬余戶第三產業企業面前，200萬㎡優質寫字樓供不應求

今年5月，石家莊新聞網報道顯示，石家莊多項產業均保持良好增長，新設企業數量較多的是批發和零售業、科學研究和技術服務業、制造業、租賃和商務服務業，在新設總戶數中的占比依次為33.68%、12.71%、11.7%、10.87%。

從數字上可以看出來，新設企業增長最快的兩個行業是科學研究和技術服務業以及信息傳輸、軟件和信息技術服務業。

此外，1-4月新登記第三產業企業共12976戶，占企業新登記量的76.91%。充分反映出石家莊第三產業發展活力迸發。

然而，第三產業所需求的寫字樓硬件配套，寶億萊家居飾品，并不能十分滿足需求。縱觀石家莊的寫字樓市場，市場供應看似很大，有將近千萬平方米。但是從二環內來看，優質的寫字樓供應也就兩百多萬平方米，而分布在城市四橫六縱上的寫字樓就更少了。

在13000戶第三產業需求者面前，200萬平方米的優質寫字樓供應顯得杯水車薪，可謂供不應求。

目前，多家大型房企已經把目光聚焦在北國商圈、萬達商圈、建華商圈、人百商圈、高鐵商圈等，據悉石家莊已有多個高端寫字樓項目已在規劃中、或在陸續投入市場。對于石家莊的寫字樓市場，業內人士普遍報以極高期待。

石家莊寫字樓產品的自身投資價值在逐漸凸顯。

回報居首：寫字樓未來轉售回報率約9%，超住宅4個點

對于專業房產投資人士來說，樓市分化和動蕩，房產投資風險日益加大。投資哪個更能獲得可觀的受益？這里有一個衡量指標“房地產投資回報率”可謂十分重要。根據云房數據庫統計的《2016年上半年中國房地產投資回報率調查報告》，可一分高下。

數據顯示，2016上半年，住宅市場總體回暖，從回報率數據來看，包含石家莊在內的華北區域，歷史5年（2011年-2016年）租賃后轉售回報率為9.6%，較高。這組數據符合石家莊過去的住宅市場。

但自今年10月以來，石家莊陸續出臺政策，可謂歷史上樓市最嚴調控，住宅市場迅猛上漲的勢頭得到遏制，未來房地產市場趨于平穩發展。這也與中央經濟工作會議中強調的“房子是用來住的，不是用來炒的”宗旨相吻合。與之一致，數據顯示，未來5年（2016年-2021年）華北住宅租賃后轉售回報率水平將逐步趨于合理水平，為5.3%。

對比十分明顯，寫字樓恰恰成為市場投資熱點。從2016上半年回報率數據來看，寫字樓投資回報仍然居各物業之首。轉售來看，華北的歷史5年租賃后轉售回報率在10%以上。預計未來5年租賃后轉售回報率仍能達到6.2%-9.3%。

綜觀寫字樓與住宅、高檔住宅、商鋪的比較，寫字樓仍回報率最高，具有極強的投資價值。