房地產(chǎn)成為企業(yè)海外投資的首選

新聞提要在海外并購(gòu)?fù)顿Y中，房地產(chǎn)行業(yè)是資金流向較高的領(lǐng)域。普華永道發(fā)布的報(bào)告顯示，整體軟裝寶億萊家居飾品，2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)交易數(shù)量達(dá)到671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍，交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)以83億美元的額度成為企業(yè)海外投資的首選。

中華寫(xiě)字樓網(wǎng)（）：房地產(chǎn)成為企業(yè)海外投資的首選

12月6日，發(fā)改委、商務(wù)部、人民銀行、外匯局四部門(mén)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)表示，將密切關(guān)注近期在房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂(lè)業(yè)、體育俱樂(lè)部等領(lǐng)域出現(xiàn)的“非理性對(duì)外投資”的傾向，以及大額非主業(yè)投資、有限合伙企業(yè)對(duì)外投資、“母小子大”、“快設(shè)快出”等類(lèi)型對(duì)外投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策。

據(jù)記者了解，國(guó)內(nèi)收緊對(duì)外投資的風(fēng)聲一周前已在海外投資圈引起熱議。11月28日，四部委就曾作出表態(tài)，將繼續(xù)對(duì)所有境外投資交易推行備案制管理，且將對(duì)跨境投資交易實(shí)施嚴(yán)格審核。

英國(guó)納華律師事務(wù)所（Nabarro）中資業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人AlbertLi認(rèn)為，此次收緊主要針對(duì)的是“大額非主業(yè)投資”、“母小子大”等跨行業(yè)并購(gòu)?fù)顿Y，“如果是開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)資金出于資產(chǎn)配置和未來(lái)發(fā)展的考量，在海外尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，應(yīng)該不能被歸類(lèi)為‘非理性’”。

目前，具體的監(jiān)管措施尚未正式出臺(tái)。據(jù)采訪了解，未來(lái)投資額超過(guò)100億美元的對(duì)外投資、投資額在10億美元以上的非主營(yíng)項(xiàng)目大額并購(gòu)?fù)顿Y以及國(guó)有企業(yè)10億美元以上的境外房地產(chǎn)交易這三類(lèi)對(duì)外投資將有可能受到嚴(yán)格審查。

房地產(chǎn)首當(dāng)其沖

在海外并購(gòu)?fù)顿Y中，房地產(chǎn)行業(yè)是資金流向較高的領(lǐng)域。普華永道發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年前三季度中國(guó)內(nèi)地企業(yè)海外并購(gòu)交易數(shù)量達(dá)到671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍，交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)以83億美元的額度成為企業(yè)海外投資的首選。

戴德梁行預(yù)計(jì)，2016年中國(guó)房企的海外投資額預(yù)計(jì)將比去年（257.34億美元）增長(zhǎng)37%，達(dá)到353億美元的規(guī)模。

除了碧桂園等民營(yíng)企業(yè)開(kāi)始在海外市場(chǎng)下重注后，有國(guó)資背景的綠地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)以及保利地產(chǎn)(9.940, 0.10, 1.02%)等房企也在加快海外市場(chǎng)擴(kuò)張速度。但近期消息顯示，中國(guó)房企“出海”之路進(jìn)行得并不順利。

此前，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)布公告稱(chēng)，將出售西班牙大廈所在項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，代價(jià)為2.72億歐元。據(jù)了解，在兩年的投資期內(nèi)，萬(wàn)達(dá)在該項(xiàng)目上虧損約2億元。另外，綠地集團(tuán)在悉尼投資的最高住宅樓項(xiàng)目也遭遇了一些麻煩，中途與建筑商BrookfieldMultiplex解約。

業(yè)內(nèi)人士分析，中國(guó)企業(yè)近兩年大舉投資海外地產(chǎn)物業(yè)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，高溢價(jià)在市場(chǎng)搶購(gòu)資產(chǎn)，企業(yè)對(duì)境外并購(gòu)的目的性和必要性等基礎(chǔ)工作研判不足，對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目也沒(méi)有進(jìn)行充分論證，暴露出諸多盲目性和不成熟。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，寶億萊家居飾品，過(guò)去三年內(nèi)最大的10宗中資海外房地產(chǎn)投資交易中，6宗由國(guó)有企業(yè)成交。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為，對(duì)海外房地產(chǎn)投資規(guī)模加以限制后，將促使國(guó)有企業(yè)調(diào)整投資規(guī)模并優(yōu)化戰(zhàn)略布局，以大型國(guó)有企業(yè)和保險(xiǎn)公司為代表的中國(guó)買(mǎi)家在選擇潛在海外投資標(biāo)的時(shí)將更為謹(jǐn)慎。

同時(shí)隨著海外房地產(chǎn)投資規(guī)模受限、海外投資項(xiàng)目的審批及時(shí)間成本增加，國(guó)內(nèi)一線及少數(shù)二線城市的核心商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值將因此獲得提升。

嚴(yán)管“非理性投資”

據(jù)了解，寶億萊家居飾品，監(jiān)管部門(mén)在可能的審核條件中對(duì)海外房地產(chǎn)投資規(guī)模設(shè)置了10億美元的交易門(mén)檻，但實(shí)際上能夠達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的大宗交易數(shù)量有限。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)資本在2013年至2016上半年間進(jìn)行的海外地產(chǎn)投資交易中，70%低于此門(mén)檻。

根據(jù)監(jiān)管部門(mén)的措辭，“非理性投資”不容易界定。AlbertLi認(rèn)為，此次收緊對(duì)外投資并非主要針對(duì)房地產(chǎn)海外投資，而是因?yàn)榻�期�?guó)內(nèi)上市公司出現(xiàn)了許多跨行業(yè)的大型并購(gòu)，業(yè)務(wù)方向與主營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)，如郵輪公司收購(gòu)游戲公司，基建公司收購(gòu)醫(yī)療企業(yè)。

據(jù)彭博社報(bào)道，中國(guó)企業(yè)今年以來(lái)在全球投資和并購(gòu)了包括機(jī)器人(23.510, -0.05, -0.21%)、打印機(jī)、血漿等“出人意料”的產(chǎn)品和公司。

10月20日，巨人網(wǎng)絡(luò)殼公司世紀(jì)游輪(58.130, 0.20, 0.35%)宣布，以總價(jià)305億元收購(gòu)核心業(yè)務(wù)為休閑社交棋牌類(lèi)網(wǎng)絡(luò)游戲的以色列公司Playtika。其中，史玉柱以高于投資人價(jià)格大手筆增持50億元。

12月2日，證監(jiān)會(huì)對(duì)該交易反饋意見(jiàn)稱(chēng)關(guān)注并購(gòu)案細(xì)節(jié)，包括巨人需補(bǔ)充披露本次交易作價(jià)的合理性，本次配套募集資金的必要性，以及本次交易標(biāo)的資產(chǎn)的股份設(shè)置等。

近兩年，中國(guó)資本以令人咋舌的速度紛紛出海并購(gòu)。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，中國(guó)企業(yè)共實(shí)施海外并購(gòu)項(xiàng)目521個(gè)，實(shí)際交易金額674.4億美元，已經(jīng)超過(guò)2015年全年并購(gòu)金額。

2015年，中國(guó)實(shí)際使用外資金額1356億美元。同期中國(guó)對(duì)外直接投資流量超過(guò)實(shí)際使用外資金額100.7億美元。對(duì)外投資首超吸引外資，中國(guó)開(kāi)始步入資本凈輸出階段，首次成為資本凈輸出國(guó)。僅僅9個(gè)月之后，中國(guó)便首次超越美國(guó)，成為全球最大資本輸出國(guó)。

盡管全球資產(chǎn)配置是大勢(shì)所趨，但增速過(guò)快不一定是好事。波士頓咨詢(xún)公司發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，中國(guó)買(mǎi)家的海外并購(gòu)交易完成率遠(yuǎn)低于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)的水平。同時(shí)，并購(gòu)后的整合也困難重重。

監(jiān)管收緊進(jìn)行時(shí)

中國(guó)資金大規(guī)模借助跨境投資通道“出海”，規(guī)避人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)是主因。實(shí)際上，商務(wù)部、央行以及外匯局各級(jí)業(yè)務(wù)上對(duì)境外投資的監(jiān)管已經(jīng)開(kāi)始收緊。

一位中資機(jī)構(gòu)的海外業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，6月人民幣開(kāi)始加速貶值后，中國(guó)資金一直在尋找“出海”通道，但受限于外匯管制，“錢(qián)一直出不來(lái)”，而近期在備案和換匯過(guò)程中，感覺(jué)時(shí)間明顯延長(zhǎng)。

據(jù)了解，11月25日開(kāi)始，商務(wù)部的備案系統(tǒng)開(kāi)始維護(hù)并停止備案，直到12月2日才重新上線。而12月2日以來(lái)，一些PE/VC項(xiàng)目獲得備案的機(jī)會(huì)已大大減少。

上述中資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，央行也下發(fā)了類(lèi)似通知，對(duì)于設(shè)立10億美元以上規(guī)模的非主營(yíng)項(xiàng)目大額并購(gòu)?fù)顿Y項(xiàng)目等，不允許購(gòu)匯。

路透社援引中國(guó)銀行(3.590, 0.07, 1.99%)人士的消息稱(chēng)，國(guó)家外匯管理局要求銀行在辦理資本項(xiàng)下業(yè)務(wù)時(shí)，針對(duì)單筆購(gòu)匯、付匯、本外幣支出等值500萬(wàn)美元的交易，需要事先向外匯局進(jìn)行大額報(bào)告。約談的方向有三：一問(wèn)海外利潤(rùn)是否還會(huì)返回中國(guó)，二問(wèn)具體項(xiàng)目?jī)?nèi)容，三問(wèn)資金來(lái)源，“如今，如果不是主業(yè)范圍內(nèi)的跨境并購(gòu)，連約談的機(jī)會(huì)都沒(méi)有”。