恒大控制萬科股份或超10% 借殼深深房博弈深圳政府

恒大地產(chǎn)新近引入戰(zhàn)略投資者，借殼A股上市計(jì)劃向前邁進(jìn)了一步。但據(jù)某媒體記者了解，這一重組計(jì)劃或存在不確定因素：深圳市政府此前同意將地方國企深深房這一“殼資源”給予恒大，交換條件是恒大退出萬科股權(quán)之爭，整體軟裝寶億萊家居飾品，將其所持萬科股份轉(zhuǎn)予另一家當(dāng)?shù)貒�企深圳地鐵。但恒大初時應(yīng)允，如今似有反悔，與其“盟友”持續(xù)增持萬科，合計(jì)持股或超10%。

恒大掌門人許家印的A股借殼計(jì)劃，曝光于一個月前。10月3日，中國恒大(03333.HK)發(fā)布公告稱：當(dāng)日，其境內(nèi)附屬公司廣州市凱隆置業(yè)有限公司(下稱凱隆置業(yè))及其全資子公司恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(下稱恒大地產(chǎn))，與深圳國資房企深深房簽訂合作協(xié)議。協(xié)議約定：深深房將以發(fā)行股份或支付現(xiàn)金的方式，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，從而使凱隆置業(yè)成為深深房的控股股東；正式協(xié)議簽訂之前，恒大地產(chǎn)可引入總額約300億元的戰(zhàn)略投資者。簡而言之，恒大地產(chǎn)計(jì)劃借殼深深房，登陸A股市場。

接近恒大地產(chǎn)的知情人士向記者透露，戰(zhàn)略投資者已于日前敲定。外媒11月7日報(bào)道援引恒大地產(chǎn)路演材料稱：引入戰(zhàn)投后，恒大地產(chǎn)估值由1980億元提升300億元，寶億萊家居飾品，至2280億元；恒大地產(chǎn)計(jì)劃將多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目注入深深房，料于2017年4月前完成重組，屆時，中國恒大將持有深深房82%以上股份，戰(zhàn)投合計(jì)持有12%以上股份，流通股約占6%。就前述路演細(xì)節(jié)，記者向恒大相關(guān)負(fù)責(zé)人求證，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

對許家印而言，如果既能順利借殼上市，又能像“寶能系”那樣當(dāng)上萬科(000002.SZ/02202.HK)第一大股東無疑兩全其美，但問題是“魚與熊掌”很難兼得。

接近深圳市政府的消息人士告訴記者，深圳市政府與恒大方面談判，政府方面同意支持恒大地產(chǎn)借道深深房這一“干凈的殼”，交換條件便是恒大方面能將所持萬科股份轉(zhuǎn)讓予深圳市地鐵集團(tuán)有限公司(下稱深圳地鐵)，成人之美。萬科股權(quán)紛爭中，萬科管理層拉來深圳地鐵充當(dāng)“白武士”，欲與其資產(chǎn)重組，阻擊第一大股東“寶能系”的潛在收購計(jì)劃，但直至今日，重組方案仍未取得各方股東共識。

深圳市政府及深圳國資委方面未就此事回應(yīng)記者問詢。

據(jù)記者了解，深圳市政府還承諾在土地及人才公寓等方面，支持恒大在深圳發(fā)展。恒大總部雖然仍在廣州，但旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營主體恒大地產(chǎn)，9月份已從廣州遷至深圳。恒大地產(chǎn)日前舉牌廊坊發(fā)展(600149.SH )時披露的權(quán)益變動報(bào)告書顯示，公司注冊地為深圳南山區(qū)。

廊坊發(fā)展10月30日公告，恒大于10月28日以5.58億元自有資金增持公司股票1900萬股，占公司總股本的5%。該次權(quán)益變動后，恒大共計(jì)持有廊坊發(fā)展7603萬股，占其總股本的20%，重回第一大股東位置。據(jù)接近恒大的人士透露，恒大舉牌廊坊發(fā)展之后，“發(fā)現(xiàn)這個殼有很多問題，所以又轉(zhuǎn)向深深房。但現(xiàn)在恒大明顯是兩條腿走路。”

種種跡象表明，恒大持股萬科不減反增，與深圳市政府當(dāng)初設(shè)想背道而馳。

明面上，截至10月28日，寶億萊家居飾品，中國恒大持股萬科7%，相比8月中旬6.82%的持股比例，增加0.18個百分點(diǎn)。然而，許家印并非孤軍作戰(zhàn)。

據(jù)港交所最新數(shù)據(jù)，總部在香港的力信資本管理有限公司(Nexus Capital Management Limited)持有1.52億股萬科H股，約占H股11.54%，占總股本1.37%；鼎珮證券有限公司持有萬科H股7800多萬股，約占H股5.96%，占總股本0.71%。此二者合計(jì)持股占萬科總股本逾2%，據(jù)香港《明報(bào)》此前報(bào)道，前者背后有內(nèi)地房地產(chǎn)商、中渝置地(01224.HK)董事局主席張松橋的身影，后者則與香港地產(chǎn)大亨、新世界發(fā)展(00017.HK)董事會主席鄭家純關(guān)系密切。此二者持股萬科，是否為恒大一致行動人？對此提問，恒大方面未予置評。

上述A+H合計(jì)，恒大及關(guān)聯(lián)方持股已超過9%。此外，據(jù)記者多方了解，鄭家純家族直接或間接控制的數(shù)家內(nèi)地公司，亦在A股買入萬科，因持股分散，賬戶隱蔽，單一賬戶均未達(dá)到舉牌紅線，具體持股情況不得而知。記者通過鄭氏旗下企業(yè)新世界發(fā)展及周大福(01929.HK)詢問相關(guān)事宜，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

作為房地產(chǎn)業(yè)龍頭，萬科目前市值超過2600多億元，年凈利近200億元，凈負(fù)債率在業(yè)內(nèi)處于極低水平，而獲得其控股權(quán)僅需三四百億元。這塊“唐僧肉”在過去一年多引來各路資本競奪。

截至2016年年中，中國恒大總資產(chǎn)近1萬億元，總負(fù)債8000多億元，負(fù)債率近82%。值得注意的是，同期1820億元凈資產(chǎn)中，高達(dá)1160億元為“永久資本工具”，即永續(xù)債。如果將永續(xù)債從“資產(chǎn)”類別調(diào)出、計(jì)為債務(wù)，寶億萊家居飾品，則中國恒大的負(fù)債率已經(jīng)超過100%。

一名長期從事房地產(chǎn)債券交易的海外基金人士分析認(rèn)為，除了高杠桿和永續(xù)債的隱患，中國恒大還存在投資物業(yè)可能高估、一年內(nèi)到期負(fù)債較多、扣除購地款及工程款后現(xiàn)金流并不充裕等問題，總體來看，資金鏈風(fēng)險較大。2016年年中，中國恒大“投資物業(yè)”類資產(chǎn)多達(dá)1200多億元；未到期應(yīng)付土地款800多億元，其中，2017年底之前到期應(yīng)付660多億元。