大地產時代金融的新玩法

　　近年來，伴隨著房地產行業的大變革，不動產領域的金融創新動作愈發頻繁。民生銀行在這方面就走在了前列。2007年9月，民生銀行在行業內率先對公司業務進行事業部制改革，地產金融事業部是首批成立的事業部之一，全行的房地產公司信貸業務由其集中經營，實現了專業化銷售、專業化評審和專業化管理。2014年，地產金融事業部又提出了“五大轉型”：從項目經營向圍繞客戶經濟活動的綜合經營轉變，從住宅為主向包含各類產業地產的新概念地產轉變，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，從房地產開發建設為主向全產業鏈金融服務轉變，從債權融資為主向主動管理風險的股債結合的資產管理轉變，從國內市場為主向國內外市場協同發展轉變。

　　顯然，突破原有住宅開發貸款的范疇，金融已參與到商業地產、工業地產等各類地產以及房地產上下游各產業鏈之中，與此同時，資產證券化、互聯網金融等新的金融手段也風生水起。據中國民生銀行地產金融事業部總裁葉天放透露，目前，地產金融事業部的收入已經有一半來自于非傳統銀行業務。

　　中國民生銀行地產金融事業部總裁 葉天放

　　那么，大地產、大金融時代，作為其中重要參與者的金融機構，在不動產金融領域能有哪些創新作為?面對行業增長放緩、風險不斷累積的局面，又當如何去應對?就此，地產中國網專訪了葉天放先生。

　　風控升級倒逼金融創新

　　記者：在目前傳統的房地產行業和金融行業均面臨著大變革的環境下，寶億萊家居飾品，您認為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，作為金融機構的金融創新方向主要有哪些?

　　葉天放：金融機構的創新主要表現在以下幾個層面：第一是風險控制，設計出相應的金融產品幫助改善企業的資產負債表，讓他們運轉更加良性，變得更加健康。

　　第二是投資并購重組，把行業里面的核心能力整合好，通過兼并重組，將好的資產加以集中，最終的目的是提高資產配置效率，降低運營成本，把風險真正降下去，整體軟裝寶億萊家居飾品，把服務優質化。

　　第三是資產證券化，讓資產的流動性更好。經過幾十年的發展，我國房地產市場居住的剛性需求已經得到了很大程度的滿足，增量市場目前已經發展比較充分，但存量資產中還有很多低效、閑置以及流動性不夠的資產，需要通過資產證券化的手段將其變得流動、高效起來，變成整個社會可以享受的金融投資品，這個領域有比較大的創新空間。

　　第四是供應鏈金融，原來我們的金融機構并沒有把房地產當做鏈條來考慮，都是單個企業各自為陣，今后可以借助互聯網技術等來建立更加高效的交易平臺，讓交易變得更加高效和低成本，讓社會資源配置變得更加高效，這也是我們資源配置的終極目標。

　　以上這些方向，既是市場期待的，也是我們自己未來業務的發展方向。用新技術、新理念、新方法，加上新的金融工具，去改善整個行業管理的精細度和運行效率。

　　記者：您剛提到的這些方向，民生銀行在不動產投資領域的轉型中應該都有涉及，尤其是去年地產金融事業部還提出了五大轉型方向。請問目前這些轉型的成效如何?未來還會有哪些創新之舉?

　　葉天放：民生銀行在不動產金融領域目前的業務主要有投資并購、資產管理、交易銀行，這三個方面我們都是有一些創新發展的。

　　投資并購業務背后的邏輯其實來自于市場發展的需要。在大變革過程中，市場的參與主體發生了很大變化，原先我們借貸方主要考慮的是項目，現在進入存量市場之后，同一塊地不同的主體來操作，所產生的結果也是不同的，這充分反映了交易主體對不同項目的把控能力。所以，在這種情況下我們寧可跟優質的客戶去做投資、去做并購重組，將項目放到更有優勢的團隊和企業中去運作，也不能隨便跟一個項目主體去做借貸。

　　我們真正地需要把自己主動管理風險的能力進一步加強，參與投資，共同管理，對市場風險的判斷我們也需要參與意見。“商行”變“投行”，它背后的邏輯是找到更好的交易對手，風險控制的理念要加入到我們的投資行為中去，這是投資業務需要發展的原因。未來市場的波動變化會比較大，金融機構已經不能再用簡單的借貸業務去硬抗市場的風險。

　　多業態參與同樣也是基于目前房地產行業的大勢，住宅剛需已經被滿足的情況下，一味地投資住宅產業，就變成在過剩產能里面玩兒了，所以我們要跟著旅游、文化、產業、舊城改造等這些改善型需求來走，還有文化旅游醫療這些新的需求在滿足的過程中產生的需要。

　　產業鏈金融也是一樣，就是要把核心的能力加以整合。

　　我們所提出的“五大轉型”背后都有我們對于行業以及行業金融理解的支撐，歸根到底，還是風險的分散以及風險控制能力的提升。表面上看，我們做的業務更復雜了，實際上我們是在跟更好的交易對手玩高難度動作，在陽光明媚的大草原上去做高難度的動作，相對于在泥沼地里慢慢挪步要安全得多，這也是我們風險控制理念的一個變化。

　　接下來我們還將繼續在以上的幾個方向里繼續深入，明年在資產證券化、投資并購以及供應鏈金融等方面會有一些創新的案例，還有互聯網金融平臺的進一步完善和細化。

　　有嚴密風控體系的互聯網金融才能走得更遠

　　記者：去年以來，互聯網的蓬勃興起進而帶來了互聯網金融的發展熱潮，您認為這對于不動產金融的創新會產生怎樣的影響?其中又存在怎樣的風險和困難?

　　葉天放：互聯網金融主要是信息技術和互聯網手段在傳統領域的運用，對于金融行業是有促進的，金融的本質就是貨幣的有效匹配，離不開渠道、價格這些要素，互聯網金融在逐步形成這些要素�；ヂ摼W的最大優勢便是資源配置的廣泛、高效、透明。渠道逐步形成，信用逐步積累，就慢慢形成金融的要素和屬性了，它對于金融和地產都有很大的改變可能性。

　　但由于互聯網本身的屬性，它對交易性質的金融服務有巨大的推動作用，比如供應鏈金融、買賣房子、按揭貸款，包括在資產管理端那些標準資產的分銷、存量資產的金融化、證券化，這些在互聯網的平臺上倒是能提高很多效率，相對改善消費者的服務體驗。而對真正風險高的、復雜的操作，比如股權投資等，我認為目前還有一些難度，主要原因在于它的風險管理和對沖工具的運用的要求很高。所以像股權眾籌這樣的事情，它對于滿足消費的終極目標是有意義的，但在股權投資獲取超額風險收益上沒有優勢。所以說真正的房地產股權投資領域，眾籌能起到多大的作用，我認為還值得探討。因為投資本身是要根據自身的偏好對風險進行分類的，而風險的識別技術是比較復雜的。