房地產(chǎn)周刊:中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào),全面抑制炒房需求

上周(2016/12/12-2016/12/18)樓市成交同環(huán)比繼續(xù)下滑,重點(diǎn)城市12月累計(jì)日均成交同比下降20%,長(zhǎng)三角熱門城市領(lǐng)跌,調(diào)控政策與高基數(shù)效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)已由去年的“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”全面轉(zhuǎn)向?yàn)椤按龠M(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”,目標(biāo)是“既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落”。在一二線房?jī)r(jià)經(jīng)歷去年“大起”之后,會(huì)議明確提出投資投機(jī)性“炒房”需求而非正常“住房”需求是樓市泡沫根源,因而我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)見(jiàn)效較快的各地限購(gòu)限貸政策仍將延續(xù),投資投機(jī)需求或被大幅擠出,但也不可避免錯(cuò)殺部分改善性需求,17年上半年成交在高基數(shù)下大幅下降仍是大概率事件。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看,會(huì)議提出:“綜合運(yùn)用多種手段建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律長(zhǎng)效機(jī)制”。首先,會(huì)議明確信貸嚴(yán)格限制流向投資投機(jī)性購(gòu)房,而貨幣政策保持穩(wěn)健中性,未來(lái)流動(dòng)性邊際寬松對(duì)樓市刺激的空間有限。其次,會(huì)議重點(diǎn)提出根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo),熱門城市合理增加住宅用地供應(yīng),或有效緩解目前一二線樓市庫(kù)存供不應(yīng)求的狀態(tài),真正從市場(chǎng)規(guī)律的角度達(dá)到平抑房?jī)r(jià)波動(dòng)的目的。整體來(lái)看,此次會(huì)議意圖通過(guò)底層制度的設(shè)計(jì)整體利好樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,但短期內(nèi),地產(chǎn)板塊仍將面積險(xiǎn)資舉牌受限、再融資受限和銷量下滑等多重壓力,我們維持年度策略中對(duì)于明年板塊行情先抑后揚(yáng)走勢(shì)的判斷,維持中性評(píng)級(jí)。建議挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),主要推薦:1)資源型龍頭房企:招商蛇口、華僑城、保利地產(chǎn)、金融街等;2)定增價(jià)倒掛:上實(shí)發(fā)展、榮盛發(fā)展、新湖中寶等;3)優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)型:嘉寶集團(tuán)、華業(yè)資本、迪馬股份、天保基建等。

支撐評(píng)級(jí)的要點(diǎn)

板塊行情:上周SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌2.86%,滬深300指數(shù)下跌4.23%,相對(duì)收益為1.37%,板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市,在28個(gè)板塊排名中排第11位。

個(gè)股表現(xiàn)方面,SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為:中華企業(yè)、渝開(kāi)發(fā)、中南建設(shè)、臥龍地產(chǎn)、洲際油氣。

政策新聞:中央政治局會(huì)議指出加快研究建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制;成都擬全面監(jiān)管存量房交易資金要求中介不得代收管;海南省繼續(xù)落實(shí)“兩個(gè)暫停”中部4市縣嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);河北懷來(lái)縣啟動(dòng)樓市調(diào)控,非本縣戶籍居民限購(gòu)1套房;珠海新政擁有兩套及以上住房暫停發(fā)放公積金貸款;財(cái)政部、水利部:水利資金不得用于征地移民等支出;濟(jì)南增建設(shè)用地335平方公里基準(zhǔn)地價(jià)擬提至6245元/平。

行業(yè)數(shù)據(jù):上周40個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交553萬(wàn)平米,環(huán)比下降15%;12月截至上周累計(jì)日均成交86萬(wàn)平米,環(huán)比11上月上升0.2%,較去年12月下降23.3%。其中,一、二、三線城市上周成交面積分別環(huán)比變化:-23.7%、-10.5%、-15.6%,北上廣深環(huán)比變化分別為:-11.4%、-28.4%、-33.5%、-13.4%。14個(gè)重點(diǎn)城市住宅3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為4.8個(gè)月,環(huán)比上升0.03個(gè)月。前周100個(gè)重點(diǎn)城市土地合計(jì)成交規(guī)劃建筑面積1597萬(wàn)平米,環(huán)比下降25.2%;年初至今累計(jì)成交8.68億平米,同比下降5.5%。