2016中國房地產十大關鍵詞，秒懂這一年

僅僅是1年前，大家還在驚嘆幾家房企的銷售額超過了2000億，誰能想到2016年至少有3家房企的銷售額突破3000億呢？

中國的房地產，起步晚，但發展得太快。中國又有自己的特殊性。內地房企早期可以學中國香港的房企，之后可以學歐美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。

中國地產行業已經進入“無人區”：

就規模而言，萬科等成為世界最大房企后，要找到新的學習標桿已經很難；

就時代而言，人口紅利、貨幣超發、城鎮化等“黃金10年”的真正動力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發展動力，這個無法學習別人；

就房價而言，房價收入比、房屋租售比等數字已經沒有先例，比如房價收入比，已經遠遠超過國際上8—10倍的警戒線，沒有人知道安全的邊界在哪里；

就理論而言，國際通用的房地產18年大周期等在我國已經被證明不成立，樓市幾乎成了無法預測的市場。

關鍵詞二：跌破8%

2016年前三個季度，內地房企平均利潤率跌至7.8%；而2016年上半年，這一凈利潤率還有為8.15%；這是內地房企利潤首次跌破8%。

房企利潤什么時候到過這么低��？且不說之前利潤20%乃至更高的黃金10年，就是成交相對低迷的2015年，寶億萊家居飾品，房企同期利潤率也有10.1%。

房企利潤為什么下跌？從數據來看，地價太高，是房企利潤下降的主要原因之一。

此外，大房企在地產市場所占規模越來越大，他們在競爭中急速擴張，而利潤和規模擴張幾乎是不可兼得。

在A股127家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達44家，其中10家是主營收入上升，但利潤卻同比下滑。

規模大了，賺錢反而少了，這是最大的悲劇。但也無可奈何。因為如果以擴張為主要目的：地貴也得拿；利息高的錢也得借；內部少限制、多發錢才能提高效率。

關鍵詞三：調控

按照多位地產大佬的判斷，最新的調控完全不同于以往任何一次調控，大家要對此有充分的心理準備。明源君認為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至進一步收緊的準備。

2016年的調控是嶄新的，具體說來有以下特點：

1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類城市的政策也不同。

比如南京、蘇州等強二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因為離上海近，也開始限購了。以后預測政策還是得看當地房價的變化，而不是看屬于哪一線。

2、層層加碼，不達目的誓不罷休。

上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個月還沒緩過來，再來一次，這在以往是不可能的。

3、立體化，限貸、限購、限價，一起上，幾乎窮盡一切手段。

市場終端的供給、需求都在改變之列。其中比較創新的是限價，也就是說政府根據你的成本和利潤率，批準一個價格，寶億萊家居飾品，因為這個價格低于市場價，所以在南京、蘇州等地，有一段時間買到房等于中獎。

不過，明源君認為，因為土地供給、人口變化、城市化這些根本因素沒有得到變化，所以，調控所能起到的效果，只是抑制房價上漲的速度，而不會改變這一趨勢。

長期來看，決定性的因素還是城市本身的資源和實力。而調控期間，正是反周期操作的機會。

關鍵詞四：地王

2016年，層出不窮的地王讓整個地產界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過面包，樓面價高于周邊二手房房價，調控加碼后，許多之前買地王的房企正忙著賣地王或者搞合作開發，以降低資金壓力。

買地王的房企有兩種，一種是知道自己為什么拿地王的，另一種是跟風的或手里沒地了被迫的。跟風的、被迫的現在基本都出現危機了。

知道自己為什么拿地王的，有兩類。其中一類是戰略性拿地的，為了進入一個新的城市或者區域，不惜代價。

另一類，則是部分融資成本特別低的國企，因為在專業方面沒有優勢，采用了一種極端的戰術--------通過造地王，把融資成本低這一優勢變成不可逾越的護城河，以時間換空間，用金錢戰勝專業。

如果國企的年息在2以下，其5年的財務成本低于10，10年的財務成本低于20。也就是說，拿地10年后賣出房子，也不是不能接受的。

因此，其拿地時參考的房價的底線，是5年、10年以后的房價。

很多國企在拿地、產品、運營乃至一般意義上的成本控制方面，并不具有什么優勢。

一旦他們在一個區域炒出了地王，就滅掉了很多民營企業的專業優勢：

1、快周轉在一些地方沒有意義了

因為你能節省下的財務成本是有限的，但地價已經被炒得太高，必須等房價在幾年后漲上去才有錢賺。你拿地6個月后開盤，就會虧本。在這些地方，充分挖掘出產品的價值才是王道。

2、傳統意義上的成本控制幾乎無意義

在三線城市，價格低1000可以秒殺周圍所有的樓盤。但是在一二線的地王上做產品，如果多花1000可以讓客戶的感覺略好一點，客戶可能就會買你家的房子。10萬都出了，不在乎1000。

關鍵詞五：分化

同樣是三四線，對有的人來說是天堂，對另外一些人來說則是地獄；同一塊地，別人拿到賺大錢，你拿到就會虧死。各房企的選擇已經出現了嚴重的分化。

分化的背后，是房企本身的積累不同、優勢不同。

總的來說，房企有9個大的分化：

1、強弱分化。百強占據了地產市場的半壁江山，排名靠后的百強整個集團的規模，趕不上排名靠前的巨頭們一個區域的銷售額。

2、去一線還是三線。融資能力強的企業，在一線就沒有問題；控制成本能力強的企業，在三線就沒有問題。

3、要規模還是要利潤。

4、集中還是分散。對于區域巨頭來說，這個問題其實沒有選擇，必須集中，才能和巨頭對抗。而巨頭必須分散，否則規模擴大到一定程度會出現自己和自己競爭的情況。

5、主要做剛需、改善還是做豪宅。改善、豪宅市場會越來越大，乃至成為主流，這是共識。這個分化里面最大的問題，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。

6、做標準化產品還是個性化產品。企業越是規模大，越是要標準化，企業越是規模小，越是要個性化。規模大的企業，標準化后可以降低成本、提高質量。而用個性化的產品，去對抗大企業的品牌，則是未來小房企的生存之道。

7、外在硬件還是內在軟件。硬件的房屋，只能滿足人的基本需求。人的社交需求、自我實現的需求、信仰的需求等等，都是硬件無法滿足的，需要做社群、做組織等去滿足。

8、集權還是分權。集權的房企最大的問題，在于如果老板戰略錯誤，是沒有糾錯機制的。

分權的房企最大的問題，在于效率有時候會有問題。

9、家族企業還是公眾公司。家族企業一般不用擔心“野蠻人”。但公眾公司可以引進各種專業人士，通過投票，最終來做出一個相對理性的抉擇，家族企業不能。

關鍵詞六：收購

過去幾年，中國的地產市場，是越來越集中的，不過，通常是百強收購中小房企。2016年的新情況是，巨頭對巨頭下手，百強對百強下手。