美聯儲加息對2017年中國房地產的12大影響！

美國貨幣政策調整對全球流動性、利率水平、大宗商品價格、通脹壓力、各國貨幣政策、國際資本資產配置等等均產生了廣泛而深入的影響。

美聯儲12月FOMC會議宣布加息25個基點，新的聯邦基金目標利率將處于0.5%-0.75%的區間，與市場預期一致。這是美聯儲時隔一年后再次加息，也是十年半以來美聯儲第二次加息。政策聲明顯示，本次利率決議是一致通過。預計明年將加息三次。

2017年的加息節奏會怎樣？

許多觀點認為，2017年美聯儲將更快加息。推動美聯儲加息預期大幅升溫的一個主要催化因素是特朗普贏得美國總統大選。特朗普勝出，共和黨同時控制參眾兩院，這一新局面強化了市場對于未來美國政府寬財政、緊貨幣政策取向的預期。在特朗普未來的任期內，美國貨幣和財政政策的天平大概率將發生變化，財政刺激力度將加大，經濟前景及通脹預期改善可能推動美聯儲更快加息。

不僅僅如此，人們普遍認為，一旦美國利率走入上行通道，那么美聯儲規模達4.5萬億美元的資產負債表必須收縮。加息并不可怕，一旦美聯儲開始“縮表”，這無異于吞噬流動性的開始，也必定會造成市場動蕩。

美國加息對中國房地產市場的影響！

最大的原則是，美元加息對中國房地產肯定是負面影響，但由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上的美國歷輪加息對我國房地產市場基本沒有造成很大影響；在我國仍實行較嚴資本管制的前提下，美國加息對我國房地產市場影響仍然較小。但在2017年，對房地產的負面影響肯定是超過歷史過去的。特別是在2016年的系列政策推動下，中國房地產自身也已經到了調整的邊緣。

在2015年12月那一次美元加息后，看得見的是，中國進行了大規模的信貸刺激，釋放的大量的貨幣，這也帶來了中國房地產市場最火爆的2016年，全年房地產銷售額歷史首次超過10萬億。

那么在此加息，中國房地產會如何受到美元升值影響？在房地產政策已經收緊的情況下，中國房地產市場走勢如何？

從市場趨勢看，2017年也已經沒有了繼續2016年超發貨幣的基礎：

中國房地產市場的短期最大決定因素是來自房貸的量與價格，目前看，前11月，市場的沖高完全是因為房貸的天量占比：

央行昨日（12月14日）公布的數據顯示，中國11月新增貸款7946億元，大幅超出此前市場預期的7200億元，也遠高于上月的6513億元。

在11月新增的7946億元人民幣貸款中，房貸仍是主力。具體來看，11月，以房貸為主的住戶部門中長期貸款增加5692億元，為年內第二高，占當月新增信貸的約72%，較上月的75%略有下降。

所以這個數字的變化，將決定未來6-9個月房地產市場的走勢：

那么美聯儲的加息對中國房地產市場的影響主要有幾點：

第一：人民幣繼續走弱，有沒有加息可能性？

本周一當天，一年期離岸人民幣掉期（CNH1Y）與在岸市場同期人民幣掉期價差創下過去11個月以來的最大值，凸顯國際投資機構在離岸市場看空人民幣的情緒有所高漲。

這種情況下：中國經濟剛剛企穩，又臨近年末流動性緊張關頭，短期加息可能性不大，但在2017年的二季度有沒有可能開啟加息？

第二：資金回流美國

07-08年美國實施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應量。帶來全球流動性的泛濫，美元貶值，創造了大宗商品的牛市。未來美元走強，必然會導致自己回流美國。大宗商品陷入熊市，全球出現通縮跡象，多數貨幣出現貶值。

美聯儲加息就猶如一柄“達摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場之上，人民幣也不例外。

第三：全球資金流動加劇

資金流動的加劇將有可能帶動部分國內資金轉變投資方向。國內目前大部分投資資金主要集中在房地產和股市當中，資金的投資方向發生轉移極有可能導致中國樓市及股市的大幅動蕩。

對于有投資需求的投資者，為實現資產保值增值，資產配置可以考慮增加美元、英鎊計價的投資品比例。有條件的，寶億萊家居飾品，可以選擇海外置業、海外保險，或選擇QDII類產品以及海外股市的投資機會。

第四：資金價格明顯上漲

從資金成本看，過去的一個月，支付寶的收益從2.44上漲到了2.65，可見整體資金價格的上行。這個趨勢還在持續。

2008年經濟危機后，美聯儲每25個基點的降息操作，大約助漲了中國房地產投資增速4個百分點。考慮到市場的中長期走勢尚不明朗，房產的變現能力又較差，買房（特別是非核心城市）已不再是穩妥的投資選項。

第五：國內融資難度上行

2016年，房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資刷新了歷史紀錄，中原地產研究中心統計數據顯示：合計全年融資額度達到了11250億，這也是歷史首次突破1萬億的年份，同比同口徑上漲幅度達到了25%。但從10月調控以后看，房企的債券融資難度明顯加大：

10月單月融資684億，而在11月融資全月只有288.3億，10-11月的融資額，相比8-9月下調了57%。11月不足300億的融資也是最近一年的最低值。

第六：海外融資成本大幅上漲

僅11月來，房企提前贖回美元債務已經超過10億美金，而且從趨勢看，隨著美元走強，房企贖回的速度還在加快。

11月28日，龍湖地產有限公司披露，其已于25日完成贖回2019年到期優先票據，金額相當于相等于票據本金額103.43750%另加截至贖回日期（但不包括該日）的累計及未支付的利息的贖回價。

11月10日 - 花樣年控股(01777)公布,公司近期于公開市場購買本金總額分別為650萬美元及570萬美元的2019年票據及2017年票據的部分。

11月15日,景瑞控股有限公司發布公告宣布,公司于11月14日以2190萬美元的總代價(包括未付應計利息)購買本金總額為2050萬美元的部分2018年票據

11月合景泰富(01813)公告稱，該公司已于贖回日期按贖回價贖回本金總額4億美元的所有未償還2012年票據，贖回價相等于2012年票據本金額100%，即4億美元。

新昌集團控股(00404)發布公告，根據1億美元于2017年到期的6厘可換股債券條款規定，公司將按任何可換股債券持有人的選擇，于2016年11月20日按本金額加上截至該日期應計但未支付的利息，贖回全部或部分該持有人的可換股債券。

第七：資本管制加強可能性增加

從國內經濟的基本走勢看，疊加人民幣的供需角度看，軟裝設計家居產業鏈，人民幣中長期貶值是既成事實，寶億萊家居飾品，但因為強有力的國家調控，寶億萊家居飾品，人民幣的貶值導致資本大規模無序外流的可能性不大。

龐大的外匯儲備可以防止人民幣短期大幅度貶值，外匯管制相對嚴格，也約束了資本短期大規模流出。

第八：人民幣貶值肯定是房地產的利空

在人民幣升值的數年里：人們的財富和可支配收入會隨著人民幣的升值而增加，住宅作為一種高價消費品，吸引了大量財富增長的消費者，在房地產供給短期內難以增加的情況下，房地產需求的增加會拉高房價。

流入房地產市場的資金會隨之人民幣升值預期而增加。“輸入性通貨膨脹”會引起我國物價上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲的幅度會更大。

預期效應會明顯放大流動性效應和財富效應。當市場預期人民幣升值時，國外資金會大量流入我國房地產市場，從而推高房價。

但如果一旦人民幣改變升值預期，出現趨勢性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢將出現逆轉，這種情況下，買房就愈加需要謹慎。

第九：巨量的海外融資規模將引發房企資金鏈緊張

如果持續甚至有可能出現違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業“錢荒”窘境，如果人民幣貶值形成趨勢，將影響房地產市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經濟。

人民幣貶值對房地產市場來說，首先影響三四線市場，對目前的一二線房地產市場來說影響不大，但如果成為趨勢，房地產市場難免受到影響。

在未來一線城市依然是房地產的避風港，特別是看到地王頻繁出現的區域，更是代表了未來的投資價值。

第十：市場出現通貨膨脹苗頭

目前通脹看似溫和，但上升趨勢令人不安，工業價格漲幅向消費者傳導只是時間問題！

如果2017年出現通脹爆發，則央行貨幣政策方向可能發生更大變化。那么對于中國房地產來說，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，堅守一二線更是最大的綠洲。

第十一：對于豪宅市場

未來可能更多的資金進入歐美市場，而對于新興市場的資產和大宗商品很可能吸引力降低。刷新歷史紀錄的2016年一線城市豪宅市場很可能在2017年難再突破。

第十二：對于普通人來說

減少房地產投資行為，剛需入市盡量選擇核心區域，在這個人民幣趨弱的時候，選擇資產必須是變現難度最小的資產，對于很多遠郊區前期已經暴漲過的資產，目前看，風險要遠遠大于核心區域。

偉哥一直堅持說的投資的最大原則不是賺多少，而是在一旦出現降溫的情況下，你能不能變現！