中海地產(chǎn)劍指萬科

　　資料圖。

　　原題：310億元并購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)

　　中海地產(chǎn)劍指萬科

　　“中海近幾年不斷被后來者超越，排名從行業(yè)第二滑落到第五，此次大手筆收購中信是為了增強實力奮起直追”

　　“即便是收購了中信股份的大量住宅資產(chǎn)，短期內(nèi)中海在規(guī)模上也不可能趕上萬科”

　　法治周末記者 肖莎

　　“盈利王”中海地產(chǎn)在和自己的母公司中建集團基本完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組后，又把擴張的觸角伸向了中信股份。

　　3月14日，中海地產(chǎn)和中信股份同時發(fā)布公告稱，中海地產(chǎn)將以人民幣310億元的總價收購中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù)，總建筑面積約2400萬平方米。

　　中海地產(chǎn)則主要通過向中信方面增發(fā)股份、同時轉(zhuǎn)讓小部分資產(chǎn)來支付交易對價。

　　交易完成后，中信將持有中海地產(chǎn)10%的股權(quán)，成為中海地產(chǎn)的第二大股東。

　　中信股份旗下的這一大盤住宅業(yè)務(wù)，對于中海地產(chǎn)而言，是能令其身更強體更壯的大餐，還是一堆雞肋？

　　此次重組能否幫助中海地產(chǎn)趕超萬科，將其扶上房地產(chǎn)行業(yè)的第一把交椅？

　　有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也對法治周末記者分析道，考慮到之前中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)整合后并未取得特別明顯的效果，反而人事上出現(xiàn)了內(nèi)耗，此次中海和中信的整合的前景如何，還有待觀察。

　　捕獲大量一線資產(chǎn)

　　“中海地產(chǎn)一直是看趨勢拿地，其通常是看中了某一區(qū)域的發(fā)展前景之后，寶億萊家居飾品，才會下手。因此，中海地產(chǎn)的項目盈利性通常比較穩(wěn)定，而且盈利率較高。”中國指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰對法治周末記者說，這在某種程度上也限制了中海地產(chǎn)的規(guī)模發(fā)展。

　　而且“花錢少、拿地多”一度是成本管控能力極強的中海地產(chǎn)身上的標(biāo)簽。

　　“此次收購中信股份旗下資產(chǎn)是否劃算，關(guān)鍵還得看中信股份手中到底有哪些地產(chǎn)資源。”克而瑞研究中心研究員房玲說。

　　房玲認(rèn)為，寶億萊家居飾品，中信旗下的2400萬方的資產(chǎn)中，有很多位于一線城市北上廣深，尤其是上海（樓盤）土儲的注入對于近來五行缺“滬”的中海來說甚是及時。

　　“自2013年拿下梅隴地塊后，中海在上海招拍掛市場上再無新地塊入賬，僅在與中建的整合中獲取了中建大公館和中建溪岸瀾庭等在售項目；2015年末，有傳言稱中海誓奪新江灣準(zhǔn)地王，然而中海盡管參與了土拍，最終卻在信達、泰禾等強勢舉牌中毫無競爭之力。由此可見，重利潤的中海對于上海地塊爭奪較為謹(jǐn)慎，通過整合的方式獲取或是最理想方式。”房玲說。

　　此外，寶億萊家居飾品，中信股份在海南（樓盤）有大量價廉物美的土地，這也使得這樁生意更加“劃算”。

　　“2014年，海南省國土廳對省內(nèi)囤地的開發(fā)商進行了一次大范圍約談，中信泰富就是其中之一，其2005年與萬寧政府合作打造的神舟半島10年僅開發(fā)四分之一。但由于拿地早，中信在海南的土地成本可以說非常低，溢價空間大。”房玲說。

　　在房玲看來，中海地產(chǎn)和中信股份之間的收購無疑也是資源互補的。因為中海地產(chǎn)的強項是做住宅項目，中信股份的強項則是做商業(yè)住宅，根據(jù)雙方的公告，此次重組過程中，中信旗下的主要住宅剝離給中海，寶億萊家居飾品，而中海會把其一部分商業(yè)項目給中信，二者將會更加專注自己擅長的領(lǐng)域。

　　“規(guī)模短期不可能趕上萬科”

　　中海地產(chǎn)曾經(jīng)和萬科有著同樣的江湖地位，中海在很長一段時期內(nèi)還是萬科學(xué)習(xí)的對象，萬科甚至曾經(jīng)啟動“海盜計劃”，陸續(xù)引入了中海地產(chǎn)的杜晶、劉愛明等高管人員。

　　“如果中海能激進、發(fā)力，銷售額做到5000億元都沒問題。”一直從事房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略研究的蘭德咨詢總裁宋延慶曾說。

　　然而，由于中海地產(chǎn)的“保守”，中海和萬科在規(guī)模上的差距越來越大。

　　宋延慶也曾表示，中海地產(chǎn)的財務(wù)資源、成本管控力和盈利能力均是業(yè)內(nèi)領(lǐng)先，但是發(fā)展略顯保守，因而遺憾的是距離萬科和綠地都還有距離。

　　資料顯示，2013年，中海地產(chǎn)銷售額首次突破千億元人民幣，達到1385.2億港元，約合1095億人民幣，同年萬科的銷售額為1709.4億元；2014年，中海地產(chǎn)合約銷售額為1408.1億港幣，約1150萬人民幣，同年萬科實現(xiàn)銷售額2151.3億元；2015年，中海地產(chǎn)全年合約物業(yè)銷售金額為港幣1806.32億元，約合人民幣1522億元，同年萬科銷售額為2614.7億元。

　　“中海近幾年不斷被后來者超越，排名從行業(yè)第二滑落到第五，此次大手筆收購中信是為了增強實力奮起直追。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對法治周末記者說。

　　宋延慶也認(rèn)為，并購中信股份旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)以后，中海地產(chǎn)可借機趕超萬科和綠地。

　　不過談及中海地產(chǎn)此次并購之后能否趕超萬科這一話題，房玲則表示，即便是收購了中信股份的大量住宅資產(chǎn)，短期內(nèi)中海在規(guī)模上也不可能趕上萬科。萬科2016年的目標(biāo)銷售額是3000億元，中海能否做到2000億元都懸。

　　“收購中信的效果短期內(nèi)也無法體現(xiàn)在賬面上，因為這次收購需要中信內(nèi)部先進行整合，理順之后再將相應(yīng)資產(chǎn)剝離給中海，這期間有一個過渡期。”房玲說。

　　談及未來，韓長吉則認(rèn)為，企業(yè)與企業(yè)之間往往在管理、文化、經(jīng)營模式都存在差異，而且企業(yè)越大差異就越明顯，中海和中信作為兩家體量較大的企業(yè)，資源整合較為復(fù)雜、工程量大，企業(yè)合并的過程中難度系數(shù)較高。并購后的整合也在某種程度上決定著中海地產(chǎn)能否超過萬科，若整合不利，反而會給管理制造混亂，拖累企業(yè)的業(yè)績。

　　并購后能否持續(xù)保持高盈利

　　“房企中善于并購整合的，民企屬融創(chuàng)，國企屬中海。中海此前已經(jīng)完成了對中海宏洋、中建股份項目的收購，此番收購顯然有備而來。盡管如此，若完成收購，在整合中，中海仍需面對不少問題。”房玲說。

　　房玲尤其提到了人事問題，因為央企整合中，最困難的通常都是人事變動和組織架構(gòu)問題。在中海和中建整合后，曾多次被曝高管離職、內(nèi)部不和等。中海和中建屬于一個系統(tǒng)尚且如此，更何況中信股份和中海地產(chǎn)屬于不同的系統(tǒng)，整合后人事關(guān)系如何磨合，能否磨合的好，是這一并購活動面臨的一大挑戰(zhàn)。

　　資料顯示，從2013年起，中海地產(chǎn)的不少中高層負(fù)責(zé)人開始流失，比如，之前長期負(fù)責(zé)財務(wù)融資的吳建斌去了碧桂園，之前長期負(fù)責(zé)計劃管理和合約成本管理的闞乃桂去了世茂地產(chǎn)，隨后原營銷公司董事長曲詠海、原美國公司副總裁朱明輝和原助理總裁、副總建筑師范逸汀、原執(zhí)行董事兼總裁陳誼辭職也相繼辭職。

　　而在蔣云峰看來，寶億萊家居飾品，在收購?fù)瓿珊螅�中海地產(chǎn)能否把其盈利能力輸出到中信旗下的項目中，還是問題。

　　“目前從盈利能力上來看，中海地產(chǎn)的毛利率一直高于萬科，而且中海地產(chǎn)的盈利規(guī)模也是高于萬科的。”蔣云峰說。

　　中海地產(chǎn)3月18日發(fā)布的年報顯示，2015年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤333.1億港元，約合人民幣277.7億元。

　　而萬科2015年的年報顯示，2015年公司歸屬于上市公司股東的凈利潤為181.19億元。

　　然而，未來中海地產(chǎn)能否保持如此強大的盈利能力，還是未知數(shù)。

　　“因為中海和中信的拿地模式不同，如前所述，中海拿地一般是有盈利保證的，但中信或許并非如此。整合后如果中海不能完全輸出其盈利能力，將會影響其利潤表現(xiàn)。”蔣云峰說。

（責(zé)任編輯：李振梁 HN063）