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前瞻性土地換倉效果顯現 龍湖半年業績同比增30%

  中新網8月19日電 8月19日,龍湖地產有限公司在香港發布其2013年上半年的中期業績報告,在實現穩步增長的前提下,龍湖地產的各項調整正在穩步進行。

  秉持“產品聚焦、加大區域縱深、增持商業”的核心戰略,寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館,龍湖實現了業績增長與長期戰略布局的同步進行。報告顯示,截至2013年6月30日,龍湖地產合同銷售額達人民幣223.9億元,同比增長28.2%,完成全年銷售任務的近50%。

  在2012年市場低谷期聚焦于一二線城市的拿地策略,現在已開始為龍湖地產貢獻源源不斷的業績。而當時取得的豐厚土地儲備,也使龍湖得以避免當前土地市場價格高企所帶來的壓力。戰略性地進入長沙、昆明、蘇州三座城市也進一步完善了其全國市場布局。

  此外,商業面積的增持及租金收入加速增長,依舊保持在較低水平的的融資成本,也是龍湖報告中的亮點。

  低成本土地換倉確保穩增長

  2013年,在內地房地產圈內,“重返一二線”的輿論音量逐漸增強,這也使得上半年一二線城市的土地市場火爆至今,“地王”頻出重新成為媒體關注點。但龍湖卻早在2012年大體完成其聚焦一二城市的全國化布局。

  這一提前量的戰略為龍湖貢獻了報告期內可觀的銷售業績,并使得龍湖有足夠底氣避開當前土地市場的高峰。

  數據顯示,龍湖于上半年錄得合同銷售額達人民幣223.9億元,同比增長28.2%,銷售總建筑面積亦增加8.0%至200.1萬平方米;合同銷售額達成全年人民幣460億元目標的48.7%,家居行業升級轉型 ,超出歷年水平。而2012年乃至2013年初獲取的諸多項目,均開始有卓越的銷售表現。其中去年8月獲取的杭州奧體的春江彼岸于今年5月開盤,開盤當日即成交人民幣18億;去年9月獲取的成都晉陽的金楠天街今年1月開盤,至今銷售貢獻超過15億元;去年9月獲取的北京孫河的雙瓏原著于今年6月獲得預售價格審批,首期去化率達100%。而2012年新進入的廈門,甚至2013年1月剛進入的長沙,也已成功落地,并開始貢獻可觀的銷售業績。

  而在過去半年內,龍湖繼續推進“擴縱深、近城區、控規模”的投資戰略。在避開土地市場熱浪的情況下,以較低代價增加一些土地儲備,完善了全國性布局。報告期內龍湖新增收購土地儲備10幅,總建筑面積為352萬平方米,平均收購成本為每平方米人民幣3065元。新增的絕大部分新地塊位于一線城市(杭州、上海)的近城區域,或主力二線城市的核心位置。新進入的昆明、長沙及蘇州三個新城市也成為當期亮點,均為龍湖設定的經濟文化發達且房地產市場容量豐厚的目標城市。其中長沙項目,寶億萊家居飾品,標志著龍湖戰略性地進入華中地區。

  在過去的2012年,龍湖在土地市場頻頻抄底并實現順利換倉,加上上半年,持續18個月頗具先發優勢的土地補充之后,龍湖的城市覆蓋數從2011年末的3大區域14城上升至5大區域20城,大大提升了高凈值城市、價值地段的比例。對此龍湖表示,拓展區域縱深和優化投資結構將使公司未來發展更加沉穩、平衡,且更具可持續性。

  龍湖集團首席執行官邵明曉也表示:“面向未來的持續增長,集團將繼續加大區域縱深,提升趨向市區的投資比重并控制單個項目的開發規模,以期將可售物業的周轉保持在高水平,保持集團穩定發展,為股東帶來理想回報。集團還將成立‘全客戶研究體系’,在意識、組織和標準上將‘客戶心目中的好產品、好去處’扎實落地。”

  商業增持穩步推進

  在保持業績的穩步增長前提下,穩步推進“增持商業”,并不斷擴大物業租金收入在集團營收中的占比,這是龍湖地產長期以來一直堅持的戰略。而這一戰略也取得顯著成果。

  截止2013年6月30日,集團已開業商場面積為54.8萬平方米(含車位總建筑面積71.3萬平方米),整體出租率為98.2%。租金總額人民幣3.2億元,扣除營業稅后的租金收入人民幣3.0億元,較去年同期增長34.3%。

  2012年末開業的重慶時代天街項目為集團商業物業租金增長貢獻頗多。今年年底,成都北城天街便將作為重慶之外的第一個進行營業的龍湖天街系購物中心,而計劃明年開業的北京長楹天街亦成功召開首次招商大會,吸引超過600個商戶積極響應。數據還顯示,得利于新增投資物業逐步開工,龍湖地產2013年上半年度錄得投資物業評估增值人民幣15.5億元。龍湖表示,扎根核心城市優質交通節點的商業體系是公司長期且穩定的利潤引擎。

  不僅如此,龍湖還在繼續加集團旗下地產開發、物業服務、商業運營資源三塊業務的整合。今年三月,龍湖提出定位于銷售型商業物業“售后服務”的“金蘋果”計劃。當時即有業內人士稱,龍湖此番將業主從傳統投資模式帶入資產管理模式值得參考。

  低成本融資及穩健的財務策略

  今年行業遭遇錢荒,融資困難增加,龍湖低資金低成本策略則從未改變。香港上市的優勢也使得龍湖今年融資表現尤其出色。年初,龍湖把握住境外債券市場窗口期,成功發行5億美金10年期長債,票息僅為6.75%;7月份,龍湖則獲得77億港幣銀團貸款,年息低至Hibor+3.1%,這又使得龍湖的融資成本進一步降低至*%。據龍湖披露,報告期內龍湖獲穆迪調升評級至Ba1,軟裝設計家居產業鏈,加上標普評級BB+,整體仍保持民營房企最佳信用水平。

  維持民營房企最佳信用評級并在此獲得長期低息融資的原因,在于龍湖一直以來堅持的穩健財務策略。幾個簡單的年報數字便可說明這一點。

  截至2013年6月30日,龍湖地產手頭現金及銀行結存高達人民幣131.7億元;而一貫嚴格的銷售回款管理也讓龍湖上半年回款率創歷史新高達至100%。此外,龍湖還是房地產企業中,少有的能堅持凈負債率上限的企業。盡管由于去年精準把握土地窗口期的積極投資策略使得上半年有較大支付,以及交付主要集中在下半年,導致年中凈負債率時點性升高至64.1%,寶億萊家居飾品,但依舊保持在內地房地產行業的低水平,并低于龍湖自定的凈負債率上限。

  龍湖表示,有賴于目前已初具規模的區域結構,龍湖將以冷靜心態面對投資機會,嚴守投資紀律,同時繼續積極銷售,推動適銷產品的持續熱賣并關注庫存去化,以期增加在手現金,確保財務穩健。(中新網房產頻道)

          
               
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