興業證券：恒大買萬科到14% 資產荒必帶來地產股超級行情

　　事件：1）萬科11月29日晚間公告，2016 年11月18日至2016年11月29日，中國恒大通過其附屬公司在市場上及通過大宗交易收購共509,831,223 股萬科A股股份，占萬科已發行股本總額約4.62%，本收購的總代價約為人民 幣140.1億元。連同前收購，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中國恒大于本公告日期共持有1,553,210,974股萬科A股股份，占萬科已發行股本總額約14.07%，總代價約為人民幣362.73億元。2）中國建筑11月26日公告，目前安邦資產已累計增持中國建筑30 億股，寶億萊家居飾品，占中國建筑總股本的10%；同時公告擬在未來12個月內繼續增持不低于1 億股、不超過35億股的股份。中國建筑通過全資子公司中海外集團有限公司持有中海地產（0688.HK）50.42%的股份。

　　增量資金持續購買地產股，獨家邏輯持續兌現。中國恒大于2016年11月18日至11月29日期間在二級市場及大宗交易進一步收購共509,831,223股萬科A股，整體軟裝寶億萊家居飾品，連同前期收購，恒大目前共持有1,553,210,974 股萬科A股，占萬科已發行股本總額約14.07%，總代價約為人民幣362.73億元。目前萬科股東比例為（除恒大外均為三季報數據）：寶能持股25.40%，華潤15.24%，恒大14.07%，港股11.91%，安邦6.18%，國信金鵬及德贏資管計劃7.12%，上述股東累計持股比例達到79.92%。除恒大持續舉牌萬科外，安邦資產兩次舉牌中海地產母公司中國建筑，目前已累計增持中國建筑30億股，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，占中國建筑總股本的10%。中海地產是我國龍頭房企，2015年銷售金額1492.3億元，排名全國房企第5；2016年前三季度銷售金額達1349 億元，排名全國第6。截至2016 年半年報，中海地產土地儲備總建筑面積為3645萬平方米，未來將充分受益于中國房地產大周期向上，價值不斷增厚。恒大和安邦通過二級市場持續增持優質地產公司股權，軟裝設計家居產業鏈，是資產荒背景下必然選擇。

　　房企回款大幅增長、資金極為充沛，“買地不如買地產股”的資產配置邏輯持續演繹。近兩年地產成交持續旺盛，房企銷售金額大幅增長，回款十分優異。2016年前三季度行業前十大房企累計銷售金額平均同比增速86%，除萬達集團外其他企業全部為正增長，剔除萬達后平均增速92%。

　　以恒大地產為例，2016年1-10月份，恒大合約銷售金額達3167億元，同比增長104.9%。房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過面包的土地投資市場，巨量資金急需配置，優質地產公司股權成為其最佳選擇。

　　恒大舉牌萬科只是資產荒背景下增量資金購買地產股的一個縮影，我們看到更多的案例正在發生，此前在重磅系列報告中已有提及：（1）萬達私有化擬在A股上市。9月20日萬達商業（03699.HK）正式從港交所退市。此前萬達私有化項目書顯示，萬達商業計劃在2018年8月31日前完成上市，而上市途徑有兩種，即借殼或IPO。（2）恒大擬借殼深深房回A股。10 月3日中國恒大（03333.HK）公告與深深房簽訂借殼協議，如借殼成功將對恒大形成重大利好。（3）融創入股金科股份成為二股東。9月21號，融創中國（01918.HK）公告以4.41元每股參與定增認購金科股份9.07億股，總金額40億元。定增完成后，融創將占金科股份股權比例16.96%，成為第二大股東。（4）泰禾集團增持地產上市公司。泰禾集團11月19日公告擬認購中國武夷28.9億元定增，增發后預計持有中國武夷4.44%股份；而此前三季報顯示泰禾集團已通過二級市場分別購入天房發展和中國武夷總股本4.44%和1.53%的股權。（5）中洲控股停牌收購港股華南城。10月27日中洲控股發布停牌公告，華南城（01668.HK）聯席主席兼執行董事鄭松興擬最多40 億港元轉讓華南城23.2%股權，受讓方為中洲控股。在資產荒的時代大背景下，類似案例還會層出不窮，這一切只是序幕，地產股是增量資金的必然選擇，地產股必然有超級行情。

　　投資建議：房地產大周期沒有見頂，資產荒背景下，地產股是場外增量資金的必然配置標的，資產荒背景下地產股必然有超級大行情。持續強烈推薦持續強烈推薦招商蛇口、首開股份、新湖中寶、蘇寧環球、綿石投資、陽光股份、世聯行、新城控股、泰禾集團、保利地產、北京城建、沙河股份、金融街、陽光城、華發股份、香江控股、天津松江。

　　風險提示：貨幣政策收緊；房地產銷售不及預期。