華潤置地二線兇猛 吳向東回歸與前四月142億的奪地步調

　　盡管在所有的公開場合中，都是唐勇站在臺前，鮮少見到吳向東的身影，但華潤置地現行的發展策略卻是著實深深刻著他的印記。

　　觀點地產網 開年4個月，土地市場爆火的并不是四個一線城市，而是一幫“風生水起”的二線城市。“眾人拾柴火焰高”，華潤置地就是這把“二線土地火”不可或缺的一員。

　　“買買買”一直是華潤置地從去年到今年不可間斷的話題。2015年華潤置地在一二線城市就砸下293.6億元（權益部分，地塊出讓金總額為592.1億）增持18宗土地，且在一線城市幾乎都是帶著“地王模式”前行的。

　　及至2016年，拿地的兇猛態勢絲毫未減，僅年初四個月就已經完成11宗土地的收購，投入資金141.93億元（權益部分，地塊出讓金總額為250.5億），投入資金達到過去一年總額的近半。

　　首四月142億二線買地

　　5月5日，華潤置地有限公司發布公告，披露截至2016年4月30日止一個月所進行土地收購的最新情況。

　　據觀點地產新媒體查閱公告，2016年前4個月，華潤置地共計在南昌（樓盤）、上海（樓盤）、成都、珠海（樓盤）、佛山（樓盤）、沈陽、海口、蘇州（樓盤）、大連（樓盤）、寧波（樓盤）、武漢（樓盤）11個城市獲取11宗土地，獲取建筑面積共計440萬平方米（權益面積240萬平方米），地塊總出讓金共計250.51億元（權益出讓金141.93億元）。

　　在這十一個城市當中，僅有上海靜安蘇河灣項目位于一線城市，新增的建筑面積儲備僅占到前四個月總新增量的4.14%（權益部分3.80%），土地出讓金占到27.67%（權益部分24.42%）。

　　相較之去年，一線城市和二線城市土儲的比重數據有較大的不同。

　　據觀點地產新媒體查閱華潤置地2015年年報，年內，除從華潤集團收購資產外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，華潤置地以總地價592.1億元（權益地價293.6億元）在北京（樓盤）、上海、蘇州等城市增持了18宗土地，計容建筑面積達510.6萬平方米。

　　其中，位于一線城市的共有7宗，分別為北京4宗、上海2宗、廣州（樓盤）1宗，且這七宗土地中刷出了四宗地王，四宗價格都在70億元以上。2015年華潤置地在一線城市合計新增土地面積61.77萬平方米，建筑面積儲備增加177.54萬平方米，占全年新增的儲備的34.77%；一線城市土地出讓金共計383億元，軟裝設計家居產業鏈，占2015年全部新增土地資金的64.68%。

　　對比數據可以看出，華潤置地今年在二線城市投入的資金和土地儲備比重都有較大程度的增長。

　　不過，招商證券(600999,股吧)高級分析師蘇淳德對觀點地產新媒體表示，這并非是華潤在今年偏重于二線城市而輕一線城市，這與一二線城市的供地節奏有直接關系。

　　據觀點地產新媒體不完全統計，今年前4個月，一線城市出讓優質經營性土地相較去年來說顯得尤為稀少，北京只有3宗、上海1宗、深圳（樓盤）無地塊出讓。相反，二線城市的土地供應則呈現“大熱”狀態，包括蘇州、武漢、合肥（樓盤）、南京（樓盤）等城市，地王、高價地頻出。

　　“一線城市樓市從嚴調控，這也影響到土地供應情況，由于土地有限，地方政府更加傾向于舊改”，國泰君安高級分析師劉斐凡分析到。

　　他認為，華潤置地一二線的戰略并未發生根本性轉變，其主要拿地區域也是其深耕已久的城市。受到去庫存的利好，樓市成交旺盛，受其帶動，各家房企在熱點二線城市的熱情也一路高漲。

　　吳向東回歸與奪地步調

　　不論在一線還是二線，總的來看，開年這四個月華潤置地在拿地方面都十分“兇猛”，目前投入土地的資金已達到接近2015年全年投入的五成。

　　在今年的業績會上，華潤置地首席財務官俞建透露，2016年的華潤置地的銷售目標是960億。此前2015年全年銷售額為851.5億元，2014年為692億元，2013年為663億元。

　　從2013-2014年，華潤置地銷售增長4.37%，2014年-2015年，實現增長23%，2015-2016年，按其銷售目標其增長率約為12.74%，如若增長率達到17%，華潤置地今年便可晉升千億房企梯隊。

　　實現較高的增長與華潤置地的策略轉變不無關系。在早幾年，華潤置地策略并非是一二線為主，而是重點發展二三線。

　　如2010年和2011年間，華潤置地曾分別耗資190億元和195億元在眾多二三線城市大舉拿地，但隨后的2012年下半年和2013年，三線市場逐漸萎縮，寶億萊家居飾品，華潤置地的毛利率也大受影響。2011年華潤置地的毛利率為39.5%，2012年底下降至36.9%，2013年繼續下降到31.4%。

　　其后，華潤置地也積極調整策略，重點發展一二線城市。華潤置地副主席唐勇曾在2015年中期業績會上表示，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，未來華潤置地仍然會積極地高度關注一線城市和省會城市，尤其是符合華潤置地長期投資方向的城市土地，并積極地參與。

　　當初主導這一策略的正是于2014年11月曾提出辭職的公司主席吳向東，其請辭后，唐勇晉升副主席繼續踐行吳向東時期的戰略布局。此后一年多的時間里，華潤置地的主席之位一直空缺，似乎在等待著吳向東的歸來，目前華潤置地官網的領導人信息里吳向東也仍然以執行董事的身份位列第一。

　　目前，在離職近一年以后，已有市場消息傳出吳向東回歸華潤置地的事實，而后據觀點地產新媒體查閱，早前在華潤置地桂林（樓盤）項目的奠基儀式就出現了吳向東身影，這也間接證實了吳的回歸。

　　現在，盡管在所有的公開場合中，都是唐勇站在臺前，鮮少見到吳向東的身影，但華潤置地現行的發展策略卻是著實深深刻著他的印記。

　　當下，華潤置地通過布局一線平衡前幾年投資三四線所帶來的毛利率下滑局面；同時通過大規模融資、拿地，使企業規模正在沖刺進一步的提升。目前來看，成效已逐漸顯現。

　　萬象更新，正如14年前讓吳向東揚名立萬的深圳萬象城的一樣，塵埃落定之后，吳向東的華潤時代還在續演新的故事。