拋出“金手銬”二期 保利地產(chǎn)解構(gòu)提速邏輯

保利地產(chǎn)最近的動(dòng)作連連，整體軟裝寶億萊家居飾品，讓人眼花繚亂。

先是5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的高價(jià)搶得上海周浦鎮(zhèn)地塊，折合樓板價(jià)43607元/平方米，溢價(jià)率近300%。在各地“地王”風(fēng)起云涌,樓面價(jià)普遍高于周邊區(qū)域房價(jià)的當(dāng)口,房企瘋狂拿地的底氣何在飽受輿論的炒作，曾經(jīng)的房企風(fēng)向標(biāo)一出手自然成為焦點(diǎn)事件。

緊隨其后，保利地產(chǎn)旗下全資子公司保利物業(yè)于5月23日參與發(fā)起設(shè)立粵港證券，放在傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司向金融領(lǐng)域延伸正成為新趨勢的大背景下，金融胃口大開的保利地產(chǎn)能帶來哪些探索和突破引發(fā)無限遐想。

再到6月7日，保利地產(chǎn)董事會(huì)通過了《關(guān)于公司第二期股票期權(quán)激勵(lì)計(jì)劃（草案）及摘要的議案》，拋出了股權(quán)激勵(lì)二期。在保利地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)低迷之際，保利地產(chǎn)適時(shí)提出股權(quán)激勵(lì)二期的草案，凈利復(fù)合增長率的承諾相比一期大幅下降，引發(fā)口水無數(shù)。

趁著房地產(chǎn)市場的火熱，把推貨的節(jié)奏提前，在土地市場積極進(jìn)取，但明確不會(huì)刻意尋求在一線城市的項(xiàng)目布局，在搭建金融產(chǎn)業(yè)鏈上更進(jìn)一步，及至順應(yīng)國企改革的東風(fēng)，推出“金手銬”二期，保利地產(chǎn)的整體邏輯對房地產(chǎn)行業(yè)的參照意義彰顯。

推貨節(jié)奏加快

6月8日，保利地產(chǎn)發(fā)布了5月份業(yè)績報(bào)表，實(shí)現(xiàn)簽約面積135.59萬平方米，同比減少0.63%；實(shí)現(xiàn)簽約金額184.64億元，同比增長5.31%。

中金房地產(chǎn)分析師寧靜鞭指出，5月份簽約面積和銷售額分別下降4.2%和8.0%，略低于預(yù)期，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，一方面是3月底熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)的樓市調(diào)控政策對公司有一定負(fù)面影響，另一方面是公司前三個(gè)月銷售數(shù)據(jù)基數(shù)較高。

單看5月份業(yè)績似乎并不亮眼，但綜合2015年1~5月份，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積620.71萬平方米，同比增長58.02%；實(shí)現(xiàn)簽約金額836.49億元，同比增長66.01%。

業(yè)績高速增長的背后是保利地產(chǎn)銷售策略的及時(shí)調(diào)整。針對上半年良好的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，保利地產(chǎn)有意識(shí)地調(diào)整了策略——及時(shí)加快了推貨節(jié)奏。

保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書黃海指出，公司今年一直強(qiáng)調(diào)搶推貨、搶節(jié)奏，原計(jì)劃上下半年45%和55%的比例，現(xiàn)在會(huì)盡量往前挪，今年3、4、5月已比原計(jì)劃多推100億元貨值，上半年會(huì)盡量向50%的推貨比例去努力。

從3月底開始，個(gè)別城市出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銷售熱度有所降溫。但從保利地產(chǎn)的客戶來訪量數(shù)據(jù)來看，依然維持高位。

黃海指出，從市場角度看，下半年市場行情會(huì)維持現(xiàn)狀，目前外部政策環(huán)境對市場并沒有太大沖擊，個(gè)別市場熱度較高的城市可能會(huì)有進(jìn)一步的政策出臺(tái)，寶億萊家居飾品，但是對市場整體并沒有太大影響。目前，行業(yè)整體狀況依然是比較健康的，只要價(jià)格不出現(xiàn)過快上漲，整體軟裝寶億萊家居飾品，房價(jià)沒有快速上漲的壓力，成交活躍度會(huì)有望繼續(xù)維持。

拿地策略更為積極

業(yè)績的良好表現(xiàn)在于保利地產(chǎn)及時(shí)把握了銷售時(shí)機(jī)，與此同步，保利地產(chǎn)在土地獲取方面表現(xiàn)積極。

保利地產(chǎn)5月新增8個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積約120萬平方米，權(quán)益拿地金額81億元；今年以來公司新增35個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積723萬平方米，同比增長3倍左右，權(quán)益拿地金額約303億元。

2016年，保利地產(chǎn)堅(jiān)持一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略，在一二線城市房價(jià)大漲，地價(jià)飛漲的背景下，布局一二線城市意味著要付出數(shù)倍的土地成本。

5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價(jià)格擊敗36個(gè)競爭對手奪得上海浦東新區(qū)周浦一地塊，溢價(jià)率達(dá)到296%，以43607元/平方米的樓板價(jià)刷新了上海外環(huán)外地王紀(jì)錄。扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實(shí)際可售面積樓板價(jià)在55000元/平方米左右。

“一線城市今年以來土地資源稀缺性持續(xù)加劇，現(xiàn)在較好的住宅用地供應(yīng)越來越少，而需求一直比較旺盛，且市場存在抗風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)配置的需求，從房子的功能性和市場需求來看，我們還是很看好該項(xiàng)目的前景。”黃海指出，該項(xiàng)目拿地價(jià)格確實(shí)不低，包含一定房價(jià)上漲的預(yù)期在內(nèi)，但是在當(dāng)前的市場環(huán)境下，如果不打一些市場預(yù)期，現(xiàn)在很難在一線城市獲取項(xiàng)目。”黃海認(rèn)為上海周浦地塊拿地理由充分：第一，一線城市新房銷售均價(jià)穩(wěn)中有升，風(fēng)險(xiǎn)性偏低；第二，人口與資源的吸附能力強(qiáng)，價(jià)格支撐度高；第三，上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展向浦東傾斜，未來有潛力；第四，周浦地塊為上海浦東2014年以來的首推住宅用地，且區(qū)域內(nèi)無新房供應(yīng)。據(jù)悉，這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃做成中小戶型。

在保利地產(chǎn)的未來區(qū)域布局方面，華東、華中是未來重點(diǎn)拿地區(qū)域，其中南京2016年認(rèn)購80億元，已提前完成全年計(jì)劃，未來會(huì)繼續(xù)補(bǔ)貨；廣東公司去年拆分為廣東和粵東兩個(gè)分公司，粵東主要分管珠海、汕頭、惠州等，珠海項(xiàng)目2015年推盤16億元，去化率達(dá)90%，粵東也將重點(diǎn)布局；除此之外，合肥等城市也會(huì)補(bǔ)充。

“拿地模式方面，目前主流城市土地成本越來越高，公司會(huì)更加著重于合作模式、股權(quán)并購的模式去拿地，同時(shí)也會(huì)積極參與舊改項(xiàng)目，包括廣州、武漢、鄭州等地區(qū)。”黃海指出，公司未來核心布局思路依然集中在一二線核心城市，但不會(huì)刻意尋求在一線城市的項(xiàng)目布局。

搭建金控的關(guān)鍵一步

在綠地打造金控平臺(tái)后，保利地產(chǎn)以參股證券公司的方式邁出了布局金融業(yè)的關(guān)鍵一步。

保利地產(chǎn)全資子公司保利物業(yè)擬與粵財(cái)控股等共計(jì)6家發(fā)起人，以現(xiàn)金認(rèn)購股份的方式共同發(fā)起設(shè)立粵港證券股份有限公司（下稱粵港證券），其中保利物業(yè)出資占比為10%。

黃海指出，參股粵港證券出于公司未來對產(chǎn)融結(jié)合和產(chǎn)業(yè)延伸機(jī)會(huì)的探索，國內(nèi)很多年沒有新批券商牌照，此次國家發(fā)放牌照是在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》范疇下的港澳和內(nèi)地的合作，粵財(cái)拿到其中一張牌照，尋找省內(nèi)合作方，公司考慮到未來可能會(huì)做一些產(chǎn)融結(jié)合的思考，所以參股粵港證券的設(shè)立。

保利地產(chǎn)在2015年年報(bào)中明確以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主、房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)服務(wù)為翼的“一主兩翼”業(yè)務(wù)板塊布局，在保持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)穩(wěn)步增長的同時(shí)，公司在社區(qū)、金融板塊布局穩(wěn)步推進(jìn)。

此前保利地產(chǎn)在金融領(lǐng)域的布局更多局限在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域。目前旗下已有信保基金、保利資本等基礎(chǔ)。此次增加券商布局，不僅能與房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，同時(shí)也將是公司豐富金融產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)新起點(diǎn)。

如今以股權(quán)投資的方式參股證券公司，意味著保利地產(chǎn)在金融領(lǐng)域的布局又多了一種形式。盡管綠地在金融產(chǎn)業(yè)的布局更廣泛，但還并未做到參股證券公司。黃海還解釋了選擇和粵財(cái)合作的主要原因：粵財(cái)控股也在廣州，是省屬的金融控股集團(tuán)，他們希望全牌照化的發(fā)展，保利地產(chǎn)認(rèn)為未來有更長期深入的合作。

爭議“金手銬”二期